香港辦公空置率創紀錄，疫情限制減弱了城市的吸引力 - 彭博社

長江中心，以及香港天際線中的其他建築。

攝影師：Bertha Wang/Bloomberg凱西·霍楚爾（Kathy Hochul）於2月1日首次乘坐新的R211T地鐵。

攝影師：Marc A. Hermann/MTA兩英尺厚的夯土牆使這座由Lake|Flato Architects設計的馬爾法牧場住宅在夏季保持涼爽，在冬季保持温暖。

照片：Casey Dunn

香港最負盛名的摩天大樓的空置辦公空間比以往任何時候都多，突顯了李家誠政府面臨的挑戰，他正試圖恢復這座城市作為國際商業中心的地位。 李家誠政府正試圖恢復這座城市作為國際商業中心的地位。

根據世邦魏理仕集團（CBRE Group Inc.）的數據，香港的空置優質辦公空間，即所謂的甲級庫存，已經在三年內幾乎翻了三倍，達到了創紀錄的總計1190萬平方英尺（110萬平方米），截至10月。根據Midland IC&I Ltd.的數據，億萬富翁開發商李嘉誠擁有的摩天大樓長江中心的空置率於9月激增至21%，而在2020年中期僅為5.4%。

長江中心大廈。攝影師：Anthony Kwan/Bloomberg儘管疫情引發遠程辦公時代後，商業地產的低迷是全球現象，但香港創下的空置率紀錄指向了困擾全球最昂貴市場的其他問題。持續存在的疫情限制 — 在紐約或新加坡等城市看不到 — 以及與中國封閉的邊境實際上已經讓外國公司和內地企業的需求鋭減。這種長期的疲軟已經開始影響即使通常對衰退免疫的頂級寫字樓。

“香港曾經提供自己作為兩個東西：通往中國的門户和一個區域性樞紐，”Savills Plc的研究與諮詢高級總監Simon Smith表示。“當前的疫情限制實際上剝奪了辦公租户這兩種好處，特別是當人們將香港視為區域總部基地時。這種吸引力已經大大減弱。”

租户外流

長江集團中心，這座容納高盛集團和傑富瑞金融集團的大樓，不是唯一一座正在應對租户外流問題的塔樓。幾乎5%的國際商業中心，香港最高的建築，是摩根士丹利和德意志銀行的所在地，空置率從2020年中期的1%上升。中環廣場，灣仔地區的一座受領事館和金融公司歡迎的高端建築，其空間中有9.4%是空置的，而不是3.2%。

長實集團有限公司，長江集團中心的所有者，以及新鴻基地產有限公司，擁有國際商業中心和中環廣場，沒有立即回覆要求就空置情況發表評論的電子郵件。

中環中心大廈，位於灣仔區。攝影師：Jerome Favre/Bloomberg閲讀更多關於外籍人士外流的信息：

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政府一直在努力遏制外流，但一些專家表示需要做得更多。

在擔任這個特別行政區行政長官的四個月裏，李已經放寬了大部分旅行和隔離限制，並推出了一系列旨在吸引外國人才的措施。這座城市即將舉辦一場備受期待的銀行峯會，以標誌着其重新開放，考慮為與會者提供讓步，包括允許那些新冠病毒檢測呈陽性的人規避隔離規定並乘坐私人飛機離開，彭博社報道。

這些舉措確實有所幫助，但李尚未設定將城市恢復到疫情前常態的時間表，彭博經濟學家Eric Zhu表示。“沒有這一點，要在疫情期間失去的地盤上重新站穩腳跟，將需要時間，”他説。

商業低迷，加上住宅市場暴跌，給這座城市的開發商增加了壓力，他們已經在應對萎縮的利潤率。

國際商貿中心是香港最高的建築。攝影師：Paul Yeung/Bloomberg 削減成本目標

在全球企業在日益困難的商業環境中審查開支時，像香港這樣昂貴的辦公市場“在亞洲高人一等，將成為削減成本措施的目標”，史密斯説。

更糟糕的是，香港首次在十多年來看到高端辦公供應激增。在該島的主要商業區，CK Asset和恆基興地發展有限公司各自正在建造一座摩天大樓，明年將完工。恆基興地還有一個海港前的商業項目，其中的辦公空間預計將在2027年部分完工。

