紐約市房產税：缺乏透明度阻礙改善系統的努力 - 彭博社
Caleb Melby
威廉斯堡和北布魯克林的聯合猶太組織，一個社區團體，收到了許多來自陷入困境的家庭的投訴，他們對高額的房產税賬單感到震驚。
攝影師：Bess Adler/Bloomberg
在眾多未能改革紐約市不公平房產税的嘗試中，山姆·斯特恩（Sam Stern）相對規模較小的代表威廉斯堡的猶太正統社區進行的運動可能是為什麼這項任務如此困難的最明顯例證。
斯特恩，一個哈西德社區的活動家，於2014年開始調查為什麼他的鄰居被徵收比更昂貴地址的人更高的有效税率。他發現，市政府官員通過將社區普通的低層公寓建築與更有價值的豪華物業進行比較來確定這些建築的應税價值。斯特恩説服了市財政部門選擇更相關的比較對象。
然後發生了一些奇怪的事情。斯特恩説，他的鄰居的税單增加了。多年後，他説市政府仍未提供完整的解釋。紐約財政部發言人表示，市政府官員意識到了斯特恩的擔憂，這些擔憂在2018年由威廉斯堡和北布魯克林的聯合猶太組織發佈的報告中得到了突出。該部門沒有回答本文中關於該報告的具體問題。
Sam Stern攝影師：Bess Adler/BloombergUJO描述的税收增加反映了全市範圍內不準確估值的模式。僅對公寓而言，錯誤的方法使每年近3億美元的房產税從價值排名前10%的人轉移到其餘90%的人，根據最近的一項研究。彭博新聞今年的調查發現，城市評估員實際上是在虛構他們用來估價公寓的數字 —— 他們得出的數字將城市的税收負擔從最富有的公寓業主轉移到工薪階層和中產階級居民身上。
任何嚴肅的改善系統的努力都將使負擔更加均衡，為一些人減少税收，同時增加政治捐贈階層的税收，這可能會帶來重大挑戰。
“從政治上講，永遠不是進行税收改革的好時機，”即將離任的市議員斯蒂芬·萊文説，他的選區包括斯特恩的社區。但他同意房產税“極不平等”。
“我有選民住在布魯克林高地和博魯姆山，布魯克林市中心，住在售價300萬、400萬美元的磚石房子裏，每年交8000、9000、1萬美元的房產税，”萊文説。“然後我有人住在估值30萬美元的公寓裏，每年交2萬美元的房產税。”
市長當選人埃裏克·亞當斯是最新承諾改進的政治人物，儘管他尚未宣佈計劃。亞當斯表示支持一個名為“紐約税收公平聯盟”的民權組織、社區活動人士和高端開發商組成的團體，該團體已經起訴市和州試圖強制改變評估方式。在一個下級法院敗訴後，原告已要求紐約州最高法院——上訴法院審理此案。決定尚未出台。
亞當斯的發言人埃文·蒂斯在本月早些時候接受採訪時顯然是在提到這個案件，他説：“如果這個法庭程序的最終結果不夠充分，他將採取進一步改革財產税的步驟。”
全國範圍內的研究和彭博社的報道顯示，今年將籌集5000億美元的住宅物業税存在系統性不公：官員們傾向於高估低價物業，同時低估高價物業。一項研究發現，在美國超過70%的縣中存在相同的模式。雖然一些地方官員承認問題，但改進仍然難以實現。
紐約市的許多缺陷是獨特的。問題始於一項奇怪的州法律，導致官員們為公寓和合作公寓單位創建假設的收入估計——儘管這類住宅通常不產生任何收入。在大多數其他美國城市，財產評估員通過將公寓與類似單位的最近銷售價格進行比較來評估公寓。
262 Heyward Street的公寓大樓是市政評估員調整後被高估的財產之一，UJO表示。攝影師：Bess Adler/Bloomberg紐約的問題受到了市政官員使用不透明計算方法產生估值的影響；他們使用所謂的可比財產數據，但隨後以違背市場現實的方式調整數字。彭博社的調查發現，一個可比財產可能被用來估價20棟或更多建築物 —— 每次比較的收入價值卻大相徑庭。
自1993年以來，至少有三個全市委員會或工作組調查了改進系統的方法，但他們的努力迄今為止只取得了很少的成果，甚至沒有。現在，亞當斯表示他希望進行改變。“我們必須擁有一個更公平的系統，我認為應該立即實施，”亞當斯在彭博電視台10月29日發表調查報告兩週後説道。“我希望在第一年內解決這個問題。”
然後他補充道：“讓我們成立一個工作組，坐下來提出真正的建議和解決方案。”
實際上，已經有一個工作組在研究這些問題超過三年了。上週三，由亞當斯的前任、市長比爾·德布拉西奧組建的這個小組發佈了最終報告。除其他事項外，報告呼籲改變住宅物業分類和估值的方式 —— 修訂旨在讓紐約官員根據公平市場價值而不是假設的收入流來評估所有住宅物業，包括公寓和合作社。
“報告做的一切都在呼喊‘船要沉了’，”最新工作組成員卡羅爾·奧克萊拉因説，她之前曾擔任紐約的財政專員。“如果它不能產生與投入其中的思考和行動一樣多的公平對待產業所有者和普通公眾。”
亞當斯的發言人蒂斯沒有回應有關額外評論的請求。
進行重大改變需要州立法，而在市政府請求之前，不太可能提交任何法案。“這是市政府的税款，”民主黨參議員布賴恩·卡瓦納説，他是參議院住房委員會主席。“最好是以與市政府合作的方式進行。”
