隨着疏解潮席捲奧斯汀，區域改革仍然難以實現 - 彭博社

奧斯汀的天際線可以從東奧斯汀的蒙託波利斯社區的一個院子裏看到，房價上漲引發了對疏遷的擔憂。

攝影師：喬丹·馮德哈爾/彭博社佛羅里達州邁爾斯堡的這家洗車店是美國約6萬家洗車場所之一，而且還有更多選擇即將到來。

攝影師：傑夫·格林伯格/環球圖像集編輯四月份，一家家庭在紐約市布魯克林大橋公園的草坪上野餐。

攝影師：艾爾·貝洛/蓋蒂圖片社肯普街沿着東奧斯汀蒙託波利斯的一個安靜住宅社區的懸崖邊延伸。在街的西側，十幾棟獨棟住宅的後院俯瞰着一片鬱鬱葱葱的自然保護區，遠處是令人驚歎的奧斯汀市中心景觀，視線延伸數英里直至德克薩斯州議會廳的粉紅圓頂。

一個前解放人鎮，如今的蒙託波利斯是奧斯汀市快速疏遷的前線低收入、以西班牙裔為主的社區：房價在奧斯汀全市飆升，自2011年以來幾乎翻了三番，達到了$624,000的中位數，比兩年前增長了40%。根據Redfin的數據，同期的租金中位數也增長了40%。

在蒙託波利斯，價值20萬美元的兩卧室房屋被列為兩倍價格；附近的老式牧場房屋被新的現代主義房屋所壓倒。2020年夏天，代表開發商的律師提交了一份關於508 Kemp Street的2.16英畝土地的重新劃分請求，該土地前面是一座單層的石灰石磚房屋。當重新劃分案件提交給奧斯汀市議會時，開發商提議在該地點建造33套公寓，其中17套將由奧斯汀人類棲息地開發並以140,000美元起售給低收入家庭。

附近居民反對該項目，提交了超過十幾份請願書反對重新劃分。這些反對者共同代表了該物業周圍200英尺內31%的土地，觸發了一項州法律，該法律要求奧斯汀市議會通過任何重新劃分都需要四分之三的多數票，而不是簡單的三分之二多數票。也許是看到了跡象——即市議會沒有足夠的九票來通過重新劃分——開發公司撤回了請求。三天後，街對面的一座兩卧室房屋掛牌售價78.5萬美元。

在東奧斯汀的蒙託波利斯社區的508 Kemp Street上的家。攝影師：Jordan Vonderhaar/Bloomberg“這裏沒有贏家，”代表東奧斯汀一個歷史悠久的黑人社區的奧斯汀市議會議員娜塔莎·哈珀-麥迪遜回應道。“土地是有限的。隨着我們城市的增長，可建造的土地變得越來越稀缺，土地和隨之而來的住房價格也會越來越昂貴。禁止在更小的地塊上建造新房屋以容納更多鄰居的區域規劃法不僅導致了對氣候破壞性的擴張，也導致了新生代化……我們什麼時候才會説，我們是想要住房還是不想要？”

這是一個在全國各地城市中迴響的問題，這些城市越來越迫切地需要建造更多供人居住的地方。在德克薩斯等州，由於一個世紀前的法規賦予了業主抗議個別區域規劃變更的權利，業主們可以成功地阻止在他們社區內建造新住房。根據喬治梅森大學墨卡託斯中心2022年的一份報告，有20個州有法律允許抗議請願。

隨着土地利用法規限制了城市範圍內新住房的建設，奧斯汀的繁榮主要是由擴張激增所定義的。

為了鼓勵更多的多户住宅開發，地方政府最近將精力集中在更新全市土地利用法律上，而不是逐個地塊地解除長期限制發展到獨棟住宅的限制——這個過程被稱為上調區域規劃。幾個城市，以2018年的明尼阿波利斯為首，已經取消了單户住宅區劃，希望增加住房供應。

奧斯汀的分區法規自1984年以來就沒有更新過，當時這座城市的人口還不到現在的一半。2012年，該市啓動了一項修訂這些規定的工作，旨在創建一個更“緊湊和連接的城市”，但這個過程，被稱為CodeNEXT，遭遇了激烈的抵抗，耗費了將近十年和超過1000萬美元。由於土地利用法規限制了市區內新住房的建設，奧斯汀的繁榮被一波波的擴張所定義：2001年至2019年間，特拉維斯縣新增了71平方英里的新開發。

2020年，當市議會即將最終批准新法規時，一名地方法官支持了一羣起訴該市的房主，稱該市剝奪了他們抗議影響其財產的分區變更的權利。奧斯汀市堅持認為這些權利不適用於全面的分區更新，這影響了城市內的每個產權人，並對裁決提出上訴。今年三月，休斯頓的上訴法院維持了下級法院的裁決，稱該市違反了州法，未能通知全市的產權人有關擬議變更並提供他們抗議這些變更的機會。