市場上仍然存在一些亮點。新鴻基的商業項目位於連接到中國內地的高鐵站之上，最近簽約瑞銀集團AG作為其錨定租户，佔據九層樓。該項目預計將於2025年完工。

但總體而言，這些未來項目正在為一個缺乏租户的市場增加更多競爭，很可能不會有足夠的需求來填補城市中即將出現的空間。

“目前需求相當低迷，”史密斯説。“我們並沒有看到對新項目的大量預承諾。”

紐約市的交通系統正在推出一種新型地鐵列車，乘客可以在車廂之間走動，車門更寬，這是現代美國歷史上的首次。

大都會運輸署週四首次在C線上運行了新的R211T開放式通道列車。試點項目包括兩列這樣的列車，每列有10節車廂。儘管在歐洲和亞洲的大眾運輸系統中使用了更寬敞的列車，但據MTA稱，MTA的投資是美國公共交通提供者的首次。

“你實際上可以無縫地從一節車廂走到另一節，”州長凱西·霍庫爾在登上這列列車進行首次乘客旅行之前告訴記者。“你不會被困住。你想要不同的體驗？你可以起身四處走動。你不會感到幽閉恐懼。”

MTA需要新的列車。根據MTA的20年需求評估，約有1,500輛地鐵列車已經超過了其40年的使用期限，該評估列出了現代化地鐵、公交車和通勤鐵路線系統所需的所有升級。根據州監察長托馬斯·迪納波利的説法，該機構在未來20年內將需要更換超過3,900輛地鐵列車，這一舉措預計將耗資150億美元。

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新型開放式聯絡車廂的外觀。攝影師：Marc A. HermannR211T的設計將車廂通過開放通道連接在一起，乘客無需離開一輛車去找另一輛車的座位。其門口比紐約市交通局現有地鐵列車的門口寬八英寸。這將加快上下車速度，提供更便捷的進出。此外還有額外的無障礙座位。

“通過開放式聯絡車廂 — 分散人羣和門口更寬敞 — 我們將能夠讓人們更快地上下車，包括我們殘障的紐約市民，他們應該能夠輕鬆移動，”紐約市交通局首席執行官Janno Lieber在新聞發佈會上表示。

新加坡地鐵網絡上的開放式聯絡車廂。攝影師：Jonathan Chiang/Moment Editorial/Getty Images這20輛開放式聯絡車廂是與川崎鐵路車輛公司簽訂的價值14億美元的合同的一部分，該合同還包括440輛標準地鐵車和75輛史泰登島鐵路車，根據紐約市交通局的數據。

新列車還在每輛車廂內安裝了安全攝像頭，這將有助於紐約市交通局實現其目標，即到2025年1月在所有地鐵車廂中安裝攝像頭，以幫助減少公共交通系統上的犯罪。根據紐約市交通局的數據，2023年地鐵系統報告的襲擊事件有570起，是至少1997年以來最多的。

新車將在C線上運行，該線路連接曼哈頓北部和布魯克林。據報道，紐約市交通局需要解決如何在A線上運行開放式聯絡車廂列車的問題，A線是一條快車線路，沿着C線行駛。根據報道。

據紐約市交通局稱，一種類似的列車，即三節車廂的開放式聯絡列車，曾在1925年至1965年間沿紐約市地鐵網絡的某部分運行。

在德克薩斯州，可持續性意味着略有不同。嚴寒的冬季和酷熱的夏季使該州成為一個充滿強烈對比的土地。對個人主義和傳統的高度尊重只會凸顯出矛盾。儘管德克薩斯人熱愛自己的風景，但這並不是一個通常支持環境法規的州。

因此，德克薩斯州並不是建築師嶄露頭角的不太可能之地，尤其是在可持續實踐方面。然而，成立40年的Lake|Flato Architects事務所的創始人大衞·萊克和泰德·弗拉託就做到了。他們總部位於聖安東尼奧的事務所贏得了比其他任何事務所都更多的可持續設計卓越獎項。