儘管亞當斯可能會採取行動的時間尚不明確，但他的過渡團隊包括兩位主張改革的人：瑪莎·斯塔克，曾擔任城市財政主管，現任TENNY政策主任，該組織正在起訴該市；以及斯特恩，他曾與UJO合作處理税務問題。
對於那些希望進行徹底改革的人來説，這是一個積極的跡象。但是斯特恩的同事活動人士，他們已經等待多年有意義的改變，仍然持謹慎態度。
UJO執行主任大衞·尼德曼説，亞當斯在這個問題上“非常理解和同情”。他補充説：“我們堅決認為終結不公平的調整是理所當然的，應該與任何更大的税收改革分開處理。然而，現在還為時過早，無法確定新政府是否最終會解決這種不公正。”
斯特恩表示，他深知該市不透明的估值過程對變革持抵制態度。他説，市政府官員告訴他，他們不必分享支撐其計算調整的“工作成果”。
“我們一無所知，他們仍然沒有説明他們的調整基於什麼，”斯特恩説。
一些官員表示，一個簡單但深遠的改進將是使系統更加透明和易於理解。
“這有點像你向國税局提供了關於你的收入、資產和收益的一堆數據，然後他們説‘這是根據你的情況計算出的税單，我們不必展示數學計算，”州參議員卡瓦納説。“對很多人來説，他們的税單仍然是一個謎，這在税收體系中是非常糟糕的事情，因為它破壞了體系的完整性和人們對自己是否公平繳税的信心。”
CFA協會 正在努力擴大其在中東的會員網絡，沙特阿拉伯是重點關注的國家，因為該國正在開放其金融市場並尋求多樣化其投資行業。
這家非營利性的特許金融分析師教育組織旨在在未來三年內將該國的會員人數翻倍至約1,000人，同時每年將候選人庫增長20%，該組織的總裁兼首席執行官瑪格·弗蘭克林説。
貝絲·哈馬克一直被視為最有可能進入 高盛集團 全男性高層的候選人之一。
現在，根據知情人士的説法，她在這家華爾街巨頭工作了30年後決定退出。
52歲的Hammack曾被內部視為成為下一任首席財務官的最佳人選——對於一名女性來説，能夠晉升為銀行最高級別之一的職位是非常罕見的。
即使在華爾街，男性主導大多數公司的情況下，Goldman最高層缺乏女性一直是內部的痛點。在該公司的歷史上，從未有過女性被任命為主席、首席執行官、總裁或首席財務官的角色。
上個月，Goldman設立了投資銀行內部的兩個新委員會，任命了25名高管作為新興領導者，他們將在管理龐大的交易和銀行業務方面發表意見。
只有三名女性入選，其中包括Hammack，她曾是一名前司庫，最近擔任該公司全球融資集團的聯席負責人。
Goldman承諾提升更多女性到其最高級別的職位，多年來，Hammack一直是少數幾位在每次幕後討論中入選的人之一。內部人士看到她填補了一些職位，這些職位本來會讓她成為華爾街上Goldman最顯赫的人之一。
閲讀更多：貝絲·哈馬克在高盛的崛起
“高盛是一家制造全球最優秀高管人才的非凡機構。貝絲在改變業務方面有着令人難以置信的30年曆程，”TCW集團的首席執行官、前同事Katie Koch説道。“她非常適合擔任下一個領導角色。”
紐約Goldman and Hammack的代表拒絕置評。
更多經驗
在2021年未能晉升為首席財務官後，她轉任負責融資部門的最新職務。當時，銀行高管解釋此舉是為了幫助她獲得更多經驗，管理一個能夠創造收入的團隊，為她日後晉升到更高職位做準備。
Hammack在費城外長大，在費城證券交易所做過兩次暑期實習。她的父親霍華德·摩根是一位風險投資家，曾幫助億萬富翁吉姆·西蒙斯創辦了文藝復興技術公司。她於1993年加入高盛，並開始在其交易部門中攀升。
她擔任過多種職務，涉及代理債券、利率和回購交易。她的晉升得益於她在2010年成為合夥人後處理監管機構和政府機構的能力。Hammack還繼續擔任國庫借款諮詢委員會主席——這是一個具有影響力的華爾街團體，擁有美國財政部長的傾聽。沃爾堡平克斯合夥人傑克·西沃特表示：“她是一位獻身於公司的獨特人才。”
2018年，Hammack晉升為財務主管在銀行內部引起爭議。高管們對於交易部門是否能夠放走其中一位罕見的資深女性持不同意見，突顯了在努力使高盛最高層多樣化的過程中所面臨的困境。
當時首席財務官史蒂芬·謝爾在2021年離職後，Hammack被調至銀行集團，公司領導層選擇了丹尼斯·科爾曼作為下一任財務主管。
“貝絲總是以深厚的智慧來處理業務，”謝爾説。“她是少數既做交易員又做銀行家的人之一。毫無疑問，她在公司的成功是這種多才多藝的產物。”
伊莎貝爾·埃萊特在2012年成為公司歷史上第一位領導交易部門的女性，當時她被選中領導交易部門。如今，斯蒂芬妮·科恩是該銀行三個部門中唯一一位女性負責人。她負責平台解決方案部門，該部門正在被高盛逆轉其進軍消費銀行業務的舉措而拆除。
科恩自六月以來一直休假，公司高管表示他們不指望她回來。公司發言人託尼·弗拉託去年表示，科恩肯定會回來，“暗示其他任何事情都是完全不準確的。”
科恩沒有回覆尋求評論的消息。