修復破損的美國住房系統指南 - 彭博社
Kriston Capps
加利福尼亞州安提奧克（Antioch）的住宅開發中的新房屋，於三月份。
攝影師：大衞·保羅·莫里斯/Bloomberg
蒙特利爾計劃開設一個24小時區域，以促進其夜生活經濟。
攝影師：薄荷圖像/Mint Images RF
紐約布魯克林的住宅公寓樓。
攝影師：巖村由紀/Bloomberg到目前為止，美國的住房危機的嚴重性已不容置疑：創紀錄的房價、飆升的租金、不斷增加的無家可歸者，以及最近出現的不祥通貨膨脹。然而，不太明顯的是，地方、州和聯邦政府實施的重疊政策如何導致了這一緊急情況，以及政府現在可以採取什麼措施來制止它。
這也是一個與今天美國存在的幾乎所有形式的不平等交織在一起的問題。健康、教育、交通、財富和其他社會因素的差距都與地點緊密相連；種族、階級和收入的隔離使不平等代代相傳。現在，一個變暖且不穩定的氣候威脅要向這一混合中添加另一個，甚至更為災難性的元素。
在Fixer-Upper: 如何修復美國破碎的住房系統*，*城市經濟學家珍妮·舒茨（Jenny Schuetz）試圖解開危機根源處矛盾的激勵因素。作為布魯金斯學會都市政策項目的高級研究員，舒茨權衡了各種解決方案，並計算了採取措施糾正局勢的成本。她與彭博城市實驗室（Bloomberg CityLab）就這個國家最大挑戰之一的人們真正需要了解的內容進行了交談。我們的訪談經過了編輯和壓縮。
2020年選舉前發生了一件引人注目的事情：總統候選人們開始認真地將住房問題納入國家議程，這在某種程度上是第一次。這對你意味着什麼**？**
我們終於開始更廣泛地意識到這是一個問題。生活在昂貴的沿海大城市——波士頓、紐約、加利福尼亞的城市——的人們至少已經談論這個問題20年了。但可能只有過去大約五年，這個問題才上升到類似於國家層面的辯論。
不利的一面是，由於許多地方的經濟承受能力變得更糟，對於更高收入階層的人來説，這個問題在政治上變得更加突出。也許一個積極的方面是，我們實際上正在更多地討論需要改變哪些政策，以使這不再成為一個長期問題。
為什麼住房問題會成為角逐國家職位的候選人關注的焦點？
其中很大一部分是選民為他們的當選官員提出這個問題。政治家們會聽取給他們打電話、寫電子郵件和信件以及投訴的人的意見。
有意租房的人在二月份在布魯克林的威廉斯堡社區排隊進入一套公寓。攝影師：Bess Adler/Bloomberg關於住房福祉的一個重要分歧是代際的。年長家庭更有可能擁有自己的住房，並且在房價相對收入變得如此昂貴之前就已經購買了。對於年長的房主來説，這還不是一個政治上引人關注的問題。但對於大約40歲以下的家庭來説，他們支付高額房租的事實——以及許多千禧一代認為擁有房屋不是一個可以實現的目標——真的開始觸動人心。更加積極參與的千禧一代正在給他們的代表打電話，説：“嘿，這是一個問題。我買不起房。我無法為退休存錢。”
另一方面，對於地方官員來説，住房始終是一個突出的問題，但正如你在你的書中所寫的，市長或縣行政長官候選人往往只是模糊地承諾。例如，解決無家可歸問題的地方解決方案通常與住房問題脱鈎。國家對住房危機的更高關注是否正在改變地方問題？
肯定。人們正在討論根本性問題是令人鼓舞的。你可以用很多不同的方式來談論無家可歸問題。只要框架是人們無家可歸是因為他們患有精神疾病或成癮，那就沒有解決我們沒有建造足夠的住房這一系統性問題。從根本上講，我們在人們想要居住的地方沒有足夠的住房 — 這仍然是一個相對新的討論話題。我發現令人鼓舞的是，有更多關於我們如何解決這個問題的具體提議。
並非所有提議都同樣有可能解決問題。關注附屬住房單位和複式住宅，這在政治上是低成本的，但單靠這些是不夠的。這可能是一種政治策略：從一些對郊區房主來説並不那麼可怕的事情開始。能夠通過，實施。這些政策可以幫助在問題的邊緣進行一些努力。也許它讓人們放心 — 看，我們合法化了複式住宅和附屬住房單位，世界沒有崩潰，房價沒有暴跌，社區也沒有一夜之間變成貧民窟。也許明年回來説，好吧，現在我們需要朝着更高目標努力。