“如果你要做根本性的改變，而且有很多抗議活動，因為人們不喜歡根本性的改變，那麼你必須要有三分之二多數的投票，”代表房主的律師道格·貝克爾説。他説他的客户覺得城市試圖在沒有他們的意見的情況下“徹底改變他們社區的性質”。“許多人原本被劃分在低密度區域，突然面臨公寓和公寓大樓的風險，”他説。

就像肯普街上的情況一樣，許多參與訴訟的房主認為他們社區的發展會帶來人口遷移。

弗朗西斯·阿庫納住在鴿泉，她近年來看到房價上漲的影響。攝影師：喬丹·馮德哈爾/彭博社“我們只是想留在我們的家裏，”訴訟的首席原告弗朗西斯·阿庫納説。她住在一個名為鴿泉的以西班牙裔為主的社區，位於蒙託波利斯西南約五英里處。她説，她的街道過去擠滿了家庭，孩子們在外面玩耍，夜晚時分傳來着庫恰音樂。現在，許多低收入家庭已經離開，搬到離城市更負擔得起的地方。她看到了城市對她社區的計劃，其中包括提高普萊森特瓦利路上一些地塊的分區，這是一條繁忙的南北走向的走廊，她感到震驚。“如果他們計劃拆除我們的房屋以便進行開發，那麼我們會怎麼樣？”

但是，Acuña的社區發生了轉變的過程 —— 那些Kemp街的房主試圖抵制的發展壓力 —— 發生在奧斯汀現有的分區法規下，奧斯汀正義聯盟住房和社區發展聯合主任喬昂·保羅·康諾利表示。康諾利説：“奧斯汀發生的所有人口遷移都發生在現行法規下，而這場訴訟保護了這些法規。”

抗議分區變更的權利與分區本身一樣古老。1922年，在赫伯特·胡佛內閣下，商務部發布了《標準州分區授權法案》，這是一部模範法規，賦予各州“對某些土地使用和建築類型進行管理和限制”的權力。該法案認識到，隨着城市的發展，分區需要不斷調整，該法案規定了地方政府進行更新的程序 —— 並聽取公眾對這些更新的反饋意見。如果“擁有所提議變更土地面積20%或更多，或者緊鄰土地面積20%或更多的土地的所有者”反對分區變更，“該修正案只有在該市政機構所有成員三分之四的贊成投票下才能生效。”在反對變更的情況下需要三分之四的投票，修訂版中的一個腳註指出，“這一規定有助於穩定法規。”

包括德克薩斯州在內的許多州基本上逐字採納了這項法案。1927年，德克薩斯州立法機構將綜合分區合法化的同時，還通過了一項法律，賦予“城鎮和城市拒絕向試圖在白人社區為黑人居民建造房屋的公司或個人發放建築許可的權利。”這項法律被裁定違憲，但它促成了奧斯汀1928年的綜合規劃，將城市按種族劃分，並在東奧斯汀創建了一個“黑人區”。

奧斯汀正義聯盟的喬昂·保羅·康諾利表示，奧斯汀的租户“被視為二等公民”。攝影師：喬丹·馮德哈爾/彭博社由於幾十年來種族歧視性的紅線政策人為地壓低了東奧斯汀的土地價值，致使一些社區迅速被新興中產階級所淹沒。但康諾利表示，僅僅關注東奧斯汀是片面的。“中產化是關於西奧斯汀和東奧斯汀之間的關係，”他説。“這涉及到開發資金的流向，投資資金的去向，以及哪些社區受到保護不受變革，哪些社區被迫承擔整個負擔。”

城市議會通過了三讀中的前兩讀的土地開發法草案，旨在平衡這種負擔，將更多住房引入長期抗議的更白、更高收入的社區。

康諾利在2020年至最近兩年擔任了奧斯汀規劃委員會委員，聽取了許多關於重新劃分區域的請願。其中一宗尤為突出。2021年夏天，一位開發商向委員會提出了一項提案，計劃在北奧斯汀繁忙的Burnet Road上建造一個330單元的公寓綜合體。該建築將包括33個收入限制單元，位於Crestview，一個繁榮的、以白人為主的社區，毗鄰一個公交車站，步行距離內有一家雜貨店。

鄰居們抗議這個項目。一位業主作證説，這座建築將“投下高大而不受歡迎的陰影”，“而且沒有任何有效目的。” 作為回應，開發商同意降低建築的高度，並從面向克雷斯特維尤的單位中移除全尺寸陽台；一位附近的業主在會議上作證説，租户可能會窺視他們的後院或舉行吵鬧的陽台派對。

“這是這座城市中對待租户的完美例子，”康諾利説。“在我們的決定中，業主和獨棟住宅往往關注生活質量，但對租户來説，生活質量並不重要。”（重新劃分區域在後來的會議上通過。）

