廉價住房會降低房產價值嗎？- 彭博社

住房和城市發展部部長Marcia Fudge在2021年8月參觀了The Spire，這是弗吉尼亞州亞歷山大市的一座新的經濟適用住房公寓。一項新研究分析了低收入住房對附近房產的影響。

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蒙特利爾計劃開設一個24小時區域，以促進其夜生活經濟。

攝影師：Mint Images/Mint Images RF2020年9月，弗吉尼亞州亞歷山大市市議會開會討論是否繼續推進一個經濟適用住房項目。在該市居民區西區的幾英畝土地上，一家開發商提議建造價格適中的聯排別墅和公寓，供首次購房者購買，並保留一些單位供成年智力和發展障礙者使用。

住在附近獨棟住宅的鄰居們出席了會議，他們有疑問。其中一個最大的疑問是：他們的房產價值會發生什麼變化？

當附近建造經濟適用住房時，現有居民的房產價值會發生什麼變化的擔憂是美國城市新住房爭議的一個常見特徵。但這一次，亞歷山大市住房主管Helen McIlvaine決定尋找一些亞歷山大市特定的答案。

“我們説過，每當提出經濟適用房的問題時，人們總是會問，然後隨着這些美麗的項目的實現和成為社區結構的一部分而逐漸消失，”她説。“但我們會研究它並分享結果。”

她邀請了Christina Stacy，她是都市研究所大都市住房和社區政策中心的主要研究助理，也是該市亞歷山德里亞住房發展公司的志願成員。Stacy的目標是找出亞歷山德里亞幾十年來在經濟適用房投資上對位於華盛頓特區以南的歷史悠久的弗吉尼亞城市房產價值的影響。

她在使用2000年至2020年之間的Zillow數據進行分析，並控制整體市場趨勢後發現，唯一顯著的變化是朝着積極方向發展。位於經濟適用房開發項目典型街區內的房屋的價值平均上漲了0.9%，雖然幅度不大但仍然顯著。

“我認為這裏的要點是這不是負面影響，”Stacy説。她強調，分析並沒有證明這種關係是因果關係，只是相關的。但它為越來越多關於為低收入人羣增加住房對周圍社區的影響的研究結果增加了另一個發現。“有很多關於經濟適用房積極影響的證據：減少無家可歸，幫助人們擺脱貧困，改善健康狀況，改善兒童的長期結果… 有很多好處。”

廉價住房建設與房地產價值之間的聯繫以前已經被研究過，結果參差不齊。紐約大學弗曼房地產與城市政策中心的研究人員進行了一項關於紐約市聯邦補貼租賃住房的研究，結果顯示附近的廉價項目通常不會壓低房地產價值。研究人員寫道，事實上，在許多情況下，它們“導致了增加”。

另一項研究來自2017年斯坦福大學商學院的研究人員，他們研究了在129個縣建造使用低收入住房税收抵免的物業，其中大多數位於加利福尼亞州和新英格蘭地區。他們發現，低收入住房開發項目與附近住房價值的增長有關，當位於低收入社區時，住房價值增長了6.5％，而在高收入社區中，住房價值下降了2.5％。對犯罪的影響相對較小：低收入地區的暴力和財產犯罪減少，而高收入地區沒有增加。

2014年弗吉尼亞州亞歷山大市的一個廉價住房綜合體。該市的租金近年來急劇上漲。攝影師：Drew Angerer/Bloomberg亞歷山大市是華盛頓特區以南約160,000人口的富裕城市，為這一理論提供了一個新的實驗場。其歷史悠久的區域充滿了殖民時代的建築，緊鄰波托馬克河；在其他地方，您會發現一個日益城市化的市中心，擁有辦公樓和公寓大樓。根據最新的住房和城市發展部數據，該市的區域中位收入超過140,000美元，Zillow將其典型房屋價值定為634,239美元。與附近的華盛頓特區一樣，住房成本正在飆升：自去年以來，租金已經上漲了13%。

為了為各個收入水平的居民，包括城市的勞動力，提供更多負擔得起的住房，McIlvaine表示，該市一直在努力增加不僅僅是60%的中位收入水平的單位數量，還有40%和50%的單位。為此，住房部門與負擔得起的住房開發商建立了關係，提供了前期開發貸款，並申請了低收入住房税收抵免。通過一個健全的公眾評論過程 — 這個過程既吸引了支持者，也吸引了懷疑者 — McIlvaine表示，得到批准、融資和建成的項目通常是符合現有住房情況的項目，包括該市以傳統建築聞名的項目。

有 尖塔，一個有磚砌外牆的113單元公寓樓，於2021年3月開放，面向30%至60%的當地中位收入居民，還有 蕾西庭園公寓，有44個花園式公寓，可以追溯到1950年代。“如果你和我一起駕車穿過這個城市，你可能無法準確辨別哪些是負擔得起的住房建築物，”McIlvaine説，“因為目標是讓它們與所在地區和社區的環境融為一體。”

這種方法可能有助於解釋為什麼負擔得起的住房往往會提高那裏的房產價值。“城市對包容和公平的普遍強調以及與所有這些合作伙伴的緊密合作伙伴關係，我們認為這可能是我們看到的積極結果的推動因素，”Stacy説。“我們聽説其他城市表示他們覺得他們沒有這一點，並且他們對他們的負擔得起住房不太滿意。”

但正如Stacy所指出的，建造經濟適用房的目的並不是為了提高鄰居房產價值：而是為了讓更多人安全住房。

亞歷山大市提議的西區發展計劃在研究發佈之前就獲得了批准；在市政府和開發商獲得其餘資金後，他們預計今年動工，一年後開始銷售單位。

“我認為這項研究很重要。但我也認為，你知道，關鍵在於實際效果，” McIlvaine説。“當人們有機會看到這個美麗的開發項目完工時，所有他們擔心的事情都沒有發生，我認為他們會很高興看到這種模式再次複製。”

儘管紐約市常被稱為“不夜城”，但根據紐約州規定的“最後通知”，實際上在凌晨4點會有短暫的休息時間。也許柏林或東京應該獲得這個稱號：在那裏，酒吧可以合法24小時供應酒精。

蒙特利爾可能成為這個名單的最新成員。這座加拿大城市，目前的酒吧和俱樂部在凌晨3點關閉，計劃在市中心的一個街區引入一個新的24小時區域，作為更廣泛努力的一部分，投資於夜生活。