你在書中也寫道，僅僅改變區劃規定並不能滿足國家在生產更多住房方面所需的所有工作。你認為區劃規定是被過度討論還是被低估了作為一個問題？
我們將區劃規定作為更大一組問題的簡稱 — 只要我們知道我們在做什麼，這是可以的。
沒有一個區劃規定是問題所在。關於單一家庭專屬區劃的討論很多。而且確實是一個問題：我們在很昂貴的地方有大量土地目前被建成獨棟單户住宅，根據現行的區劃規定，你實際上不能增加一個家庭的容量。這是我們基本上需要解決的問題。
“如果你合法化公寓建築，但只能建造兩層，我們實際上不會建造公寓樓。”
但關注我們需要合法化什麼，而不是我們試圖廢除什麼，是一個更有幫助的框架。除了單一家庭專屬區劃之外，還有許多規定使建造住房變得困難：較大的最低地塊面積、對公寓樓的限制。如果你合法化公寓建築，但只能建造兩層，我們實際上不會建造公寓樓，因為從財務上講是不可行的。
在許多富裕、低密度社區增加住房的最大問題是，現有居民擁有巨大的政治權力來阻止他們不喜歡的發展，通過各種機制，[比如]社區規劃過程，他們可以出席並對議員的提案大聲抗議。現有房主有很多機會提起訴訟來阻止發展。在我們解決這個程序性障礙之前，我們不太可能在這些社區看到大規模的住房或填充產生。
您還深入探討了本土主義的侷限性。地方政府在美國體系中扮演着重要角色，但地方政府容易出現一系列問題，使得住房建設變得困難。州政府可以看到區域整體情況並預先干預地方政府，在加利福尼亞州，針對這些問題已經有了實質性的進展。州政府是解決方案嗎？
對我來説，這真的是這裏最有趣的問題之一。我們理所當然地認為地方政府瞭解自己的市場，知道正確的發展方式，他們更有能力評估需要哪種住房和發展，同時保護市民免受過度擁擠的負面影響。但很明顯，在地方層面，經濟和政治利益可能與更大區域（無論是都會區還是州）的利益並不完全一致。
我至少可以想到三個領域，州政府更有可能擁有更廣闊視野。其中之一是當地政府不允許在需求量大、擁有大量高效工作崗位的地區建設足夠的住房時對整體經濟的影響。這會拖累州經濟 —— 公司更難招聘和留住員工，公司可能會選擇搬到成本更低的地方。第二個領域是氣候影響：許多地方政府實際上更希望我們在城市邊緣建設大量住房，但這會加劇氣候變化和各種負面影響。第三個領域是為低收入家庭提供經濟機會。幾乎每個地方政府更希望別人為低收入家庭提供住房，特別是那些需要接受教育的有孩子的低收入家庭。對州來説，如果貧困兒童能夠就讀已經表現良好的公立學校，以獲取他們所需的技能，那將是很好的。
這假設州政府將廣泛的公民福祉放在心上，並且他們會做出符合許多人利益的決定。我們確實看到一些情況，特別是在新冠疫情期間，州政府正在做一些似乎會讓他們的人民面臨更高風險的事情，這令人不安。一個不關心人民福祉的州政府會在許多政策領域對他們做出不好的事情，包括住房。但州政府更有可能關心廣泛的人羣，而地方政府在某種程度上卻在迎合一小部分選民。
延續這個主題，我在你的書中學到的一件事是，幾乎一半的州對地方政府在財產税方面設限。加利福尼亞州再次成為我想到的例子，但這是一個更廣泛的問題，影響了比我意識到的更多地方的可負擔性。你認為改變州政策或改變城市依賴財產税的方式是值得的嗎？
我們可以兩者兼顧。最重要的目標應該是我們想出足夠的資金來支付到處的體面公共服務。只要我們依賴財產税，富裕地區和貧困地區之間的巨大差距就會存在。富裕地區可以負擔得起好學校和公園，而貧困地區則做不到。這會產生一個惡性循環或善性循環，取決於你處在哪一邊。因此，依賴地方政府控制的財產税存在一些固有的侷限性。
一種選擇是仍然使用財產税，但進行更多的收入分享。要麼資金歸屬於州政府並重新分配 —— 這在加利福尼亞州經常發生 —— 要麼建立某種區域性的收入分享安排，讓富裕地區幫助補貼鄰近的貧困地區。