奧斯汀正在建設的新房屋。攝影師：喬丹·馮德哈爾/彭博社在奧斯汀，大多數家庭 — 55% — 租住他們的住房。與他們在人口中所佔比例相比，奧斯汀的業主在種族上與美國大多數城市一樣存在不成比例的白人：52%的白人家庭擁有自己的住房，而黑人和西班牙裔家庭的比例分別為29%和35%。

“我相信房主有權利擁有他們的財產嗎？是的，我相信，”康諾利説。“這些權利是否需要包括阻止任何密集建築靠近他們的能力？我認為不需要。我認為關於負擔能力、機會和資源獲取的問題更為重要。這些問題屬於奧斯汀所有人，而不僅僅是房主。”

為了限制區域規劃中的抗議活動（因此也就是房主）對城市規劃的影響，北卡羅來納州和威斯康星州最近廢除了他們的抗議請願法令。在德克薩斯州，兩名共和黨議員在2021年提交的一項議案將修改該州法令，澄清抗議權僅適用於對一塊具體的土地進行重新劃分時 — 而不是整個城市。

第14上訴法院的裁決技術上僅適用於其管轄範圍內的10個縣，但仍有可能在全州設立先例。例如，如果達拉斯決定更新其區域規劃法規，該市將需要向每位受更新影響的房主寄送書面通知，奧斯汀市的代表律師簡·韋布爾説。“從邏輯上講這是不合理的。”（法令提供的另一選擇是舉行規劃委員會和市議會的聯席聽證會，韋布爾在法庭上辯稱這將導致“糟糕的政策”，剝奪規劃委員會就法規本身提供意見和專業知識的能力。）

蒙託波利斯社區的一座新房高聳於鄰居之上。攝影師：Jordan Vonderhaar/Bloomberg奧斯汀現任市議會似乎沒有胃口向德克薩斯州最高法院上訴法院的裁決。相反，住房倡導者正關注11月的市議會選舉，以及令人難以置信的是，將於2023年再次召開的德克薩斯州立法機構。今年三月，德克薩斯州眾議院議長達德·費蘭(Dade Phelan)列出了下一屆會議的首要任務清單，其中包括指示土地和資源管理委員會“研究政府土地使用法規對德克薩斯州住房供應和價格的影響。”

扎寧改革具有跨黨派吸引力的潛力，德克薩斯州住房倡導團體“德克薩斯人為住房”(Texans for Housing)的聯合創始人兼總裁丹·凱謝特(Dan Keshet)表示。“德克薩斯是一個尊重財產權的州。最激進的侵犯財產權的行為無疑是扎寧，”凱謝特説。“扎寧不就是中央政府進來告訴城市中的每個人他們可以如何處理自己的房子，如何處理自己的財產嗎？”

與此同時，2022年春天，坐落在肯普街508號的房屋仍然保持不變，周圍長滿了藍雪花。今年早些時候，該物業的新業主提交了一份場地規劃作為其分割地塊請求的一部分，草圖顯示了分佈在七個地塊上的11個新住房單元。在街對面，同一開發商的一棟三卧室住宅以超過100萬美元的價格掛牌出售。

俄亥俄州斯特里茨伯勒鎮位於著名的州際高速公路旁，汽車及其相關產業在該鎮的身份中佔據了不可忽視的部分。每年約有650萬輛汽車經過這裏，當地的零售業主要以汽車旅館、加油站和各種駛入式企業為主。

但近年來，市長格倫·布羅斯卡聽到了很多選民對汽車中心景觀中的一個特定元素感到憤怒：洗車行。

該鎮有四家全服務洗車行，第五家即將開業；其中三家集中在14號路的一段長約一英里半的區域內。社交媒體上關於洗車行過度的投訴促使城鎮領導採取行動。去年初，斯特里茨伯勒最終 實施了對新洗車行業務的暫停。

“洗車行並不能為社區提供很多工作崗位，而且它們佔用了大量空間，”布羅斯卡説。“如果你想把你的資金投入到洗車行，那麼上帝保佑你。但與此同時，我要對17500人負責，並且必須考慮到他們的意願。”

克利夫蘭場景報道稱，類似的“飽和禁令”也出現在附近的俄亥俄州東北部城市，如 斯托和帕爾馬。在紐約州的水牛城，2023年郊區洗車行的激增引發了附近居民和社區成員的反對，包括附近一家 現有洗車行的業主。新澤西、路易斯安那和阿拉斯加也正在經歷自己的洗車行熱潮，全國連鎖企業如Mister Car Wash和Zips Car Wash正在擴張。

去年秋天，田納西州黎巴嫩的規劃委員會拒絕了在一處顯眼的主要街道用地建造新的Mister Car Wash地點的許可，理由是這個大部分自動化的設施並不是最佳選擇。作為回應，公司正在起訴。

