特朗普驅逐禁令引發新問題 - 彭博社

華盛頓特區八月份反驅逐的橫幅。

攝影師：埃裏克·巴拉達特/法新社通過Getty Images

特朗普政府於週二宣佈了一項全面的聯邦驅逐禁令，為陷入困境的租户提供了遠超於七月份到期的120天禁令的保護。在疾病控制與預防中心的授權下，政府發佈了一項為期四個月的驅逐禁令，以期保持數百萬租户的居住狀態，防止新冠病毒的傳播。

根據新法令的條款，年收入不超過99,000美元（或共同收入198,000美元）的租户可以獲得這一保護，該保護自9月4日起生效，持續到12月31日。符合條件的租户需要向房東提供一份書面聲明，證明他們的情況。違反禁令的房產所有者將面臨刑事處罰。

彭博社城市實驗室‘火車愛好者’組織支持哈里斯和沃爾茲的總統競選氣候災難是一個可負擔住房問題伊斯坦布爾面臨繁忙街道下的危險新加坡未來的木製建築存在黴菌問題這一命令讓住房專家鬆了一口氣，他們預測，七月份《關懷法案》禁令的失效將引發一場 驅逐潮。儘管他們讚揚了聯邦行動，租户律師和倡導者們也發出了謹慎的警告：如果國會不採取措施提供另一輪緊急援助，驅逐申請的禁令只會延遲不可避免的結果。

“它覆蓋了絕大多數面臨失去住所的租户，”全國低收入住房聯盟的主席兼首席執行官黛安·延特爾説。“這只是一個半措施。租金仍然到期。租金仍然欠着。”

第一項聯邦驅逐禁令是國會通過《CARES法案》簽署的，覆蓋了大約30%的租户，即那些居住在有聯邦支持的抵押貸款、保險或補貼的物業中的租户。許多州和城市通過自己的驅逐禁令來填補這一空白，導致了一種混亂的保護措施拼湊。這項CDC禁令覆蓋了廣泛的租户，他們可以自我認證自己正在掙扎，這一數字可能達到數千萬。

新的禁令源於 上個月唐納德·特朗普總統簽署的 一項行政命令，該命令指示衞生與公共服務部部長和CDC主任評估是否有必要採取任何措施來阻止驅逐。單靠總統的 8月8日的行政命令 並沒有阻止任何驅逐。在過去一個月中，白宮仍然 多次提到該命令 作為總統採取的遏制疫情造成損害的果斷行動的例證。

這個新的暫停令是在沒有任何特朗普式的喧囂下發布的，其權威不是來自決心桌，而是來自一個允許CDC採取措施以防止傳染病傳播的模糊法規。這種變通可能是白宮在租户與房東之間站穩腳跟的危險信號。

“我認為新的CDC暫停令可能會受到房東利益的強烈法律挑戰，”非營利組織孤星法律援助的首席律師達娜·卡爾尼説。“保護措施推遲到9月4日開始，加上白宮的相對沉默，實在令人好奇。”

“即使是一個有用的工具，如果你希望使用它的人對此毫不知情，也不會產生太大效果。”

確實，一些房東和物業團體在週二對暫停令的消息感到沮喪。雖然租賃物業所有者一直在支持國會提供租金救助，但他們表示，驅逐禁令將疫情的負擔轉移到房東身上。自3月以來，房東們的收款減少，物業税、工資、夏季公用事業和維護費用不斷增加。訴訟可能會隨之而來：房東團體迄今已在七個州和兩個城市對州長或市長提起了關於驅逐暫停令的訴訟。（沒有一個成功。）

“坦率地説，我擔心這個驅逐暫停令不過是總統為了在11月爭取更多選票的政治嘗試，”紐約房地產事務所Kucker Marino Winiarsky & Bittens的合夥人克雷格·甘巴德拉説。

