房地產經紀人想要解決住房歧視問題，但又想保留他們的佣金 - 彭博社

插圖：邁克爾·肯尼迪為彭博商業週刊繪製尷尬的Zoom通話現在已經成為辦公室生活的常態，但即使按照這種低標準，2020年11月的這次通話也令人痛苦。一個戴着灰色西裝上的金色徽章的中年白人男子盯着攝像頭：查理·奧普勒，美國全國房地產經紀人協會主席，以及新澤西北部和中部擁有15個辦公室的Prominent Properties Sotheby’s International Realty的首席執行官。奧普勒正在參加一個多元化與包容性峯會，這是一個以自責為標誌的場合，而且不是一個小小的自責。美國最大的行業團體NAR為數十年來排斥非白人擁有房屋的種族主義政策發表了正式道歉。

房地產經紀人幫助創建了今天深度分隔的社區。在上世紀30年代，他們提供了原始的社區情報，使用了極具種族主義言辭，描述“黑人荒廢”區和“不受歡迎的種族元素的滲透”，這幫助制定了臭名昭著的紅線地圖，拒絕向有色人種提供聯邦支持的貸款。他們提出了在產權契約中加載限制性契約的想法，將黑人排除在最理想的社區之外。NAR的前身組織反對了1968年的《公平住房法》，該法禁止在房屋銷售中歧視。如果這一切聽起來都像是古老的歷史，那麼在2020年，多次有成員在社交媒體上發表種族主義言論的事件導致該團體採納了禁止仇恨言論的正式準則。

布萊恩·格林（Bryan Greene），全國房地產經紀人協會政策倡導副總裁。攝影師：彭博商業週刊的肖恩·冠軍“許多人可能沒有意識到這種系統性的住房歧視有多麼深遠，特別是對非裔美國人而言，” Oppler 在電話中説道，然後問道，“布萊恩，你能談談這個問題嗎？” 攝像機轉向該組織的第一位公平住房政策主任布萊恩·格林，他曾在美國住房和城市發展部工作了29年。

作為負責執行《公平住房法》的高級聯邦官員之一，格林曾經在華盛頓的HUD辦公室加班寫演講，紀念該法案通過32週年，然後步行到附近的一家酒店打車。司機看到他是黑人後拒絕了他；格林在聯邦法院起訴並贏得了和解。現在，他不得不向觀眾解釋一個世紀以來的民權鬥爭，其中大多數人看起來很像 Oppler（78% 的 NAR 成員是白人）。在做了一個高層次的總結之後——他提到黑人曾經被排除在 NAR 的會員之外——格林得出結論説“這是一個艱難的歷史”，但“我們已經翻過了這個彎。”

貿易團體經常隨着政治潮流而變化，但 NAR 的道歉和意識宣傳活動堪比奧運跳水運動員的後空翻。該組織曾經大力支持唐納德·特朗普的政府，將他邀請到其2019年立法峯會上，這位曾經的房地產開發商在那裏因為對政府官僚的厭惡而受到歡呼，並表示這次聚會感覺像“家一樣”。該組織道歉後的內部衝突——在喬·拜登在總統選舉中擊敗特朗普兩週後——勾勒出了美國社會的分歧。一些 NAR 成員呼籲進行更大膽的系統性改變，包括減少少數族裔購房者和賣家的佣金，而其他人則對他們所看到的“取消文化”的賦權感到憤怒。

開放的爭吵發生在美國房地產經紀人協會（NAR）的尷尬時刻，該協會擁有160萬會員，佔美國房地產經紀人的絕大部分。 （該協會已經將“房地產經紀人”一詞註冊商標，僅用於指代其會員，謝謝。）保護經紀人通常從美國房屋銷售中獲得的4%至6%佣金對其使命至關重要。在這個銷售額飆升的大流行年份，美國的佣金預計將首次超過1000億美元。然而，佣金正面臨前所未有的威脅。

消費者在伊利諾伊州和密蘇里州提起了反壟斷訴訟，挑戰NAR。另外，美國司法部的反壟斷司正在進行自己的調查。問題的核心是房地產經紀人對多重上市服務（MLS）的控制，在截至6月的一年中，美國89%的賣家在該平台上列出了他們的房屋。這是一個重要的數據來源，為Zillow Group Inc.和Redfin Corp.等新型數字服務的地圖提供數據。在將房屋列入MLS之前，賣家必須同意參與“合作佣金”制度，其中兩名經紀人，一名代表賣家，一名代表買家，分擔銷售收益中的佣金。根據出版商和顧問RealTrends的數據，美國的佣金去年平均約為5%。在包括愛爾蘭、荷蘭、挪威、新加坡、瑞典和英國在內的一些國家，佣金低於2%。