美國生活中洗車店的無處不在可能被低估了：洗車店的數量是麥當勞和星巴克門店數量的兩倍。攝影師：恩斯特·哈斯/Ernst Haas在一個擁有大約2.8億輛私家車和卡車的國家裏，是否會有太多的洗車店？越來越多的城市領導人似乎認為是這樣。與商店、餐館或其他企業不同，大多數自助洗車店不向所在社區繳納銷售税。批評者爭辯説，它們在當地並沒有帶來太多其他好處；就像只提供駛入式快餐店（也曾成為當地禁令的目標）一樣，最新一代的自動化設施即使在排放噪音、交通擁堵和車輛排放的同時也提供了很少的工作崗位。

但在鄰居們看來可能是一個過於擁擠的市場，投資者卻看到了一個繁榮的開始。從雪帶到陽帶，公司們正在爭相增加門店數量，搶佔一個價值超過140億美元的行業份額。在美國各地有6萬個門店，該行業的擴張速度大約為每年5%，一些預測預計到2030年市場將會翻倍。到2030年市場將會翻倍。過去十年建造的洗車店比之前所有年份加起來的還要多。

“我不想過於樂觀地説這不可能失敗，”房地產經紀公司JLL的資本市場總監傑弗裏·西庫雷爾説。“但美國人正在搬到郊區，美國人想要優質零售，而洗車店就是其中之一。”

繁榮的開始

洗車店的繁榮反映了人們逐漸擺脱自己動手護理汽車的習慣的更廣泛轉變。就像自己換機油一樣，在車道上給家用汽車洗滌已經逐漸成為過去幾十年的遺物：根據國際洗車協會的數據，1996年在專業設施進行洗車的次數從50%增加到了2021年的79%。

“我們認為這就像90年代初的咖啡市場，當時星巴克開始興起，”Henley Investment Management的首席執行官兼創始人伊恩·裏克伍德説，該公司是一家國際投資和基金管理公司，目光投向美國的洗車店。“一個城市開了一家店，人們説，‘一杯咖啡要5美元，肯定沒有人會買超過一杯一天。’ 當然，又開了一家，又開了一家，這個行業擴大了，因為人們開始改變他們的習慣。”

而 Covid-19 徹底打亂了駕駛模式，但並沒有阻止美國人洗車，Cicurel 説。“過去四年，洗車行業一直在利用這股勢頭。零售基本面比以往任何時候都要強大。”

一塊霓虹燈廣告標誌着 1956 年在華盛頓州西雅圖開業的 Elephant Car Wash。攝影師：Kevin Schafer/Moment Mobile ED國內大約有 50 個投資團體一直在購買或建設場地，試圖整合獨立位置或打造自己的品牌，國際洗車協會的首席執行官 Eric Wulf 説。僅在去年秋天，就有超過 7.5 億美元 投資了三個擴張計劃。2023 年的諸多金融挑戰，包括利率上升，導致併購活動放緩，但 Wulf 表示這些障礙並非結構性的：這只是週期中的一次暫停。支持者們仍然對一個可以實現平均營收 每個地點 150 萬美元 的可擴展行業充滿樂觀。

“我想不出還有哪個類別，尤其是零售類別，在過去五到十年裏像洗車業那樣發展迅猛，”Wulf 説。“當然，在某些地方存在過度建設和飽和的風險，但我認為需求簡直讓城鎮和城市感到驚訝。”

“汽車洗衣房”的崛起

美國汽車洗車行的過度供應既反映了私人汽車長達一個世紀的主導地位，也反映了它們作為財富象徵的持久角色，需要保持清潔。

在第一批無馬車輛問世後不久，企業家們開始創辦企業，清洗那個時代未鋪設道路上的塵土和泥漿。第一個汽車洗車專利，漢利車輛洗滌器，於1900年申請；“汽車洗衣房”和“汽車洗滌盆”隨後不久出現在美國城市中。

1925年的芝加哥汽車洗車行。私人汽車擁有量的增長推動了汽車洗車技術的相應發展。攝影師：Bettmann via Getty Images隨着1946年Minit-Man自動洗車機的問世，該行業進入了機械化時代 —— 這是一個類似於魯布·戈爾德伯格的鏈式傳送裝置、刷子、吸塵器和吹風機的集合體，可以用“尼亞加拉瀑布般的水流”每天清洗750輛汽車，正如1947年《LIFE》雜誌所宣稱的那樣。

在1960年代和70年代，大多數洗車行都是家庭經營的小企業，這個行業以古怪的老闆和無意中滑稽的低成本電視廣告而聞名（更不用説1976年的電影和相應的迪斯科熱門歌曲了）。一些地點，尤其是那些擁有有趣標識的地方，比如宣傳西雅圖大象洗車連鎖店的淋浴粉紅大象，或者南加州許多洗車行的Googie風格建築，已成為歷史保護工作的對象。

近年來，洗車行業的發展反映了技術和商業實踐的趨勢，即用機器取代人工工人。路易斯安那州巴吞魯日的一家名為Benny’s的連鎖店被認為是開創了“快速外觀”模式，配備了自動付款亭。這些大多數無人操作的隧道現在佔據了行業收入的大部分，因為它們讓業主能夠削減勞動力和維護成本，並獲得化學品和其他用品的批量節省。甚至在製造這些位置使用的技術和機器的行業中，都已經實現了整合和垂直整合，Dover和National Car Wash Solutions主導了市場。