丹尼爾·卡坦，PIA Residential的聯合創始人和管理合夥人，這是一家總部位於邁阿密的私募股權房地產公司，他表示，企業房東在禁令下不太可能遭受損失，因為機構投資者更能應對短期的經濟下滑。他對租賃物業仍然持樂觀態度：PIA在彭薩科拉擁有224個公寓單元，在大邁阿密地區約有120個單元，公司正在尋求購買一棟284個單元的建築。卡坦表示，他擔心的是小型房東。擁有少量物業的投資者佔據了全國所有租賃單元的近一半和74%的小型公寓建築。個體業主缺乏現金儲備來應對風暴。

“從長遠來看，這項驅逐禁令不幸地將為無法支付抵押貸款的房東創造大量困擾的物業，”卡坦説。“對我們來説，這將是一個購買更多物業的機會。”

倡導者們迅速指出了之前聯邦禁令的缺陷。在大多數司法管轄區，租户必須上法庭證明他們受到疫情驅逐保護。最終，禁令並沒有阻止房東非法提交驅逐申請。例如，在休斯頓——一個歷史上驅逐率高且沒有州保護的地方——哈里斯縣超過五分之一的驅逐申請違反了CARES法案禁令，根據南德克薩斯法學院休斯頓的研究人員的説法。

但是新的CDC禁令是有實質性的。違反禁令的房東將面臨從100,000美元到500,000美元的罰款和一年監禁的處罰。專家希望罰款或監禁的前景能夠勸阻房東使用鎖定、恐嚇或其他非法手段驅逐租户。由非營利組織國家住房法律項目在38個州進行的7月調查顯示，91%的受訪者報告他們所在地區存在非法驅逐。“總體而言，如果得到執行，這應該有助於遏制驅逐申請的增加，特別是在州或地方禁令到期的地區，”國家住房法律項目副主任德博拉·索普説。

新禁令的一些細節將由法院來解決。像加州州長加文·紐森剛剛簽署成為法律的 禁令，該禁令延續至一月，優先於新的聯邦禁令。房東不能因租金未支付而驅逐符合條件的租户，但他們可以以其他藉口驅逐。正如梅卡圖斯中心的薩利姆·弗斯所説，“未支付的租金容易證明。但在這種政策下，房東可以以你的鬥牛犬、你的未授權女友或你午夜的手風琴練習為由提起訴訟。”

自我證明困境可能是一個難點。在新的驅逐禁令下，租户需要向房東證明他們無法支付——具體來説，他們必須證明他們失去了收入或遭受了鉅額醫療費用，驅逐將使他們流落街頭，他們仍會支付部分租金，並且他們已經盡力尋找政府援助。根據喬治城大學麥庫特公共政策學院的唐納德·莫尼漢的説法，這樣的聲明對租户來説可能並不是太大的要求，特別是如果住房倡導者能夠提供一些模板。但壓力重重的租户必須知道這個選項對他們是可用的。

“主要負擔來自學習成本，”莫伊尼漢説。“人們會知道這個新政策嗎？即使是一個有用的工具，如果你希望使用它的人對此毫不知情，也不會產生太大效果。”

目前尚不清楚新的CDC禁令將防止多少次驅逐。根據一項分析，大約2900萬美國人面臨驅逐風險，在年底之前。這些租户在一月份仍將處於危險之中，如果經濟沒有恢復，國會也沒有通過任何額外的租金援助。根據《CARES法案》的數十億緊急援助，加上每週600美元的聯邦失業救濟金，已經幫助了數百萬家庭：即使在住房法庭恢復正常運作的州，預期中的“海嘯”驅逐申請迄今為止仍未出現。

沒有未來的援助，租户將繼續壓縮預算以滿足他們的義務。 租金優先，而掙扎中的租户正在尋求不可持續的解決方案：借款、使用信用卡支付、削減處方藥或學習用品的開支，甚至跳過餐食。當國會在9月8日恢復工作時，延租救助需要成為他們立法優先事項的首位。

“租户的選擇越來越少。”