特朗普輸掉選舉的同一個月，司法部與房地產經紀人達成協議，該協議原本將保持合作系統的運作，同時要求更大程度的透明度以瞭解成本情況。然而，拜登政府在7月份撕毀了這項協議，並要求NAR出示協會如何執行向買方經紀人提供強制性報酬的文件。（該協會於9月在聯邦法院起訴，試圖阻止他們所稱的早前協議的“前所未有的違約”。拜登的一項行政命令還指示聯邦貿易委員會調查房地產經紀或房地產掛牌中的“不公平捆綁做法或排斥性做法。”

1964年，活動人士在西雅圖房地產經紀辦公室抗議。來源：西雅圖市檔案館房地產經紀的佣金不僅因其潛在的反競爭性而受到審查，還因其延續了不平等的體系而受到關注。根據新墨西哥大學社會學家、2021年著作《種族經紀人：21世紀城市美國的住房市場和種族隔離》的作者伊麗莎白·科弗-格倫的説法，歷史上的黑人社區得到的關注遠遠少於那些通常要求更高價格的社區。她在休斯頓地區跟蹤了七名房地產經紀人一年，發現種族隔離是如此普遍，以至於看起來“正常，甚至是自然的”。這在一定程度上是因為佣金。“白人經紀人認為白人個體富有或將為他們帶來最大利潤，因為他們認為這些個體可以支付更多購買房屋，或者擁有房屋的售價更高，”科弗-格倫寫道。“白人經紀人還認為白人個體需要的工作量最少，工作相關問題的幾率最小。因此，這些經紀人為白人消費者提供了更多和更好的服務。”

拜登支持在本十年結束時增加300萬名新的黑人房主的目標—這一努力也得到了全國房地產經紀人協會的支持。人們不禁要問：如果他們的最終客户是賣家，這將如何實現？

Matt Difanis領導了禁止房地產經紀人仇恨言論的委員會。攝影師：勞倫斯·阿吉為彭博商業週刊拍攝格林經常與他昔日的HUD同事一起出席會議，支持首付援助、增加住房供應和改善少數族裔購房者獲取信貸的途徑。然而，對於房地產經紀人來説，真正引起爭議的人物，吸引了大部分文化戰爭的批評，是來自伊利諾伊州香檳農村的Re/Max LLC經紀人Matt Difanis，他領導了制定禁止仇恨言論的委員會。該禁令包括基於種族、膚色、宗教、性別、殘疾、家庭狀況、國籍、性取向或性別認同的侮辱性言論。

如果房地產經紀人在工作中或甚至在個人社交媒體上使用這樣的言論，他們可以被NAR開除會籍—Difanis去年盡職盡責地在一段YouTube視頻中解釋了新政策。站在一個舒適的郊區住宅中，書架後面柔和的燈光照亮着，Difanis展示了他看到的經紀人在Facebook上發佈的仇恨言論的樣本。他還描述了一位經紀人發佈的一段視頻，其中一名經紀人揮舞着一支突擊步槍—然後朗讀了發言者的種族主義言論，直到N字。

儘管新政策受到許多在他的YouTube帖子上發表評論的人的讚揚，迪法尼斯也收到了房地產經紀人的反饋，他們告訴他新規則讓該團體看起來有罪並且防禦性強。其他房地產經紀人表示，在該團體面臨多起反壟斷訴訟時，激起成員之間的不滿是愚蠢的。還有一些人表示，他們將不再支持該團體的遊説機構。有些人特別憤怒的是該準則適用於他們的個人賬户，而不僅僅是業務賬户。“我喜歡引起爭議，我喜歡行使我作為美國人的言論自由權利，”康涅狄格州格林尼治的房地產經紀人克里斯托弗·方丹説，他在博客中抨擊拜登、性別認同以及貿易團體所做的所謂再教育。

“坐在我這個位置上的人負責制定了一項關於住房歧視和經濟破壞的強制性規定”

迪法尼斯並不是你在這個角色中所期望的人；他的父親是共和黨法官，母親是密西西比州南方浸信會牧師的女兒。但他帶來了皈依者的激情，描述了他是如何被部分地深入研究1930年代聯邦房主貸款公司製作的紅線地圖而開啓眼界的。里士滿大學數字學術實驗室已經將這些地圖在線提供，它們仍然具有震撼力。“隨着人口變得越來越黑人，受歡迎程度的趨勢持續下降，”這是對芝加哥南區一個社區的總結。這些看法是由聯邦貸款官員與房地產經紀人的訪談所形成的。