我擔心的是，如果州政府限制地方政府提高税收的能力，無論是通過財產税、銷售税還是其他方式，地方政府最終會被迫以更扭曲房地產市場的方式增加收入。加利福尼亞州不允許地方政府通過財產税籌集足夠的收入，因此他們把所有負擔都轉嫁到影響費用上，這純粹是對新開發的一種税收，不影響現有房主。這使得新開發變得非常昂貴，阻礙了一些開發項目的進行，加劇了住房短缺。
你的書主張建立更健全的社會保障網和公共福利角色，而不是像一些支持放鬆監管的同行那樣。如果美國最終以一種使住房更加負擔得起的方式增加住房產量，那麼社會保障網的作用是什麼？
基本觀念是，住房就像基本醫療保健和食物一樣。這是每個人的必需品，我們應該為每個人提供最低質量的住房，包括那些沒有足夠收入自己支付的人。在許多其他富裕國家，提供某種形式的普遍住房援助並不是一個有爭議的觀念，因此如果你貧困，你可以從國家獲得一些補貼來支付市場租金，或者他們為你提供一套公共擁有的公寓。
帳篷坐落在洛杉磯一條高速公路旁邊，2020年。攝影師：Kyle Grillot/Bloomberg美國就是這樣。所以有很多貧困人口根本得不到任何財政支持。作為一名經濟學家，我希望直接給貧困人口錢，然後讓他們自己決定是用來支付房租還是購買食物。如果他們想住在價格稍微便宜一些、離市區遠一些的地方，他們應該有這種靈活性。給貧困人口錢，讓他們自己做預算決定。
但在我們根本沒有足夠公寓供應的地方，給貧困人口更多錢並不能解決問題。因此，這些問題需要同時解決：建造更多公寓，以便每個人都能找到住所，然後補貼貧困家庭的收入，使他們能夠負擔得起一個體面的住所，而不必花費60%的收入用於住房或者與10個室友合租。
您還談到了房屋所有權問題，主張立法者需要修改針對首次購房者的聯邦政策。您希望看到哪些改變？
目前的抵押利息減免實際上是在補貼富人購買昂貴的住房。在2017年的減税和就業法案之後，情況實際上變得更糟了。我們內置在聯邦税法中的重大補貼，即抵押利息減免，幾乎完全流向了擁有非常昂貴房屋和鉅額抵押貸款的高收入家庭。這既是逆向的，也極其無效地鼓勵了房屋所有權。
最簡單的答案是，讓我們徹底取消抵押貸款利息抵免，並從頭開始制定一個新政策，這將是針對首次購房者的有針對性税收抵免，可能會限制收入。所以也許對於家庭收入低於15萬美元的人來説，第一次購房時，你將獲得可退還的税收抵免，幫助你支付首付和購房成本。但你不會在居住在房子裏並支付抵押貸款的每一年獲得税收優惠。對於我們目前花在抵押貸款利息抵免、資本利得免税等方面的資金，我們可以資助大量非富裕家庭的首次購房。那將更有意義。
另一個非常重要的一點是，我們應該鼓勵人們擁有一些可以用於短期需求的流動儲蓄，而不是將其綁定在房子裏。需要支付重大維護支出的房主不一定能夠通過抵押貸款支付。每個人都需要為陰雨天留一筆現金。租户也需要，而我們在聯邦税法中基本上沒有任何鼓勵這一點的規定。
拜登政府關於首次購房者信貸的提議側重於社會公平。該政策針對購房者提供首付援助，這些購房者將是他們家族中的第一代購房者。這將是在購房時提供援助的一種方式，而不是之後，並且將提升大多數沒有家族財富幫助支付首付的少數族裔購房者。你認為這是正確的想法嗎？
這不是一個壞的方法，如果你想幫助那些沒有家庭財富的人。在政策上，我們希望為那些家庭無法補貼他們購房的人提供一些補貼。但由於我們對財富的數據非常糟糕，這真的很難做到。原則上，如果設計得當，那麼這是一個合理的做法。我寧願我們只是給人們錢，而不是要求他們把錢花在購房上。這在一定程度上是為了有一些靈活性。有些家庭沒有很多財富，也許他們想用這筆錢支付大學學費或者創辦一家小企業，而不是購買房屋。他們應該有這種靈活性。
