在火爆的美國房地產市場中,正常還有很長的路要走 - 彭博社
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邁阿密的一處待售住宅,2021年房價上漲了18.8%。
攝影師:Joe Raedle/Getty Images North America在疫情期間,美國住房市場進入了高速增長階段,儘管許多城市的房價飆升,但2021年銷售了超過600萬套房屋,從邁阿密(同比增長18.8%)和丹佛(18.6%)到聖地亞哥(22.4%)和鳳凰城(30.2%),這是一個全國性現象。11月份的房屋中位售價為$416,900,比2020年2月增加了近25%。
2022年初幾周,沒有跡象表明激烈競標和價格上漲會停止。全國範圍內市場上的房屋總庫存在一月初降至不到30萬套,不到疫情前可用庫存的一半。
“對於首次購房者來説,這是一個獨特的挑戰,因為他們沒有從房價上漲中受益,” Realtor.com 首席經濟學家 Danielle Hale 説道,她預測今年房價將再次創紀錄高位。“在我們的房屋預測中,沒有任何地區的房價下降,這引起了人們的關注,許多這些問題是全國性的。”
入門級房主的困境雖然重要,但只是國家相互關聯的住房挑戰中的一個方面。美國城市目前也正在經歷“絕對瘋狂的租金增長,”哈佛大學住房研究中心(JCHS)的研究助理和作者 Whitney Airgood-Obrycki 説道,該中心剛剛發佈了一份關於美國租賃市場激增的報告。專業管理的公寓租金在2021年第三季度僅上漲了10%。與此同時,公寓租賃網站 Dwellsy 發現,僅在2021年12月和2022年1月之間的一個月內,全國平均租金上漲了4.8%。
去年炙手可熱的太陽帶租賃市場發現,傑克遜維爾、孟菲斯、坦帕、聖地亞哥和拉斯維加斯的租金上漲了大約30%或更多,邁阿密更是驚人地上漲了49.8%,初步跡象表明它們將在整個2022年保持高位。
“未來看來,這種增長速度似乎並不可持續,” Airgood-Obrycki説道。“但由於房屋擁有權的問題,我們將看到租賃需求的持續增長。從供應、空置率和需求速度來看,似乎並不會減少。”
租金、房價和每月抵押貸款的瘋狂增長將在一種滴水效應中增加壓力,這種效應一直在定義這十年的住房挑戰,給那些依賴提供支持的住房不安全人士帶來壓力。“券程序是基於公平市場租金的,所以當租金上漲時,跟上步伐意味着補貼金額必須上漲,” Airgood-Obrycki説道。“任何供應方面的問題都必須應對土地價值的增長,這都需要更多的投資才能達到同樣的地步。”
新建築,一直蓬勃發展,可能會在較長期內提供一些緩解。但住房建設也面臨着自身的挑戰:不斷上漲的成本 — 土地、勞動力和木材 — 使得新的獨棟住宅和多户住宅更加昂貴。
“有一些價格較低的建築,但在這些價格較低的建築上獲利要困難得多,尤其是現在,” Realtor.com的Hale説道。“售出的新房屋中只有五分之一的價格低於30萬美元。這反映了建築商正在服務更容易服務的市場 — 高價位。”
美國家庭建築商協會的首席經濟學家Robert Dietz表示,總體建築成本同比增長了21%,住宅建築工資同比增長了8%。他還預計到2022年底固定抵押貸款利率將達到4%,這將使更多的房屋對新購房者更加遙不可及。要克服這些可負擔性挑戰,需要各級政府採取行動。
“一個城市可以談論區劃改革,但他們不能談論降低木材價格的關税改革,”他説。“每一代人都很容易忘記購買第一套房有多難。千禧一代和Z世代越來越感到沮喪……這將成為一個選舉問題。”
在聯邦層面,拜登政府一直在推動一攬子住房援助和投資計劃作為“重建更美好計劃”的一部分,希望對可負擔住房進行長期拖欠的投資,但這樣的立法命運仍然不明朗。
“每次我看這些數字,都讓人瞠目結舌。”
被排除在擁有住房之外,許多高收入家庭已經轉向設施齊全、高檔公寓:哈佛大學JCHS的研究發現,年收入超過75000美元的人幾乎佔據了總租户增長的70%。來自RentCafe的研究發現了類似的趨勢:高收入的千禧一代正推動了他們所稱的“生活方式租賃”在拉斯維加斯、鳳凰城和印第安納波利斯等城市的繁榮。2021年,39%的租賃申請來自年收入超過50000美元的個人,創下歷史新高。
在邁阿密,房價飆升曾一度使其成為全國最不可負擔的市場之一,當將收入中位數與住房成本進行比較時。在邁阿密戴德縣從事勞工和可負擔住房工作的Integra副總裁傑克·莫羅看到南佛羅里達的負擔能力危機已經擴大到低收入家庭之外。像覆蓋收入中位數80%或以下的租户的低收入住房税收抵免這樣的傳統支持,正錯過無法跟上價格上漲的大量困難家庭。他指出需要更多支持,比如俄勒岡州參議員羅恩·懷登提出的擬議的中等收入税收抵免計劃,這將是一個“改變遊戲規則的計劃。”
儘管大家頻繁談論疫情時代搬到郊區的話題,但根據JCHS的數據,租房者的流動率也達到了歷史最低點,僅為20年前的一半。這表明人們無法像過去那樣為了工作和機會而搬遷,而且不斷上漲的住房成本不僅剝奪了租房者現有的工資,還剝奪了他們可能因追隨其他機會而獲得的潛在增長。
Airgood-Obrycki在有關“重建更美好計劃”失敗談判中提出的住房投資中看到了希望,這是一系列供給側干預和住房投資,將創建一個更全面的安全網。但是在沒有明確通過途徑的情況下,以及住房市場供應短缺和支持不足的情況下,似乎更多人將會陷入現有體系殘餘的破碎纖維中。“我們不做預測,但很難不承認人們將繼續在這方面感受到痛苦,”Airgood-Obrycki説。
多年來,中等收入租房者的成本負擔一直更為沉重,根據JCHS的數據。
“幾年前,我們看了看家庭在支付房租後剩下的錢,低收入家庭剩下的越來越少,”她説。“今年,這個數字大約是每月支付房租後剩下大約400美元。想想通貨膨脹的新聞報道。這些家庭已經沒有足夠的錢來支付任何基本生活標準,現在他們所擁有的被切割得越來越少。每次我看這些數字,都讓人瞠目結舌。我不禁擔心這些家庭的未來。”
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