開封樓市政策調整糾結背後：房企大舉進入 去庫存成新難題

本文轉自：中國證券報

7月20日，開封市人民政府網站刊文稱，開封市住建局鑑於其作出的“調整新購商品住房交易時限及撤銷備案限制”的決定，未進行充分的市場調研和論證，對由此可能產生的市場影響缺乏充分的預判和評估，故撤銷此決定，收回相關文函。開封市限售令放開“一日遊”，引起了市場的普遍關注。

“兩年前開封限售令的出台，很大程度上是因為當時鄭州限購以後，部分購房需求湧入開封，對當地樓市形成了很大壓力。而隨着一線房企大舉進入，開封樓市的貨值被持續拉高，庫存高企使去化成為新的難題。”開封某樓盤銷售人員小李告訴中國證券報記者。

而對於開封市限售令放開後又旋即收回，專家指出，房地產政策應該預判政策效果，調控政策的調整應該謹慎，保持市場的平穩是核心。同時，要加快人才引進、發展特色產業，促進地方性樓市的健康發展。

調控隨鄭州而動

兩年前，開封限售令的出台，有着深厚的政策、區域與產業背景。

“跟鄭州的風，卻吃不到鄭州的土。”從事了六七年樓盤銷售的開封杞縣人陳君(化名)這樣總結開封的樓市。

隨着鄭開城際鐵路(鄭州到開封)在2014年開通以及徐蘭高鐵客專(徐州至蘭州，經過開封、鄭州)的鄭州至徐州段在2016年投入運營，鄭州和開封一體化的呼聲日益高漲。

在上述兩條交通幹線相繼運營後，開封的樓市迎來了不可多得的黃金機遇期。

“兩條交通幹線開通後，鄭州和開封的時間距離就近了，心理距離也近了，一些鄭州人也願意來開封投資，加上‘中原城市羣’和‘鄭汴一體化’等具體規劃層面的刺激，2016年和2017年，開封樓市還是比較好的，尤其是2017年。”陳君對中國證券報記者表示。

開封市2016年和2017年的統計公報數據顯示，2016年全年，開封市房地產開發投資211.80億元，同比增長25.9%，其中，住宅投資152.90億元，同比增長25.2%。2017年，開封全年房地產開發投資273.96億元，同比增長29.3%，其中住宅203.69億元，同比增長33.2%。

更為重要的是，開封市2017年房地產去庫存的速度顯示樓市被普遍看好。統計公報顯示，2017年，開封全市商品房待售面積84.43萬平方米，下降27.8%，其中商品住宅67.91萬平方米，下降25.9%。

因此，2017年5月15日，開封市出台了《關於規範房地產開發企業行為維護房地產市場秩序的通知》，要求自發文之日起，凡在開封市區(不含祥符區)購買的新建商品住房，自取得不動產權證書之日起滿3年方可上市轉讓。同時實施銷售價格監管，原則上半年內漲幅不得高於5%，一年內漲幅不得高於10%。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，“開封房地產政策調整，説明鄭州限購以後，部分購房需求開始進入了開封市場，這會對開封市場形成一定的壓力。部分房企趁機漲價，也使得此類城市樓市調控的需求開始增加。”

中國證券報記者注意到，2017年有媒體援引了開封一位張姓購房者的話，“作為鄭州後花園，開封房地產從春節過後持續攀升。2017年初，我在西區另一個樓盤購買了一套110平方米的新房，幾個月後，我的鄰居需要為相同的房子多付15萬元，房價如同坐了火箭。”

而在陳君看來，開封2017年5月15日的政策，是跟着鄭州的步伐的。2017年5月3日，鄭州市政府網站發佈《關於進一步強化調控措施穩定全市房地產市場的通知》，不僅將新鄭市、滎陽市、中牟縣納入限購區域，而且在2017年5月3日後購買的住房，自取得《不動產權證書》之日起，不滿3年的不得上市轉讓。

更大的背景則是，整個2017年，全國各地掀起一輪限購限貸調控的高潮。陳君表示，鄭州作為世界級國際貨運樞紐和中原城市羣的中心，都是在2016年、2017年之間提出來的，“那時候鄭州不限購，房價肯定會繼續漲。而開封離鄭州這麼近，估計也有一定的調控壓力。”