當我們鼓勵低收入和中等收入家庭購買房屋時，他們更有可能購買在房價不會大幅上漲的地方，或者購買一個有維護問題的舊房子，這樣擁有房屋就會變得非常昂貴。我並不認為所有低收入和中等收入的租房家庭現在都需要成為房屋所有者。
數億美元的住房支出作為“重建更美好法案”立法的一部分而引入，目前仍然擱置。這些目標還有效嗎？
明天可能會改變。我認為仍然有興趣增加住房券的數量，對我來説，這將是我們可以用聯邦資金做的最好的事情之一，因為這是我們擁有的最有效的政策之一。最新的住房預算確實包括增加住房券的數量。關於首次購房者補貼仍在討論中，儘管我目前不清楚以什麼形式。我相信還在討論為國家經濟適用住房信託基金提供更多資金。
在聯邦資金流向州和地方政府的範圍內，我認為需要更多的指導和支持，以確保有效地支出這筆資金，因為州和地方政府正在努力制定計劃，並在規定的時間內執行支出。
過去兩年，住房通脹已經達到了驚人的高度，低抵押貸款利率的時代可能已經結束。然而，建築商似乎無法立即大幅增加供應。這種前景是否會改變您書中的任何建議？
首先，在高需求地區增加住房供應所需的區劃改革和其他政策變革並非是住房成本的快速解決方案 — 即使在更好的規則下，供應也需要時間來跟上。即使在大流行病擾亂建築材料供應鏈之前，這也是事實。但是，各州和地方在實施改革之前等待的時間越長，供應短缺的緩解時間就會越長。
其次，更緊迫的問題是如何在短期至中期內為低收入家庭提供幫助，不幸的是並沒有簡單的答案。一些現金援助的組合 — 優惠券，恢復兒童税收抵免 — 再加上創造性、靈活的方式重新利用現有建築和土地。加州的 Homekey 擴大規模？大規模生產 工廠建造的ADU 併為業主提供安裝它們的税收激勵？在停車場和空地上合法化房車？可能需要在不同地方採取不同的策略，並且需要比住房政策界更願意嘗試的多得多。
這是一個非常重要的問題，很多政策和慈善機構並不真的想談論它，因為沒有人有一個好答案。而且按照慣例的做法相當糟糕。
儘管紐約市經常被稱為不夜城，但從技術上講，在凌晨4點會有一個短暫的休息時間，根據紐約州規定的“最後通話”。也許柏林或東京應該獲得這個稱號：在那裏，酒吧可以合法全天候提供酒精飲料。
蒙特利爾可能成為這個名單的最新成員。這個加拿大城市，目前的酒吧和夜店在凌晨3點關閉，計劃在市中心的一個地區引入一個新的24小時區域，作為更廣泛努力的一部分，投資於夜生活。
自從阿姆斯特丹從2013年開始發放24小時營業許可證以來，保持城市全天候開放的政策一直在蓬勃發展。培育夜間經濟的想法已經傳播到大約100個城市，這些城市現在都有某種形式的“夜間市長”，包括倫敦、紐約市和蘇黎世。儘管重點經常放在酒吧和夜店上，支持者表示，這些政策遠不止於酒精。
“24小時的官方政策只是承認城市及其經濟活動從未停止，”墨爾本大學城市中心主任Michele Acuto説。
夜間時段是許多城市經濟產出的關鍵部分。在柏林，“電子音樂旅遊”每年吸引超過300萬人，根據柏林俱樂部委員會2019年的一份報告。2019年的一項紐約市分析發現，夜生活每年為該市創造了351億美元的經濟價值，提供了299,000個工作崗位和131億美元的工資。它將夜生活產業定義為包括城市的食品、飲料和娛樂行業在晚上6點至早上6點之間，並考慮了這些工作和顧客對經濟的連鎖影響。
夜間市長職位旨在讓夜間經濟貢獻得到與白天時段同等的關注。越來越多地，這包括推動通過使更多設施24小時開放來擴大夜生活經濟。
對於阿姆斯特丹，開始延長城市的營業時間意味着將24小時許可證分配給城市中心以外的多功能空間。其中一個這樣的場所是阿姆斯特丹混合用途的Overhoeks社區中的一座22層高的A’DAM Toren塔樓，內有辦公室、咖啡館、餐廳和一個地下俱樂部。
“阿姆斯特丹的24小時場所位於夜生活或酒店服務稍顯不足的地方，”前阿姆斯特丹夜間市長米里克·米蘭説道，他後來與夜間文化諮詢公司VibeLab共同創立。“許多這些場所提升了周圍居民的生活質量，因為它們提供的設施在工作日也可以使用。”
