風險較高的美國抵押貸款在受到危機影響的市場中面臨清算 - 彭博社

聖安東尼奧的抵押貸款爭議攝影師：塞爾吉奧·弗洛雷斯/彭博社隨着美國進入深度衰退，11萬億美元的住宅抵押貸款市場正處於危機之中。購買打包成債券的住房貸款的投資者正在拋售即使是那些有聯邦支持的貸款，因為恐慌使得數百萬可能無法按時還款。

然而，一個風險較高的領域早在新冠疫情引發12年來最嚴重的金融崩潰之前就開始顯露出裂痕：聯邦政府最大的可負擔住房計劃，其寬鬆的條款旨在幫助邊緣借款人。

標準滑坡

聯邦住房管理局借款人的平均信用評分

來源：美國住房和城市發展部

注意：信用評分滿分850；財政年度截至9月的季度

近年來，房地產價格飆升，工薪階層的成年人越來越依賴於由聯邦住房管理局——以及美國納税人——支持的抵押貸款。自2007年以來，FHA的投資組合價值已增長三倍，超過1.2萬億美元，幾乎佔市場的11%。雖然私人貸款機構發放這些貸款，但它們被打包成Ginnie Mae債券，常見於共同基金和養老金中。

FHA借款人可能比其他房主面臨更大的困難。在新冠疫情開始擾動中國之前，一份11月的FHA報告發現，去年27%的借款人將超過一半的收入用於償還債務，這一水平被描述為“前所未有”。在頭六個月內，FHA貸款的不良率在過去三年中翻了一番，接近1%。借款人的信用評分正在下降。

戴夫·史蒂文斯，奧巴馬總統任下的FHA專員和抵押貸款銀行家協會的前首席執行官，表示經濟衰退將暴露住房貸款中的隱藏風險。“這應該是政策制定者的警鐘，”史蒂文斯説。“有時你會被良好的經濟矇蔽，突然回過頭來看到即將到來的違約泡沫。”

亞歷克斯·卡斯蒂略，聖安東尼奧的一名貸款專員攝影師：塞爾吉奧·弗洛雷斯/彭博社沒有哪個地方比德克薩斯州的聖安東尼奧受到的打擊更大。2019年，這裏的貸款機構向購房者發放了約6000筆FHA貸款，超過了美國其他任何城市。由於其軍事基地、大學以及像USAA這樣的公司的總部，聖安東尼奧聚集了大量藍領工人，他們為了買房付出了比大多數人更多的努力。

不久前，亞歷克斯·卡斯蒂略駕駛着他閃亮的黑色英菲尼迪SUV穿過聖安東尼奧機場北部的一個辦公園區，沿着一條七英里長的繁忙高速公路，這條公路被貸款專員稱為“抵押貸款街”，因為這裏有大量主導FHA貸款的小獨立抵押貸款公司。

卡斯蒂略的夾克上繡着“夢想從這裏開始”的字樣，他為總部位於賓夕法尼亞州的美國住宅貸款公司工作。奇怪的是，在疫情期間，他的生意蒸蒸日上。他的客户在本月利率暴跌後鎖定了FHA抵押貸款——這增加了聯邦支持的抵押貸款債務。

“如果政府告訴我你足夠好可以獲得貸款，我就必須信任並相信政府，”卡斯蒂略説。“然後我們只希望並祈禱客户不會被止贖。”

在聖安東尼奧市中心，許多投資者，有些穿着牛仔靴和草帽，站在城市歷史悠久的花崗岩和紅砂岩法院旁的乾旱草坪上。這是二月的第一個星期二，止贖拍賣的日子。

馬特·巴德斯，一位代表貸款人的聖安東尼奧律師，拍賣了兩棟房子。失敗的抵押貸款讓他想起了12年前金融危機前夕，當時對信用不良客户的貸款幾乎使全球金融體系崩潰。“我們幾乎回到了2007年，當時抵押貸款發放者在公園長椅上叫醒人們，讓他們簽字，”巴德斯説。