隨着技術的改進，水的使用量也在下降：根據Rickwood的説法，當前的技術每次洗車使用約50加侖，其中80%可以回收利用。用水管和水桶自己洗車通常需要150加侖。

通過訂閲清潔

但該行業最近的最大創新涉及其商業模式，這種模式越來越側重於會員制和循環收入。

米斯特洗車（Mister Car Wash）是一家被私募股權公司Leonard Green & Partners收購的連鎖店，該公司已經上市，現在在美國擁有400多家門店，是早期開發訂閲服務的公司。用户支付每月費用即可享受無限次洗車，計劃從每月約20美元開始，然後再添加蠟和車輪拋光等服務。（基本的單次洗車約為每次10美元。）

在分析使用模式時，該行業很快發現，洗車會員的便利性轉化為更高的利潤。一個典型的非會員可能每年來三到四次，而一個典型的會員每月洗車次數與此相當。但以每月20美元計算，這在年度支出上是一個巨大的增長 —— 足以支付適應那些可能每個月洗車幾十次的重度用户的成本。

“他們通過訂閲方式賺取利潤，” JLL的Cicurel説到洗車經營者。

2000年的休斯頓米斯特洗車店。該公司是建立訂閲模式的先驅。圖片由Karen Warren/Houston Chronicle通過Getty Images提供三四十年前，商業模式更加手動和多變。一個大型場地可能需要多達50名員工來處理更長、更勞動密集的洗滌和乾燥過程中的所有步驟。經營者容易受天氣的變化影響：一個多雨的週末，當大部分洗車活動發生時，可能會嚴重影響利潤。

現在，洗車只需90秒，勞動成本已經自動化降低，會員制帶來的循環收入消除了天氣風險。此外，前總統唐納德·特朗普於2017年頒佈的税收改革允許洗車業主對新設備申報100%的折舊費用 —— 這是一個慷慨的補貼，促進了進一步的投資。儘管這一激勵措施被設定為隨着時間的推移逐漸減少，但目前國會提出的税收提案將恢復100%的折舊津貼。

難怪私募股權公司對洗車行業充滿熱情，就像上世紀中葉的卡通狼對待一位致命女郎一樣。

“如果私募股權公司認為這很有吸引力，他們會投入資金，對吧？”Forbix的創始人兼首席執行官埃米爾·霍多爾科夫斯基説道，該公司是一家房地產公司，最近收購了加利福尼亞州聖莫尼卡的一家洗車店。“這是一個基本的生意。這不是複雜的金融。某些行業受到了擠壓，但這個行業的回報率仍然比公寓大樓或零售中心高得多。”

還有哪個行業可以提供高達80%訂閲收入和50%的利息、税收、折舊和攤銷前利潤率的地點？Rickwood表示，亞馬遜無法運送洗車。而增長潛力是巨大的。他估計，目前洗車市場約有15%是基於會員制的；當顧客從非會員變為會員時，消費量增加了13倍，收入增加了10%。如果只有10%的市場總量轉向會員類別，這將使美國的洗車總數從20億增加到30億次每年。

“這是一個無處不在的類別，無論你是富裕階層還是低收入階層，你都會使用洗車服務，”他補充道。“如果你是低收入階層，你通常會更加珍惜你的汽車，因為這可能是你擁有的最昂貴的財產，你希望保持它的價值。所以這並非純粹是自願的。”

2020年，一名司機離開了加利福尼亞州聖布魯諾的一個洗車場。圖片由保羅·欽/舊金山紀事報/蓋蒂圖片社提供Rickwood 看到在美國建立公司的 AquaSonic 洗車品牌的機會，從佛羅里達中部開始。該公司使用算法來確定他們在坦帕地區的第一對位置；他們的長期計劃是到2028年開設100家洗車場。

為了滿足需求，超大型洗車場如 Flagship Carwash One Loudoun 在弗吉尼亞州阿什本的 65,000 平方英尺的大型綜合設施已經出現。這樣的“目的地”設施可以為孩子們提供室內遊樂場、電動汽車充電和其他服務。

遠未完結

這個行業的不斷擴張並沒有被忽視。關於交通擁堵、噪音和化學氣味等問題的投訴已經出現在周圍。

城市領導者手中有有限數量的洗車對策，比如暫停特殊使用許可和制定區域規劃變更以限制新位置。但很難爭辯消費者的偏好。“普通人可能會問，‘我為什麼需要更多的洗車店？’” Wulf説。“他們面前的簡單答案是因為有足夠的需求。有很多人想要洗車。”

然而，一些專家現在警告投資者要遠離這個行業，擁擠市場中的一些地點已經關閉。“在一些貿易區域，將會是適者生存，有些洗車店會説，在這個小的3英里半徑內有五家店，對每個人來説都沒有足夠的利潤，” Zips Car Wash的首席發展官Michael Corey説。

