創業公司擁抱資本主義，解決洛杉磯的經濟適用房問題 - 彭博社

2017年，馬丁·穆託（Martin Muoto）接到他的房地產經紀人的電話，説南加州洛杉磯南部中心地區Budlong Avenue有一棟四單元建築待售。經紀人指出，這筆交易“有些麻煩”。根據洛杉磯市檢察官辦公室在州法院對業主提起的民事訴訟，該物業由57 Neighborhood Crips幫派控制，他們將其用作販賣毒品的市場。據城市稱，販毒者將毒品藏在車庫裏，在室外樓梯間與顧客見面，在那裏他們販賣岩石可卡因，吸食大麻和飲酒，白天和黑夜播放大聲音樂。

馬丁·穆託攝影師：G L Askew II for Bloomberg Businessweek穆託一直在該地區搜尋物業，為他的開發公司尋找機會，SoLa Impact LLC，無論如何，以44萬美元購買了這棟建築。SoLa專門處理具有挑戰性的情況。交易完成後，他做了他自小在飽受衝突的尼日利亞北部所做的事情：“我緩和了局勢。”他開始瞭解社區幫派領袖並提出自己的想法，表示SoLa Impact想要改善社區，不是為了富裕的白人外來者——他不想使南中心變得新興——而是為了南洛杉磯有色人種家庭，這些家庭幾代人被銀行和其他企業忽視。SoLa Impact的租户約95%是黑人和棕色人種。穆託稱他的開發方式為“同樣的鄰居，更好的社區”。毒販們退縮了。

“南洛杉磯的人們被低估了，房地產也是如此，” Muoto説。“如果我們不投資這些社區，誰會呢？這不僅是洛杉磯的大問題，也是美國資本主義的大問題。”

近年來，租金和房地產價值飆升，最近一次統計顯示，洛杉磯有超過40,000名無家可歸者（就在疫情爆發前），洛杉磯面臨住房緊急情況。建築商生產的住房單位不到市政府稱每年需要的57,000個新住房單位的30%。建設成本非常昂貴，尤其是為貧困人口建造備受政治化的住所。市控制器Ron Galperin在2月份報告稱，根據該市12億美元的市政債券計劃，建造一套經濟適用房的平均成本在2021年達到了近60萬美元。他寫道，成本“繼續攀升到令人震驚的高度。”

“非營利組織工業複合體做不到”

Muoto是一個不知疲倦的降低成本者，也是一個公開懷疑主導經濟適用房行業的政府-非營利組織關係的人，他正在每套住房約25萬美元的價格使用私人資金建造低收入住房。大多數經濟適用房項目依賴通過政客和公共機構傳遞給少數非營利組織、開發商和承包商的政府補貼。控制成本不是優先考慮的事項。相比之下，SoLa Impact的商業模式要求其以足夠低廉的價格建造，以便可以通過租金收入獲得與美國住房和城市發展部每月支付的第8節住房券大致相當的利潤。在洛杉磯，一室公寓的租金約為每月1,650美元，兩室公寓為每月2,000美元。Muoto為SoLa項目創建的投資基金根據公司向投資者展示的文件顯示，獲得了中等水平的回報率。

SoLa Impact的紀律在今天被證明是至關重要的，因為建築商受到不斷上漲的利率和材料成本的衝擊。通過採取措施，如在價格下跌時囤積木材，儘可能標準化所有新建築中的一切——窗户尺寸、天花板高度、枱面、結構梁，並尋找新的鋼鐵來源，SoLa Impact自疫情爆發以來已將成本增加控制在不超過18%。根據美國勞工統計局的數據，自2020年1月以來，全國成本增加了31%。Muoto還發現，他能夠通過在疲軟的房地產市場中物業成本下降來抵消不斷上漲的貸款成本。“我們不必跑得比熊快。我們只需要比其他人跑得快就行了，”他説。

Muoto現在正在關閉SoLa的第四個經濟適用房基金，這個基金規模為3億美元，由來自PayPal Holdings Inc.的2500萬美元和來自加州教師退休金基金（CalSTRS）的5000萬美元作為支柱，CalSTRS是全國第二大公共養老金基金。該公司擁有約1500套最近翻新的公寓，以及各個開發階段中的4500套新住房單元，使Muoto成為南加州最大的經濟適用房房東之一。

