在火爆的美國房地產市場中，正常還有很長的路要走 - 彭博社

邁阿密的一處待售住宅，2021年房價上漲了18.8%。

攝影師：Joe Raedle/Getty Images North America在疫情期間，美國住房市場進入了高速增長階段，儘管許多城市的房價飆升，但2021年銷售了超過600萬套房屋，從邁阿密（同比增長18.8%）和丹佛（18.6%）到聖地亞哥（22.4%）和鳳凰城（30.2%），這是一個全國性現象。11月份的房屋中位售價為$416,900，比2020年2月增加了近25%。

2022年初幾周，沒有跡象表明激烈競標和價格上漲會停止。全國範圍內市場上的房屋總庫存在一月初降至不到30萬套，不到疫情前可用庫存的一半。

“對於首次購房者來説，這是一個獨特的挑戰，因為他們沒有從房價上漲中受益，” Realtor.com 首席經濟學家 Danielle Hale 説道，她預測今年房價將再次創紀錄高位。“在我們的房屋預測中，沒有任何地區的房價下降，這引起了人們的關注，許多這些問題是全國性的。”

入門級房主的困境雖然重要，但只是國家相互關聯的住房挑戰中的一個方面。美國城市目前也正在經歷“絕對瘋狂的租金增長，”哈佛大學住房研究中心（JCHS）的研究助理和作者 Whitney Airgood-Obrycki 説道，該中心剛剛發佈了一份關於美國租賃市場激增的報告。專業管理的公寓租金在2021年第三季度僅上漲了10%。與此同時，公寓租賃網站 Dwellsy 發現，僅在2021年12月和2022年1月之間的一個月內，全國平均租金上漲了4.8%。

去年炙手可熱的太陽帶租賃市場發現，傑克遜維爾、孟菲斯、坦帕、聖地亞哥和拉斯維加斯的租金上漲了大約30%或更多，邁阿密更是驚人地上漲了49.8%，初步跡象表明它們將在整個2022年保持高位。

“未來看來，這種增長速度似乎並不可持續，” Airgood-Obrycki説道。“但由於房屋擁有權的問題，我們將看到租賃需求的持續增長。從供應、空置率和需求速度來看，似乎並不會減少。”

租金、房價和每月抵押貸款的瘋狂增長將在一種滴水效應中增加壓力，這種效應一直在定義這十年的住房挑戰，給那些依賴提供支持的住房不安全人士帶來壓力。“券程序是基於公平市場租金的，所以當租金上漲時，跟上步伐意味着補貼金額必須上漲，” Airgood-Obrycki説道。“任何供應方面的問題都必須應對土地價值的增長，這都需要更多的投資才能達到同樣的地步。”

新建築，一直蓬勃發展，可能會在較長期內提供一些緩解。但住房建設也面臨着自身的挑戰：不斷上漲的成本 — 土地、勞動力和木材 — 使得新的獨棟住宅和多户住宅更加昂貴。

“有一些價格較低的建築，但在這些價格較低的建築上獲利要困難得多，尤其是現在，” Realtor.com的Hale説道。“售出的新房屋中只有五分之一的價格低於30萬美元。這反映了建築商正在服務更容易服務的市場 — 高價位。”

美國家庭建築商協會的首席經濟學家Robert Dietz表示，總體建築成本同比增長了21%，住宅建築工資同比增長了8%。他還預計到2022年底固定抵押貸款利率將達到4%，這將使更多的房屋對新購房者更加遙不可及。要克服這些可負擔性挑戰，需要各級政府採取行動。

“一個城市可以談論區劃改革，但他們不能談論降低木材價格的關税改革，”他説。“每一代人都很容易忘記購買第一套房有多難。千禧一代和Z世代越來越感到沮喪……這將成為一個選舉問題。”

在聯邦層面，拜登政府一直在推動一攬子住房援助和投資計劃作為“重建更美好計劃”的一部分，希望對可負擔住房進行長期拖欠的投資，但這樣的立法命運仍然不明朗。

“每次我看這些數字，都讓人瞠目結舌。”

被排除在擁有住房之外，許多高收入家庭已經轉向設施齊全、高檔公寓：哈佛大學JCHS的研究發現，年收入超過75000美元的人幾乎佔據了總租户增長的70%。來自RentCafe的研究發現了類似的趨勢：高收入的千禧一代正推動了他們所稱的“生活方式租賃”在拉斯維加斯、鳳凰城和印第安納波利斯等城市的繁榮。2021年，39%的租賃申請來自年收入超過50000美元的個人，創下歷史新高。

在邁阿密，房價飆升曾一度使其成為全國最不可負擔的市場之一，當將收入中位數與住房成本進行比較時。在邁阿密戴德縣從事勞工和可負擔住房工作的Integra副總裁傑克·莫羅看到南佛羅里達的負擔能力危機已經擴大到低收入家庭之外。像覆蓋收入中位數80%或以下的租户的低收入住房税收抵免這樣的傳統支持，正錯過無法跟上價格上漲的大量困難家庭。他指出需要更多支持，比如俄勒岡州參議員羅恩·懷登提出的擬議的中等收入税收抵免計劃，這將是一個“改變遊戲規則的計劃。”

儘管大家頻繁談論疫情時代搬到郊區的話題，但根據JCHS的數據，租房者的流動率也達到了歷史最低點，僅為20年前的一半。這表明人們無法像過去那樣為了工作和機會而搬遷，而且不斷上漲的住房成本不僅剝奪了租房者現有的工資，還剝奪了他們可能因追隨其他機會而獲得的潛在增長。

Airgood-Obrycki在有關“重建更美好計劃”失敗談判中提出的住房投資中看到了希望，這是一系列供給側干預和住房投資，將創建一個更全面的安全網。但是在沒有明確通過途徑的情況下，以及住房市場供應短缺和支持不足的情況下，似乎更多人將會陷入現有體系殘餘的破碎纖維中。“我們不做預測，但很難不承認人們將繼續在這方面感受到痛苦，”Airgood-Obrycki説。

多年來，中等收入租房者的成本負擔一直更為沉重，根據JCHS的數據。

“幾年前，我們看了看家庭在支付房租後剩下的錢，低收入家庭剩下的越來越少，”她説。“今年，這個數字大約是每月支付房租後剩下大約400美元。想想通貨膨脹的新聞報道。這些家庭已經沒有足夠的錢來支付任何基本生活標準，現在他們所擁有的被切割得越來越少。每次我看這些數字，都讓人瞠目結舌。我不禁擔心這些家庭的未來。”

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