阿姆斯特丹A’DAM Toren大樓地下的舞蹈場所獲得了24小時營業許可。攝影師：Schöning/ullstein bild via Getty Images在柏林，沒有關於酒精銷售時間的限制。二戰後不久，一位酒店業者説服了柏林西部美國區指揮官，認為取消城市規定的最後通宵時間不僅有利於經濟，還能體現西方價值觀。為了適應夜生活，週末和節假日火車也24小時運行。
“如果你想在城市中創造文化活力，不僅僅是關於飲酒，”柏林Clubcommission的發言人兼執行委員會成員盧茨·萊興森林説道，他與米蘭共同創立了VibeLab。“你需要一個既實惠又便利的創意空間。公共交通需要方便市區外居民，例如，公交車不能在午夜停止運行。”
除了增強城市的社交機會外，培育夜生活產業還會帶來其他積極影響：在澳大利亞新南威爾士州，居民在該州通過24小時經濟專員辦公室努力扭轉悉尼眾所周知的“派對殺手”聲譽後，在公共交通和社區中感到更安全。24小時經濟專員的一些舉措包括改善夜晚安全的項目，並在熱門夜生活區提供“Take Kare”大使，協助深夜外出的年輕人。
“警察或其他城市決策者不明白的一點是，城市的活力會帶來安全感，” Leichsenring説。
延長夜生活並非沒有成長的煩惱。阿姆斯特丹長期以來一直面臨紅燈區的吵鬧遊客問題，甚至最近提出了一個有爭議的計劃，將合法的賣淫業務搬遷到城外的一個情色中心。
“阿姆斯特丹的聲譽是幾百年來建立起來的，” Milan説。“這不是一朝一夕就能消失的。但城市需要採取行動，確保居民的生活質量在夜生活擴張的同時保持不變。”
城市夜生活倡議的很大一部分工作是在派對者和睡覺者之間保持和平。2018年，柏林政府在與居民因噪音爭執導致許多夜店關閉後，承諾向隔音項目投入100萬歐元。承諾，迄今已有40多家夜店獲得了資金，並將在即將到來的週期繼續獲得，Leichsenring表示。
蒙特利爾最近宣佈了一個補助計劃，針對座位少於400個的替代表演場所，使它們可以獲得高達10萬美元的隔音倡議資金。夜生活倡議的目標之一是簡化希望全天候營業的企業的流程。
許多支持24小時城市的倡導者表示，夜間經濟計劃需要超越酒吧、夜店和深夜美食，關注其他類型的服務和便利設施。
“如果你上夜班，你交同樣的税，但通常享有更少的服務，”MTL 24/24的聯合創始人馬修·格朗丹説，該非營利組織旨在為蒙特利爾的夜生活提供框架。“你無法獲得食物或去公共圖書館。通過將服務延長到24小時，你正在打造一個更加公平和包容的城市。”
美國最高法院拒絕質疑紐約幾十年來的租金控制制度，拒絕了兩名公寓樓業主的上訴。
週二的拒絕結束了數月來對這些案件的審議，這些案件自9月底以來已經完全準備就緒。整個法院對於拒絕或異常長時間的延遲都沒有解釋。
在闡述他觀點的兩段聲明中，克拉倫斯·托馬斯大法官表示，法院最終應該考慮這座城市是否違憲地限制了一些房東驅逐租户。但他表示，公寓業主的訴訟主要涉及“關於他們情況和傷害的泛泛之詞”，並沒有清晰地展示這座城市的規定是如何運作的。
這次拒絕是在10月2日拒絕了一個提出相關問題的上訴之後發生的。挑戰者表示，紐約市管理的一百萬套單位的州法律未經補償地侵犯了私人財產。
紐約租金穩定法，始於1969年，是全國最租户友好的之一。它要求房東續租，除非在有限的情況下，包括未支付租金，並且讓家庭成員接管租約，如果他們在單位內居住了至少兩年。
該法律還賦予了城市的租金指導委員會權力，每年設定最大的租金漲幅。該委員會考慮一系列因素，包括住宅房地產行業的經濟狀況、空置率和該地區的生活成本。該法律適用於1974年之前建造且有六個或更多單位的建築。
市和州官員敦促最高法院保持該體系完整，不要受理上訴。
最新案例是74 Pinehurst v. 紐約,22-1130，以及335-7 LLC v. 紐約市,22-1170。