Muoto從不錯過説這一切都是因為資金來自私人來源的機會。“非營利產業複雜化沒有完成這項任務，”他在SoLa Impact總部位於南中心的Beehive用餐時説，那裏是一個花園和磚倉庫改建成辦公室、商業空間、瑜伽工作室、小型啤酒廠和年輕人技術中心的綜合體。“政府也沒有完成任務。因此，我們正在聯繫所有朋友並説，‘看，這是我們正在做的事情。請隨意批評，隨意改進。但我們必須完成它，否則沒有人會完成。’”

在Muoto購買並翻新Budlong Avenue上的這棟建築之前，它被毒販控制着。攝影師：GL Askew II，彭博商業週刊有些日子，57 Neighborhood Crips的老闆支持Muoto改善社區的雄心壯志；在其他日子，Muoto説，他猛烈抨擊説，整修住房正在傷害生意。在一個特別糟糕的夜晚，當SoLa Impact幾乎完成以約217,000美元的成本翻新Budlong Avenue的物業時，有人將所有新窗户都打破了。幾周後，Muoto加大了他的緩和策略。他邀請了曾起訴過該建築物的前任業主的副市檢察官參觀SoLa Impact的翻新工作，並提出一個要求：她必須明確標識為市檢察官。她開着標有市檢察官標誌的普鋭斯和風衣的後背到達。

“我們故意在一起聊天，我看到社區裏的每個人都在看着我們，”Muoto説。“我完全意識到這可能會適得其反，但沒有。”

在翻新建築物中的新租户之一，Myeshia Hawthorne曾是無家可歸者。她和兩個女兒以及一個嬰兒孫女搬進了一個每月1950美元的三卧室單位。廚房和浴室都是全新的。Hawthorne説，這是“我可以誠實地説我住過的第一個乾淨並且裝修完善的地方。”

在SoLa翻新了附近另外兩棟建築後，Hawthorne説，社區的幫派活動似乎有所減少。在自己家的安全和舒適中，她的睡眠和飲食有所改善，幫助她控制糖尿病和高血壓。她的大女兒結婚了，帶着孩子搬了出去。她的小女兒現在在一家美容院工作。Hawthorne在一個戒毒設施工作夜班。根據第8節計劃的條款，這個家庭的房租在過去四年裏每月只上漲了12美元。

前景中的黃色建築和背景中的建築是SoLa項目。來源：SoLa Impact當然，支付能力是相對的。霍桑的公寓以前的租金為1375美元。在其前兩個基金購買的168棟建築中，SoLa Impact繼承了數百名受租金管制的租户，其中許多人每月支付不到1000美元。隨着公司翻新物業並將其轉為第8節狀態，它提高了租金。一些租户搬走了，正如洛杉磯時報報告在六月份報道的那樣，其他人提起了五起訴訟，指控SoLa Impact未能解決害蟲侵擾等問題。許多建築的租户與一個名為“戰略行動為公正經濟”的當地倡導團體合作，或者SAJE，該團體表示SoLa Impact一直在努力驅逐受租金管制的租户，以獲得支付更高的第8節券接受者。

“我們像對待任何其他公司房東一樣對待他們，”SAJE的法維安·岡薩雷斯説，他去年與Muoto會面討論了這些問題。“我不應該把時間花在組織反對SoLa Impact上——還有更糟糕的房東。但當他們四處宣稱他們沒有驅逐社區居民時，我真的很生氣。也許他們沒有進行新市區改造，但他們確實在驅逐。”

Muoto承認SoLa的老建築急需維修，他表示自己已努力解決這個問題。他還表示，SoLa只讓不到2%的繼承租户搬走，並且公司遵守洛杉磯的租金管制法律。即便如此，翻新老建築和滿足現有租户的成本和麻煩導致SoLa在2019年幾乎完全開始專注於新建築。

SoLa Impact的建築策略基於統一性和預製，就像這些框架單元一樣。來源：SoLa ImpactMuoto是波蘭母親和尼日利亞父親的兒子，1989年抵達費城，全額獎學金就讀賓夕法尼亞大學沃頓商學院。他手頭只有450美元和一張返回尼日利亞的機票。畢業後，在計算機行業擔任分析師工作三年後，他接下來的16年為大西洋普通股和Accretive LLC等私募股權公司進行企業重組。