根據安居客房價趨勢數據顯示，鄭州的房價平均價格自2016年1月不足1萬元/平方米，在2016年9月突破均價1萬元/平方米關口後，在2017年一路向上，在1.3萬元/平方米上下徘徊。而同樣的週期，開封的房價也從4500元/平方米左右上升到6500元/平方米左右。“這已經是開封漲的比較好的時期了。”陳君表示。

被忽略的土地出讓環節

日前開封“取消限售”，在一些於開封從事地產經紀人看來，是比較正常的事情。

“畢竟今年賣的不是很好。”陳君坦言。和小李一樣，陳君目前為數個一線品牌在當地的樓盤從事經紀業務，“從客流量來看，一個售樓處一天能有幾十個來看房的，就很不尋常了。如果有活動或者促銷，人就會集中來。”

克而瑞報告顯示，2019年以來，郊縣客户的比例上升至4成左右，開封城區降至2成，鄭州投資客因為開封價格與鄭州房價差縮小也隨之明顯減少。而克而瑞預測，2019年4-5月份，鄭州市場有一定程度回暖，反而加劇了開封市場的低迷。不少項目整體去化只完成年度目標的兩到三成，全年預計只能完成年度目標在六成左右。

“開封樓市政策的糾結，實際上也是當地土地出讓從洶湧到退潮的縮影。”某全國性房企河南區域人士在受訪時道出了房企在開封樓市的拓荒過程。

2016年以來，以碧桂園、恒大為首的外地企業進駐開封，隨後，全國性地產品牌進入開封速度加快。2017年12月，萬科與當地房企合作開發開封清明上河城，打造21平方公里宋文化小鎮。2018年開年，保利地產公告，以1.73億元取得開封市龍亭區復興大道北側地塊，面積約26.4萬平方米。

房企加速進入，也拉高了開封樓市的貨值。克而瑞報告顯示，過去兩年，開封市土地出讓量過大，導致目前的存量問題較為嚴重，市場成交量最高的三年(2016-2018年)平均每年市場容量在160億元左右，但目前市場上開發商2019年計劃推貨量已經達到240億元。

業內人士認為，目前開封市場上項目面臨主要難題在於客户購買力後繼乏力，開封是人口流出型城市，短期內人口上行可能性不高，購房意願不強且收入水平有限，後續去化困難。

政策工具箱是否見底

開封撤回了“取消限售”的決定，稱未進行充分的市場調研和論證，對由此可能產生的市場影響缺乏充分的預判和評估。

而對比上述當地樓市的低迷，“可以寬鬆一下”的政策呼聲在當地也並不是沒有。

上述房企人士認為，2017年以來，限售、限購以及差別化信貸等是調控政策工具箱裏的核心，“各地要想‘松’一下，取消限售和限購應該是最後被考慮的。”

中原地產首席分析師張大偉認為，房地產政策應該預判政策效果，平穩是趨勢，寬鬆與收緊並存。“房住不炒”仍然是目前房地產市場平穩運行的主軸，地方調控收緊預期依然存在。

張大偉認為，調控不是兒戲，房地產調控政策的調整應該謹慎。上述房企人士則建議，加快人才引進、發展特色產業，才是地方性樓市健康發展的鑰匙。

2017年，在“限售令”出台兩個月後，開封市也出台了吸引人才的政策。在這份《關於實施“汴梁英才計劃”的意見》的文件中，開封市展現了前所未有的雄心：立足我市主導產業和戰略性新興產業發展需要，大力實施“汴梁英才計劃”，力爭用5到10年的時間，引進10名院士或相當層次的頂尖人才，100名創新創業領軍人才，1000名高層次緊缺人才，在全市範圍內引進和培養10000名各行業優秀人才，努力把開封打造成人才集聚高地、開放創新之城，加快實現全面崛起。

2018年10月，當地媒體稱，自《關於實施“汴梁英才計劃”的意見》等文件實施後，開封已與中國農業大學、清華大學、天津大學、中國人民大學等15所高校(科研院所)簽訂全面合作戰略框架協議，引進了多個由科學家領銜的新興產業項目，並柔性引進了20餘名院士。

“打鐵還需自身硬。你看看鄭州，也是曾經被稱作大縣城，但現在，從房價的差距來看，(和開封)越來越大。”陳君感嘆道。