但是，長期增長預測描繪了一個樂觀的圖景，行業支持者認為還有更多擴張的空間：大多數消費者只需行駛3英里就能找到洗車店。“統計數據已經證明，儘管有更多的洗車店在建，但也有更多的人在洗車，” Miracle Car Wash Advisors的合夥人Thomas Coffman在《洗車》雜誌中説。

然後是國際潛力：Wulf看到了德國、荷蘭、加拿大和澳大利亞市場的機會；Rickwood聽説沙特阿拉伯正在擴張。隨着全球私人車輛擁有量的增加，洗車店肯定會緊隨其後。

這讓像Streetsboro市市長Broska這樣的人成為日益減少的少數人：他仍然在自家車道上用一桶肥皂水洗車。

“這是美國；人們會賺錢，”他説。“他們想出瞭如何用洗車賺錢的方法。”

在這裏註冊 CityLab每日新聞簡報。

Michael Van Valkenburgh真的很喜歡布魯克林大橋公園。這是有道理的：這位72歲的景觀設計師領導了這片位於東河沿岸的85英畝工業用地的漫長而備受爭議的改造，將其打造成紐約市最受讚譽的公共空間之一。但他也是一個毫不掩飾的粉絲，住在附近，這讓他能夠密切關注它。他打斷了對公園更受讚譽的特點的介紹——比如吸收附近布魯克林-皇后高速公路持續嘈雜聲音的聲音堤壩，以及被設計成能夠抵禦未來洪水的有彈性植被——來誇耀它作為“紐約最酷的籃球比賽場地”。

自2010年以來分階段開放，布魯克林大橋公園於2021年正式完工。在此期間，它經歷了一次超級風暴事件、關於相鄰房地產開發的訴訟以及一場全球大流行。現在，這座長1.3英里（2.1公里）的濱水公園已經成為城市生活中不可或缺的休閒場所和城市目的地，每年吸引約500萬人次——遠遠超出早期的預期。Van Valkenburgh將其列為他自己實踐近40年來最珍視的成就之一，MVVA。

來源：Phaidon/Monacelli這麼多以至於MVVA發佈了一本新書，專門致力於這個公園，以攝影為主要內容回顧了其規劃、設計和建設過程。在布魯克林大橋公園*，*由Phaidon/Monacelli出版，該公司記錄了創建一個目的地公園的過程，在規劃過程中贏得政客和鄰居的支持，並圍繞一系列環境挑戰進行設計。

該公司繼續在北美建造新公園並更新舊公園，同時也在繼續調整布魯克林大橋公園，與Tod Williams Billie Tsien Architects（TWBTA）合作改善2010年首次亮相的1號碼頭入口和公園內部路線。Van Valkenburgh最近接受了彭博城市實驗室的採訪，談論如何在布魯克林和其他地方創造令人難忘的公共空間。為了清晰起見，對採訪進行了編輯和壓縮。

**布魯克林大橋公園成功的關鍵是什麼？**它是特定於布魯克林，但也是普遍的。這是一個非常活躍的公園，從布魯克林大橋向北和向南延伸，擁有一流的運動設施和許多適合那些對運動不感興趣的人的場所。任何人都可以將其變成自己的。

它並不擁有一切，但我們儘量提供儘可能多的東西。橋的北部具有一組特徵，例如溜冰，帝國商店和簡的旋轉木馬。橋的南部我們確定了一個沿着伸入河中的五英畝碼頭的活躍通道的節奏，從田園風格公園，到籃球場，再到一個以中央草坪為中心的內向型公園，再到運動場和遊樂場。

之前和之後：為了創建布魯克林橋公園，範瓦肯堡的公司將一組工業碼頭（頂部）改造成了一系列供濱水娛樂使用的舞台。攝影師：Alex MacLean它具有非正式的精神和故意不花哨的材料。路面非常中性。傢俱很堅固，這是必要的，因為海水不可避免地會侵蝕我們公園的邊緣並淹沒城市中的其他公園，這意味着很多原木最終會漂浮起來。碰巧需要堅固傢俱的需求符合了這樣一個想法，即它們看起來好像孩子把冰淇淋球掉在上面或者把它們當作障礙賽道都沒關係。

在任何公園中真正重要的是有各種選擇。有一天你可能去那裏感覺想要和人們一起，所以你會在主要的木板路上散步。但在你不喜歡人羣的日子裏，你可以選擇更安靜的小徑。

**最終設計帶來了什麼意外嗎？**回到上世紀90年代末，很多人不想要這個公園。他們説它太遠了，太大了，太危險了。嗯，去年我們有500萬遊客。我認為那是一個意外。

範瓦肯堡説，他公司的作品沒有特定的標誌，“除了它們的慷慨，它們的意圖是讓各種人 — 富人、窮人、本地人、遊客 — 都感覺他們可以探索並度過愉快的時光。”攝影師：Etienne Frossard人們可以在公園裏打開他們的情感自我。他們可以放鬆身心，感受自己被帶入另一個世界的感覺，就像當你在布魯克林大橋公園的小徑上行走時一樣，只需要一分鐘——這種感覺發生得比你想象的要快得多，這對我來説是一個重大發現。並不是每個公園都必須有85英畝才能實現這一點。它只需要有正確的意圖和物理條件。