2004年搬到洛杉磯後，Muoto自己開始在南洛杉磯投資，以扭轉一家直銷履行公司的業務。他於2012年創立了SoLa Impact。他為南洛杉磯住房基金做的最初的投資者演講並不順利。“我去了所有談論多樣性和終結系統性種族主義的最大捐贈基金會，他們中有90%説這聽起來太冒險了，”他説。隨着Muoto建立了以相對較低成本提供負擔得起的單位的業績記錄，他吸引了家族辦公室的投資者。最終，結果證明了一切。Muoto認為，利潤動機對於檢查主要由公共補貼的非營利組成的行業中的低效率至關重要。他將這種親密關係比作國防工業及其諺語中的900美元錘子。“我們把項目招標出去，人們會説，‘哦，這是負擔得起的嗎？’然後把價格提高25%，”他説。

額外費用是許多城市面臨經濟適用房嚴重短缺的主要原因。在2020年的一項研究中，加州大學伯克利分校的卡羅來納·裏德估計，加州經濟適用房的建設成本從2016年到2019年上漲了30%。最大的因素是工資：該州的開發商如果接受公共補貼，就必須支付由州政府確定的建築工人的最低工資標準。Muoto經常不這樣做。2020年，SoLa Impact公司與一些工人達成了一項集體訴訟，指控該公司將他們錯誤分類為獨立承包商，並未支付最低工資和加班費。SoLa公司以52萬美元和解了這起案件，並沒有承認任何錯誤。Muoto表示，SoLa過去經常僱用許多個體工匠進行翻新，但現在主要使用大型承包商。“這樣做的結果是小型家庭企業得不到生意，”他説。

在他的前兩個基金中，Muoto籌集了總共6500萬美元。第三個基金籌集了1.15億美元，用於在機會區內建造21棟新建築，內有1250套公寓——這些區域是州政府指定的旨在促進發展並讓投資者獲得聯邦税收優惠的地區。通過新的黑人影響基金，該公司計劃到2025年建造額外的30到40棟建築。超過3000套住房中約40%的單位將位於機會區。

Muoto不太秘密的成功法寶，他急於與其他經濟適用房建設者分享的是削減成本

SoLa的新建築目標是經濟適用房和市場價單位之間的50-50分成。租户類型的混合增強了投資者的利潤潛力 - 如果社區繁榮，市場價格將比第8節支付更快上漲。Muoto説，這也為孩子們提供了專業角色模型。“你必須能夠看到它才能成為它，”他説。

去年的31單元Project Florence，中期施工來源：SoLa ImpactMuoto的不那麼秘密的秘訣，他急於與其他經濟適用房建築商分享的是削減成本。為了在第8節租金水平上賺錢，規模經濟和標準化至關重要，SoLa Impact的副總裁弗朗西斯科·澤佩達説。“當我們與建築師打交道時，我們給他們我們需要的規格，不讓他們告訴我們，”他説。例如：在康普頓大道的一個23單元建築中，建築師要求光滑的灰泥外牆，每平方英尺12美元。建築團隊用斑點灰泥替代，每平方英尺8美元，節省了46000美元。“現實是建築師也是藝術家，”澤佩達説。“所以讓他們按照你想要的方式設計建築並不像聽起來那麼容易。”

離蜂巢幾英里遠，工人們正在對一座名為Project Florence的31單元綜合體進行最後的潤色，計劃供以前無家可歸的租户使用。從外面看，這座五層建築，外部覆蓋着有門面窗户的凹槽金屬板，看起來像洛杉磯周圍正在興起的其他混合用途項目。在內部，澤佩達展示了更多SoLa的配方。有表面安裝的圓盤燈，而不是嵌入式燈具；熱塑性管道，而不是金屬管道；鋁線，而不是銅線；以及所有新的SoLa建築中都有的8英尺高的天花板。

統一性使得每個項目都可以使用標準的、預先切割好的材料，從而節省了鉅額費用，因為不需要僱傭高薪的分包商在現場定製一切，SoLa Impact的建築師兼施工總監George Ashdown表示。他説：“所以當木匠出來時，他們不需要切割木棍，調整木棍的尺寸，他們使用已經切割好的木棍，直接使用卡車上的石膏板，直接使用卡車上的膠合板，減少了浪費，更環保，用工更少，經濟效益更大。這似乎是一個簡單的事情，但如果你問你的建築師為什麼不這樣設計，他們會説，‘但我真的很喜歡那些9英尺高的天花板。’”

在疫情期間，由於關税、運輸和供應鏈的增加，中國鋼材價格上漲了15%以上，因此SoLa要求其模塊化框架的供應商探索墨西哥的替代生產商。由此產生的轉變在兩個項目中為171個單位節省了70萬美元。