在拍賣會上，人羣競標了338套房屋，其中三分之一是FHA抵押貸款，根據羅迪的止贖列表服務。一棟房子有雙主卧室、遊戲室和花崗岩廚房枱面。它以202,000美元售出——比房主兩年前借的金額少52,000美元。由納税人支持的FHA保險基金將會遭受損失。

聖安東尼奧的貝克薩爾縣法院來源：dhughes9/E+在幾個街區外，丹尼爾·利伯站在他黃色的分層房屋的門口，前門左側有一個德克薩斯州的星星。他三年前以153,000美元的價格購買了這棟房子，貸款來自PrimeLending，這是Hilltop Holdings Inc.的全國性抵押貸款子公司。

Lieber在妻子得癌症後很快就無法按時付款，他失去了一個工作，並在國際紙業公司找到了一份薪水只有一半的新工作。1月，PrimeLending開始進行止贖。Lieber申請了破產，以便可以繼續住在房子裏。“只要我們按時付款，我們應該沒問題，”他説。

Hilltop發言人Ben Brooks表示，公司不討論借款人，但在危機期間與他們合作。“我們理解，在當前不斷變化的情況下，我們的客户可能會經歷財務困難，”他在一封電子郵件中説。

政府長期以來一直尋求將其投資組合的風險降到最低。它所採取的一種方式是與抵押貸款公司內部人士合作，識別欺詐行為並從納税人那裏追回資金。特朗普政府希望遏制這些所謂的舉報人訴訟，因為其高額罰款讓大型銀行對FHA貸款望而卻步。

例如，聯邦政府決定不想追究——並已要求法官駁回——對總部位於猶他州的 Academy Mortgage Corp. 的訴訟。法官拒絕了。訴訟聲稱該公司的員工會反覆將信息輸入自動化的聯邦承保系統，操縱它直到計算機發出綠燈。“拒絕是個詛咒詞，”原告Gwen Thrower，一位前承保人，引用一位經理的話説。“我們不使用它。”

在法庭文件中，Academy Mortgage否認有不當行為。FHA沒有回應評論請求，但表示它不再對風險最高的貸款使用自動系統。

逾期

雖然FHA的違約率在上升，但仍低於2008年金融危機之前的水平

來源：抵押貸款銀行家協會

由於FHA的使命是幫助邊緣借款人，一些違約是不可避免的。為了抵消風險，房主向一個政府支持的基金支付費用，該基金為違約提供保險。去年，逾期30天或更長時間的貸款佔投資組合的8%，仍低於2009年的14%的峯值。

在上一次金融危機後，該基金需要170億美元的納税人救助，這是80年來的第一次。此後，政府收緊了貸款標準，並建立了保險基金。由於房價上漲，多年前購房的借款人現在擁有相當可觀的房屋淨值，這也可能提供一些緩衝。

但最近的貸款最有可能違約。在聖安東尼奧，32歲的家庭健康助手埃裏卡·威爾遜在與丈夫分居後，於2018年6月購買了她的夢想之家。房子有一個可供就餐的廚房，並且有足夠的空間供她的兩個小女兒使用。加上她的其他債務，每月1900美元的抵押貸款支付佔據了她家庭收入的一半以上。

位於亞利桑那州的貸款機構On Q Financial對她的貸款進行了止贖。由於聯邦政府在疫情期間暫停了其貸款項目的驅逐程序，她仍然住在那裏。“我搞砸了，”威爾遜説。“我不知道自己在做什麼。這讓我覺得我不夠成熟，無法擁有一套房子。”

On Q的合規高級副總裁雪莉·博因頓表示，貸款之所以迅速失敗，是因為威爾遜錯誤地聲稱自己仍在就業，而實際上她在購買房子之前就已經失業。威爾遜否認任何虛假陳述。她表示，在失去工作之前她就已經搬進了房子，並且她相信貸款機構不會批准她無法承擔的貸款。

博因頓承認像威爾遜這樣的抵押貸款存在風險。在眾多警示信號中，威爾遜的信用很差，從她的祖父那裏借了首付款，並且在貸款文件中包括了與她不住在一起的丈夫的收入。博因頓指責政府，稱公司只是遵循允許這種借貸的規則。她説，現在，聯邦住房管理局應該考慮改變其方法，以反映“更多一點謹慎”。