**建造這個公園的過程對您的實踐有什麼價值？**我們瞭解到，由風暴引起的相對災難性的暫時海平面變化可能會像2012年超級颶風桑迪那樣衝入公園。當時公園還在建設中，大部分公園最終被五英尺深的海水淹沒。但如果你第二天走過，你幾乎看不出風暴發生過，除了一些電氣損壞和死去的植物。我們繼續學習如何吸收潮汐淹沒的後果。能夠吸收洪水的植物就是那些在那裏生長的植物。如果你正在建造一個公園，就要借鑑這種知識。

**過去20年在美國建造的大型標誌性公園似乎總是至少由非營利組織資助，並且往往是由非營利組織主導的使命，而不是純粹是市政工程。這種動態如何影響新公共空間的範圍或雄心？**設計一個公園只佔用了很少的時間，與隨之而來的一切相比。在設計公園之前，你必須知道誰會照顧它，這些人是否真的願意照顧它，以及照顧它的資金從哪裏來。

在城市中，資金流動起伏不定。當紐約市的公園系統在70年代和80年代崩潰時，並不是紐約人不再熱愛他們的公園了。一場重大的財政危機使得維護資金不足。

布魯克林大橋公園完全是用公共資金建造的，但卻交給了一個自我管理的城市政府實體。從技術上講，管理公園的每個人都是紐約市的僱員，但他們為布魯克林大橋公園公司工作，該公司是自我管理的，但受市長和公園專員的監督。

MVVA於2004年被聘請為85英畝的布魯克林大橋公園進行總體規劃和設計。該項目於2021年完全竣工。照片由MVVA提供在25到30年內維護一個公園所需的成本通常等於建造它的成本，並且這種情況會永久重複，因此每個世紀維護公園的成本與建造公園的成本相當。當時，共和黨市長和共和黨州長批准了布魯克林大橋公園的建設和資金。他們並不只是盲目支持這個想法；他們要求證明已經有了資金維護的策略。經濟規劃者確定應該在公園邊緣進行開發，以便每年繳納一筆税收代替支付來資助維護。我們估計了公園的年度運營成本，酒店的規模和要建造的公寓數量也是通過這個確定的。它們位於公園的邊緣，而不是內部，使其類似於中央公園周圍的住房。

**一個現代的、標誌性的公園是否可以明確地避免“高線效應”，加速周圍社區的繁榮或加劇不平等？**我喜歡高線公園和創造它的人，但你不能把它和布魯克林大橋公園相提並論。這裏的危險詞是“標誌性”，我們非常努力確保它不會成為標誌性。我們甚至避免使用當時每個公園都在使用的相同長凳品牌，而是用可重複使用的防腐木材從倉庫製作我們自己的長凳。

皮划艇是布魯克林大橋公園提供的眾多活動之一。“它並不擁有一切，” Van Valkenburgh 説，“但我們儘量提供儘可能多的。”攝影師：Etienne Frossard我們公司製作的公園沒有任何標誌性，除了它們的慷慨，它們的意圖是讓各種人 — 富人、窮人、本地人、遊客 — 都感覺他們可以探索並度過愉快的時光。

**回到非營利組織的角色，你與 Ralph Wilson 基金會有着獨特的關係，在底特律和紐約州布法羅兩個城市做了兩個公園。這種關係是如何建立起來的？**我們首先參與了他們的一項普通徵求意見，贏得了2017年在底特律濱水公園的競爭，擊敗了幾家大公司。後來他們向我們解釋説 Ralph 在底特律居住，但在布法羅賺錢，他們希望我們也在那裏做一個。

兩者具有相似的特點，但水牛城的面積為100英畝，底特律的面積為22英畝。我們與兩個城市的不同公園倡導團體合作。底特律濱河保護協會已經有着豐富的歷史，建造了非凡的公園，但在水牛城，一個保護協會必須成立。布法羅大學在我們加入並建立市民諮詢小組之前已經做了大量工作，他們去參觀了全國各地的城市公園。從那時起，他們開始對前拉薩爾公園應該成為什麼有了一定的瞭解。

MVVA目前正在設計兩個拉爾夫·威爾遜百年紀念公園，分別位於底特律和水牛城。這是水牛城的100英畝版本，旨在連接被高架公路分隔的兩個社區。圖片由MVVA提供建立保護協會或決定誰應該加入其中沒有一種固定的方式；你只需要有熱情的人，他們深信公園的價值。我們很容易找到了每個我們合作的項目中這樣的人。