節約的資金不斷累積——必須如此。為了贏得CalSTRS的投資，SoLa Impact的回報必須達到養老基金對其整體房地產投資組合的盈利目標，根據CalSTRS可持續投資組的副投資組合經理Nicholas Abel表示。“他們能夠組織起來使數字達到平衡，真的很棒，”他説。

弗洛倫斯項目即將完成。攝影師：G L Askew II，彭博商業週刊Muoto的更廣泛使命是“解決收入不平等，造福資本主義”，正如他所説的那樣，它有四個支柱：住房獲取、教育獲取、為黑人和棕色企業家獲取資本以及獲取所有權以建立財富。他説，在尼日利亞北部長大，每隔幾年就會發生部落暴力，源自他今天在美國城市看到的同樣絕望感。“當事情爆發時，你無法建造足夠高的牆壁，”他説。

在大流行開始時，Muoto詢問其他機會區投資者是否願意幫助資助南洛杉磯下崗工人進行再培訓，學習醫學編碼和網頁設計等新的工作技能。在特朗普政府的推動下，這些地區一直受到廣泛批評，認為這是向富人提供投資於翻新的禮物。Muoto認為這些獎學金可能對行業有利的公共關係。“他們説，‘不，謝謝，’”他説。“我們沒有籌集到一分錢。”

然後奧普拉·温弗瑞聽説了這個想法，並親自幫助Muoto籌集了超過100萬美元。“我們向社區成員提供了200個獎學金，現在我們可能有六打人在Zoom上哭泣，説這改變了他們的生活，”Muoto説。

Jonnae Cole攝影師：GL Askew II for Bloomberg Businessweek在許多SoLa Impact建築物中，該公司與非營利組織和城市機構合作，幫助租户獲得租金援助和其他幫助。喬娜·科爾去年住在一輛貨車裏，不知道下一個淋浴在哪裏，當城市工作人員找到她一個酒店房間時。四月份，一個天主教服務機構將科爾和她的母親安置在SoLa新的康普頓大道建築物的兩間公寓裏。“就像，現在一切都好了。我們很好，”科爾説。

SoLa Impact將其資產管理費和升值的13%捐贈給Muoto所稱的“全方位服務”，這些服務基地設在蜂巢：電腦課程、實習安置、大學獎學金，甚至對南洛杉磯初創企業的種子投資。“馬丁將他的企業精神帶到慈善事業中，”一家名為Lunya的睡衣公司的創始人兼首席執行官Ashley Merrill説，她和丈夫Marc，遊戲巨頭Riot Games Inc.的聯合創始人，是SoLa房地產和慈善事業的投資者。來自Riot Games超過200萬美元的資金，SoLa Impact的基金會在蜂巢經營一個面積為14,000平方英尺的科技和電子競技遊戲中心，培養有抱負的科技創業者。大型音樂會推廣商Live Nation Entertainment Inc.正在與SoLa基金會合作開發一個培訓計劃，教授南洛杉磯的孩子們娛樂產業的製作技能。在學會如何推廣和製作現場音樂活動之後，學員們將在八月舉辦自己的音樂會。

Merrill最喜歡的“馬丁時刻”，正如她所説，發生在因中國供應限制，SoLa在蜂巢設立了一個臨時金屬車間，為總部校園生產門和窗框。幾名熟練的金屬工人教了40多名失業工人如何焊接，現在他們中的幾十人每小時賺取高達50美元。這些自制產品的成本是從中國進口產品的一半。

接下來，SoLa正在追求一個更大的夢想：擁有住房，這是大多數美國家庭創造財富的基礎。儘管近75%的白人家庭擁有自己的住房，但只有45%的黑人家庭擁有。建築公司Gensler的Muoto和Roger Sherman正在開發一個項目，在洛杉磯南部的康普頓市教堂擁有的1.5英畝土地上建造14棟獨棟住宅。每棟三層的聯排別墅將包括一個樓下的出租單元，售價低於40萬美元。契約將要求業主在最短期限內居住在物業內，並限制轉售價格以保持可負擔性。

“馬丁認為這是一個可以在其他被忽視的社區複製的模式，無論是費城、亞特蘭大還是鳳凰城，以幫助他們從內部建立資產，”Sherman説。“他正在將SoLa打造成社區和有實際資金的人之間的橋樑。每個人都可以感到滿意。他們賺錢——並建造大量住房。”閲讀下一篇文章： 洛杉磯開發商正在翻新整個社區