Difanis説，他感到噁心的是得知“坐在我坐過的地方的人負責制定了對黑人社區實施住房歧視和經濟破壞的命令。”直到1974年，房地產經紀人通過其道德準則中的一項條款鼓勵和支持種族隔離，禁止經紀人將“有害”影響引入任何社區。換句話説，一個時代前的職業道德——當今天的黑人購房者的父母可能正在購買房屋和財富以傳給他們的孩子時——規定房地產經紀人不要向他們展示位於所有人都認為是“更好的地區”的房屋。

Nykea Pippion McGriff，NAR芝加哥分會首位女性黑人主席。攝影師：勞倫斯·阿吉為彭博商業週刊拍攝Difanis歸功於他與黑人房地產經紀人建立的友誼，其中一位，Nykea Pippion McGriff，去年成為了NAR芝加哥分會首位女性黑人主席。Difanis説他傾聽黑人廣播節目主持人的節目，自去年六月以來，只有一個星期日沒有去他家鄉的一座黑人教堂。在7月份芝加哥南區的一個社區清理活動之後，他與Pippion McGriff和另一位黑人經紀人Turqueya Wilson在Nando’s用餐，這是一家距離民權領袖傑西·傑克遜的“彩虹推動聯盟”總部僅幾步之遙的南非快餐店。

Pippion McGriff描述了她在芝加哥西北部繁榮的歐文公園舉辦的一場為一棟價值60萬美元的房產舉辦的展示活動，一位白人經紀人問道：“你是怎麼得到這個房源的？”威爾遜提到了她嘗試從一個大品牌購買特許經營權時的挫敗感，結果公司卻讓她選擇一位白人男性作為管理合夥人，這與第一位黑人房地產經紀人的歷史相呼應，本·斯萊頓，他在1964年加入協會之前必須由一位白人贊助。“你需要一個白人租男孩，“迪法尼斯笑着説。

他們只有一次都退縮了，甚至比社交距離規定的更遠。那是當房地產經紀人的佣金及其可能扭曲市場的影響被提及時。迪法尼斯説，沒有任何經紀人的報酬是固定的，然後他説他們都認真對待反壟斷法，並且絕不勾結。

圖奎婭·威爾遜表示，一家房地產公司建議她與一位白人合作獲得特許經營權。攝影師：勞倫斯·阿吉為彭博商業週刊拍攝五十年前，馬蒂森，一個位於芝加哥以南的擁有1.9萬人口的中產階級郊區，幾乎全是白人。到了1990年代中期，黑人和白人幾乎各佔一半。如果這聽起來像一個令人嚮往的轉變，那麼這並不是該鎮領導者們所認為的。

這些領導人，其中許多是黑人，痛苦地意識到研究表明，在主要是黑人社區，房價的上漲速度不如其他地區快。因此，他們委託了一場廣告活動來留住和吸引白人居民，當地的 NAACP分部稱之為不敏感。一些居民認為這些廣告讓城市看起來很絕望。還有一些人討厭承認白人大規模外遷的想法。

一羣假買家密謀浪費他的時間。“他們認為如果讓我忙碌，就能保持社區的穩定”

戴爾·泰勒那時是一名年輕的房地產經紀人，住在馬蒂森。如今，62歲的他一直樂觀向上，是那種在短信中完全舒適使用笑臉表情符號的中年人。他的祖父母在20世紀20年代從喬治亞州搬來，他的父母在1962年在另一個芝加哥郊區哈維建造了一座房子。一個叔叔也建了一座，但在完工前被縱火焚燒；他用保險金完成了它。

1985年泰勒購買自己的第一套房子的同一個月，一條街上的五個白人家庭搬走了。“我看到了那場白人大規模外遷的過程，”泰勒説。作為一名房地產經紀人，他也看到了這個行業是如何促成這一現象的。據泰勒説，一位開發商在馬蒂森和附近的弗蘭克福鎮建造了相同的房屋。這位開發商指示經紀人不要向黑人家庭展示弗蘭克福鎮的房屋。

種族主義有時是殘酷顯而易見的。在伊利諾伊州新萊諾克斯，泰勒的一個黑人客户被一個白人鄰居問及是否考慮搬到那裏，然後那位鄰居掏出一把槍説：“你最好改變想法。”其他時候則更為微妙：在霍姆伍德鎮和芝加哥的貝弗利地區，一羣假買家串通起來浪費他的時間。“他們認為如果讓我忙碌，就能保持社區的穩定，”泰勒説。