**前拉薩爾公園連接了一個非常貧困的地區和一個非常富裕的地區，它們被一條高速公路分隔開來。這種隔離對你的工作方式有何影響？**水牛城非常多元化，很早就顯而易見，那些擁有較少資源的人對公園的熱情要遠遠超過那些住在豪宅中的人。我們花了一個下午的時間在一所高中與孩子們交談 —— 他們並不是在美國出生的，也沒有用英語長大，但公園對他們和他們的家庭有多麼重要。一開始，他們擔心他們已經依賴的這個公園會不復存在。這是一次非常感人的經歷。富裕的鄰居也欣賞這個公園，但他們並不像那些更需要的人那樣依賴它。我們將用一座新橋替換高速公路上的現有橋樑由邁克爾·施泰因設計，來自Schlaich Bergermann Partner。舊橋非常危險，視線很差，但新橋將向所有人宣告，他們應該下來享受這個公園。

**在芝加哥，奧巴馬總統中心計劃在傑克遜公園遭到了重大反對：批評者稱其干擾了公園原始願景。現在施工已經進行得如火如荼，你能解釋一下你的方法將如何改進或延續奧姆斯特德在那裏的意圖嗎？**我曾經對奧姆斯特德非常刻薄。當我和我的朋友，景觀設計師朱莉·巴格曼，開始我們的職業生涯時，我們已經在波士頓看到了很多奧姆斯特德。她甚至曾經稱他為“死弗雷德”。但當我們在紐約開設辦公室時，我們給了他另一個機會。那時候我們並不是很忙，所以我們會乘地鐵去中央公園吃午餐，從那些經歷中，我們從認為他完全屬於19世紀，到意識到他是永恆的。我們愛上了奧姆斯特德，並開始理解他公園中的一些小細節，讓你感覺自己甚至不在城市裏。

在奧姆斯特德的傑克遜公園，康奈爾大道穿過其中的一個角落，將那一部分與其餘部分分隔開來。在這個街道與公園邊緣之間的一切，委婉地説，都非常破敗。在我看來，通過移除這條道路，將公園和總統中心無縫連接起來是這個項目的重要交換條件。我認為總統夫婦也有同樣的想法。

奧巴馬總統中心在芝加哥的景觀建築旨在與新建築融為一體，並改善奧姆斯特德設計的傑克遜公園內的連通性。渲染圖由MVVA提供我們與建築師託德·威廉姆斯和比莉·謝恩一直合作，貫穿整個競賽過程。所有這些建築物應該從公園一側看起來就像不存在的想法是我們共同努力的結果，但這個想法的萌芽是他們的。當你從公園看總統中心時，你只會真正看到塔樓。其餘部分嵌入在新的景觀、新的地形、新的植被中。那裏也會有一個公共圖書館分館。

這是一種權衡。毫無疑問。但這是一個非常積極的決定，因為所有這些被切斷的公園土地現在都與一個完全公共的總統中心聯繫在一起，擁有令人驚歎的景觀和酷炫的設施。

**您為總統中心設計的元素中，您最激動的是什麼？**它的規模非常出色，我們付出了巨大的努力。由於增加了設施，那裏的日常生活將會更加美好。附近的居民最喜歡的將是操場和景觀，當您繼續向南走時，這些景觀將覆蓋結構並覆蓋停車庫，展開成一個瘋狂的滑雪坡和表演草坪。我也為主要到達空間感到自豪，它與社區毫不費力地融為一體。

與奧巴馬總統和夫人一起工作是一種極大的榮幸和快樂。他們非常聰明幽默。在這個地方不遠處居住過，所以在整個過程中他們對這個社區很熟悉。

**在公園中，有什麼你還沒有完全實現的想法？**在布魯克林大橋公園，我們曾想象過碼頭的最外側點用漂浮的人行道連接在一起。站在東河中央，通過一條15英尺寬的漂浮木板人行道，隨着潮汐輕輕搖晃，從一個碼頭到另一個碼頭會是非常酷的體驗。這將為用户提供另一種在公園中探索的選擇。

我們目前正在鹿特丹工作，這座城市正在通過建設許多新公園來重塑自己。我還沒有做到的一件事是讓人們觸摸水，但通過建造一個海灘和建立讓人們真正與水接觸的方式，我們將能夠在那裏實現這一點。

​範瓦爾肯堡的公司正在為鹿特丹的萊茵港公園設計，該公園將在曾經的工業港口區域建立各種綠色空間。設計圖由MVVA提供當你正確設計一個公園時，如果你的想法得不到支持，不要生氣。繼續前進，對其他事情感到興奮。每個公園都會有某種負面妥協，但也會有通過共識達成的積極妥協。這就是設計公園時發生的事情。我年輕時是一個非常固執的設計師；如果在項目中無法實現某件事，我會感到不安。但我現在不再這樣了。如果我為一個公園的設計感到興奮，但為我設計的對象並不滿意，那就沒關係。如果他們認為我的想法很糟糕，那我就需要想出更好的想法。