BloombergCityLab巴黎計劃在投票後將SUV車主的停車費提高兩倍遇見那些製作“愛好隧道”的DIY挖掘者在Coldplay和泰勒·斯威夫特缺席後，香港將Messi寄希望於復興紐約市推出更寬敞的地鐵車廂，這種車廂在歐洲和亞洲被使用現在Lake|Flato可以誇耀一個新的榮譽：美國建築師協會將Lake和Flato評為 2024年金獎的獲獎者，這個獎項是為那些在設計行業留下深刻印象的個人保留的。美國建築師協會稱讚他們對環境的管理和對健康的承諾，將Lake和Flato描述為“無畏的倡導者。”

Bloomberg CityLab與Lake和Flato就他們的合作伙伴關係、德克薩斯現代主義和牧場主的智慧進行了交談。這次採訪已經過簡化和編輯。

Bloomberg CityLab: 你們是如何相遇並開始實踐的？David Lake: 1980年，我們在聖安東尼奧的奧尼爾·福特的辦公室相遇，他是一位偉大的現代主義區域主義者。在他去世之前，我們有幸與奧尼爾在一起近四年。他向我們灌輸了他對建築應該是什麼以及應該如何的看法。奧尼爾非常自豪地表示，他擁有一份通訊學位。他拒絕任何形式的正規培訓。他非常重視工藝以及如何建造，尤其尊重所有的承包商和工匠。他傳授了對建築的熱愛。他是一位出色的工程師，但他也非常熱愛民間建築，他所稱之為史前時期，並且是氣候響應的簡單教訓的堅定倡導者。

泰德·弗拉託： 那時候，很多建築學校仍然非常專注於後現代主義。那時並不真的關注工藝。奧尼爾是一個很好的對比，對我們來説是一個完美的研究生院。他給了我們的下一個偉大禮物是友誼的禮物。他幾乎立刻把我們放在一起。他看到了兩個非常有抱負的年輕人，他們意見很多，對自己都很有看法。我認為他非常樂於看到我們在項目上爭論不休。所以他給了我們建築技能，然後給了我們友誼，然後就離開了。於是我們比原計劃更早地開始了我們的辦公室。

大衞·萊克（左）和泰德·弗拉託照片：Bluestack Media/Lake|Flato Architects**你們的公司最初是設計牧場住宅的。你能談談這項工作對你們的意義嗎？**弗拉託： 在鄉村的項目的主要目標是與户外聯繫。這在所有項目中都非常重要，但在城市環境中並不那麼明顯。我們經常説，這些項目會有更多的門廊而不是房子。室內空間以及它們如何與户外空間連接，如何向這些空間敞開，這實際上在大尺度上也是有很大意義的，而且在城市尺度上也是有很大意義的。

萊克： 設計牧場住宅的美妙之處之一是，一開始，你就在為一個牧場主設計房子。而牧場主並不關心風格。他們關心的是我們一直稱之為“牧場技術”的東西，基本上就是用手頭現有的材料做更多事情。對於泰德最好的一個項目，他拿了生鏽的井管，把它們焊接在一起，為一個客户打造了這些馬廄。我們稱之為空氣馬廄，因為它們更多的是空氣而不是馬廄。這是關於創造力；關於實用性，關於做一些實際上美麗的事情，而不是試圖變得美麗或雕塑或用形式試圖變得有意義。我們更關注建築的功能，庇護，特點，以及消除我們與自然之間的隔閡。

Flato: 那些牧場項目只能容納被動的方法 — 不是主動系統，而是自然系統。後來，當我們開始將同樣的理念應用於更大規模的項目時，你將花更多時間考慮工程，這使我們能夠開始在我們的努力中加入大量科學。

Lake: 奧尼爾的一個重要原則是，如果它不能經受住時間的考驗，那就無關緊要。如果它不會隨着時間變得更好，那麼你就失敗了。

一個jacal —— 一個墨西哥術語，指的是一個傾斜的棚屋 —— 是這個山區度假勝地的靈感來源。照片：Leigh Christian**你能指出一個項目，你在其中將一些牧場技術理念轉化為城市環境嗎？**Flato: 這更像是一種日本的感性，借用景觀，因為你沒有所有的景觀。有時候這意味着剔除街道或鄰居，創造庭院，看起來內斂但仍然有很好的氣流。你在農村環境中所做的一切，你現在也在一個更緊湊的配置中思考。你在考慮太陽在哪裏，考慮光線的質量是什麼，經常考慮有平衡採光的單室寬設計，但現在你處於更緊湊的配置中。