白人家庭繼續離開馬蒂森，到2019年，該地區已經有81%的黑人。一個長期以來一直是郊區目的地的購物中心關閉了，最後一部分被拆除，留下了大片的黑色柏油路，伊利諾伊州的草原從中伸出。其他購物中心在經濟大衰退期間變空了，再也沒有恢復租户。“這就是種族隔離所造成的後果，”泰勒説着，手勢指向一排被遺棄的店鋪。

他將近20年前離開了馬蒂森，搬到了弗蘭克福特。他説，今年馬蒂森的房屋平均售價為23.2萬美元，僅為弗蘭克福特82%白人的45.9萬美元的一半多。馬蒂森最高售價為47萬美元；而在弗蘭克福特，有五棟房屋售價超過100萬美元，其中一棟售價210萬美元。

戴爾·泰勒在芝加哥南部郊區銷售房屋已經有三十年，他看到不公平塑造了城市。攝影師：勞倫斯·阿吉為彭博商業週刊拍攝種族財富差距一直很頑固。2019年，典型的黑人家庭的淨資產僅為典型白人家庭的十分之一多一點，部分原因是因為他們的房屋價值。 房屋所有權的鴻溝也依然存在：大約74%的白人家庭擁有自己的房屋；而在黑人家庭中，這一比例為44%。

拜登政府的社會支出計劃—在11月份獲得美國眾議院通過，但在參議院陷入僵局—包括100億美元的首付援助，為首次購房的第一代人提供2萬美元或更多的資助。拜登還成立了一個任務組，由住房和城市發展部長瑪西婭·富奇領導，以解決房屋評估中的偏見問題。全國房地產經紀人協會表示支持這兩項努力。該組織正式同意政府的觀點，即系統性種族主義剝奪了黑人家庭或許是傳承財富最重要的機會。

像布魯金斯學會高級研究員珍妮·舒茨這樣的專家認為，僅僅承認這一點是不夠的。她研究住房問題。“也許[房地產經紀人]普遍認為有必要在選定官員中建立良好關係，”她説。“我對房地產經紀人更大的擔憂是，他們是一個保護自己在行業中地位的卡特爾。”

同樣，紐約大學的社會學教授雅各布·費伯表示，美國各大機構一直在“表演式覺醒”，某種程度上承認過去的錯誤，但沒有采取任何實質性措施來解決問題。他説，對於像NAR這樣歷史問題嚴重的組織來説，公開承認過去是有用的，但是“他們的解決方案仍然不夠”。他舉了一個例子，比如有人在1980年偷了微軟的股票證書，現在發佈新聞稿説，“對不起，我從你那裏拿走了這個。我將接受培訓，以鼓勵自己不再從你那裏拿走任何東西。”

道歉之後的下一步，當然是贖罪。除了支持首付援助和評估計劃之外，NAR和現任政策倡導副總裁格林去年創建了一個名為ACT的新多元化培訓課程，旨在解決房地產經紀人可能存在的偏見。香檳的迪法尼斯表示，他過去五次招聘中有四位是黑人女性。

伊利諾伊州的另一個城市埃文斯頓在三月成為美國第一個向黑人家庭提供賠償的城市，專門為了彌補過去的住房錯誤，承諾從大麻税和捐款中籌集40萬美元。華盛頓州塔科馬的房地產經紀人瑪格麗特·馬丁認為這種做法過於保守，考慮到造成的傷害。她説，為了產生影響，賠償應該涉及政府、房地產機構和協會以及貸款人，而經紀人也許應該貢獻部分佣金。“作為一個行業，我們必須承認我們欠這筆錢，現在我們必須歸還它，”她説。馬丁回憶起與NAR的多元化顧問之一的對話，對方問她為什麼更多的經紀人不在黑人社區工作。“因為他們會賺更少的錢，”她回答道。

格林表示，NAR尚未考慮進行賠償或改變佣金結構。（該組織聲稱，後者為買家提供了實質性的好處，買家無需現金支付自己的經紀人，即使他們的佣金份額最終被包含在銷售價格中。）“這是一個複雜的問題，不僅僅涉及房地產專業人士，”格林説。“美國生活的幾乎每個方面在某種程度上都導致了我們今天所面臨的不平等。我們承認，NAR在過去一個世紀中在歧視和隔離方面發揮了作用。”

泰勒，來自馬泰森的房地產經紀人，講述了一個同行經紀人的故事，後者在芝加哥郊區經營一個房地產經紀公司。該公司搬到印第安納州的州界對面，因為，朋友告訴他，“他們不想與伊利諾伊州的少數族裔買家打交道。”這位朋友對此感到痛心。“‘這不對，’”泰勒記得他説。“我説，‘嘿，這是房地產。’” —與安娜·蔡閲讀下一篇文章： 麥當勞如何惹怒了黑人特許經營者