Lake: 奧斯汀中央圖書館有供閲讀的帶屏風門廊。大多數圖書館的閲覽室與環境脱節。我們説服圖書館管理員創建這兩個，一個供兒童使用，一個供成人使用，可以看到Lady Bird Lake和科羅拉多河。從一開始，我們就覺得最好的空間，與夏季涼爽的微風相連的空間，將是這座建築的東南角。我們還建了一個帶遮陽棚的屋頂花園。屋頂上有活動，門廊上也有活動 —— 突然之間，它不再是一個封閉的圖書館，而是有室外空間，你可以在室外閲讀書籍，你可以和家人一起在室外參與互動。

奧斯汀中央圖書館是2018年國際圖書館協會年度公共圖書館獎的五名候選者之一。照片：Lara Swimmer**您是如何在德克薩斯州建立基於可持續發展的實踐的？**Lake: 我們喜歡接受預算非常有限的挑戰。在德克薩斯州，我們並不像在一個致力於可持續增長的州。事實上，我們會認為這與事實相去甚遠。通常在德克薩斯州，我們必須向用户、業主和開發商解釋為什麼要在系統或流程上前期投入更多資金的價值。你必須證明這個價值。我們不像在西海岸那樣，有人會進來説，“我們想要一個LEED金牌建築。” 不，從來沒有發生過。

Flato: 很少有人會説，嘿，我想要這個水平的性能。相反，我們從一個人在建築物中的體驗出發。如果他們有平衡的日光，如果他們與室外有更多的聯繫，那將會更好。然後你把它轉化為你可以節省多少能源，最終維護這些建築物需要的費用會少多少。

這座位於德克薩斯州馬布爾福爾斯藍湖的住宅的垂直設計響應了陡峭的山地坡度。照片：Andrew Pogue**贏得金牌的感覺是怎樣的？****Lake：**我開始哭了。我無話可説。泰德，他職業生涯中第一次也無話可説。我們被同行認可了40年的工作，這對我們來説意義重大。我們從未想過會走到這一步。我們的目標從未是獲得這個。

**Flato：**我們開始是合作伙伴關係。這個獎通常是頒發給個人——“個人天才”。在我們的情況下，是兩個人一起努力。但顯然合作中有很多人蔘與其中。我們的工作一直需要很多人的參與。我們有很多有才華的人感到對設計有重要的擁有權。這種情況在我們的辦公室內發生。我們以做出其他人能夠接受並擁有並使其成為自己的可持續工作為榮。當你做這樣的事情時，也意味着其他不屬於我們公司的建築師可以看到我們的作品，受到啓發，然後做出能夠繼續這種可持續努力的可持續工作。影響實際上是影響他人。

照片：Lake Flato提供在聖安東尼奧的弗羅斯特銀行中心廣場的遮陽設計借鑑了一個牧場主設計的“牛遮陽器”（頂部）。照片：由Lake Flato提供**作為一個籃球迷，我不得不問一下關於馬刺隊的事情。你是如何將景觀融入他們的競技場的？****Lake：**泰德在科班克里斯蒂長大，認識[聖安東尼奧馬刺隊老闆]彼得·霍爾特。他是個大牧場主，他的祖父擁有那個履帶式拖拉機的專利。我們正在為馬刺隊的競技場設計，我們向彼得展示了這個有趣的張力牛棚，我在泛手柄地區的一個大飼養場看到過。他們用波紋金屬沿着纜繩拉了幾英里，為了給牛遮陽。我們覺得這可能是一個很好的解決方案，可以在競技場外面創造一個遮蔭的廣場，在中場休息時你可以去那裏聽樂隊、吃燒烤，享受户外環境。這是第一個擁有安全户外環境的競技場。這是第一個擁有Rodeo的競技場。當時，這是建造成本最低廉的每平方英尺容納18,500名球迷的競技場。這全都是因為我們使用了廉價的材料。直到今天，我們喜歡説馬刺隊贏得冠軍的原因是因為這座建築。