英國房價仍在下降，但至少抵押貸款利率也在下降-彭博社

John Stepek

戴根漢姆的房地產經紀人櫥窗。

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一線希望

現在大多數人已經接受了英國（以及大多數全球市場）的房價正在下跌。

這是有道理的。所有條件都指向這一點。彭博經濟學的尼拉吉·沙阿對英國過去的房價暴跌進行了出色的分析。他指出，在過去的100年裏，我們已經看到這裏的房價在四次峯值到谷底期間下跌超過5%。（注意——這是名義價值，因此不考慮通貨膨脹。）

特別值得注意的是，最近的三次暴跌每次“都發生在房地產繁榮之後，而且在利率急劇上升後房價下跌的模式。”沙阿指出，儘管勞動力市場的彈性對房地產市場有所幫助，但1950年代的暴跌（下跌12%，部分原因是利率翻倍，部分原因是供應增加）表明“失業率的激增並非房價下跌的先決條件。”

我認為可以肯定地説，我們經歷了一次繁榮（被Covid激發）和一次突如其來的利率衝擊（被不謹慎的養老基金激發）。彭博經濟學團隊認為明年價格將下跌“不到10%”，而其他人則悲觀得多。

好消息

然而，對於那些可能需要儘快重新融資的按揭貸款人來説，至少有一點好消息。自9月和10月預算後利率飆升以來，按揭利率一直在穩步下降，根據數據提供商Moneyfacts的數據，五年期固定利率的平均成本本週早些時候終於回落到6%以下。

另一個積極的跡象是，支撐按揭利率的價格——市場對未來利率走勢的預期——自利率飆升以來也急劇下降，而英國政府的借貸成本（國債收益率）已經回到Kwasi Kwarteng站起來之前的水平。

也許最重要的是，市場上的按揭產品數量已經恢復。這是好事，因為它表明銀行正在競爭業務。當銀行競爭業務時，你更有可能得到一個好交易。

簡而言之，雖然我們不會永遠回到2%固定利率的日子，也不會面臨即將到來的7%平均按揭利率。

壓力測試

鑑於我們已經看到的借貸成本上升意味着新買家根本無法支付與一年前相同的房價，這種利率下降不太可能阻止房價下跌。但對於那些已經擁有房屋的人來説，這確實減輕了可能的支付衝擊。

如果您即將到期，但尚未確定下一步怎麼辦，那麼儘早探索您的選擇是非常重要的，這樣您就可以提前規劃。

可變利率房屋貸款比固定利率更便宜，但當然，它們會隨着利率變動。需要明白的一點是，英格蘭銀行利率目前正在追趕市場利率，因此您可以預期它至少會在未來一段時間內繼續上升。大多數分析師現在預計它的峯值不會超過5%（有些人認為是4%），但在達到那個水平之前還有一段路要走。因此，請確保在任何計算中考慮到這一點。

進行您自己的個人壓力測試。利率可能上升到什麼程度會讓您陷入真正的財務困境？如果安全邊際非常小（例如，您的抵押貸款已經佔據了您收入的不舒適比例），那麼您可能需要選擇固定利率，而不管可變利率看起來多麼誘人。如果您有很高的安全邊際（例如，如果選擇這樣做，您可以輕鬆地對抵押貸款進行超額還款），那麼您可能更傾向於選擇可變利率。

無論您做出什麼決定，在考慮固定利率和可變利率貸款之間的選擇時，重要的是要記住沒有人能預測未來。

英國的利率受全球力量影響 —— 財政大臣的能力被認為只是一個微小因素。美聯儲主席傑羅姆·鮑威爾對您的抵押貸款至少和傑里米·亨特一樣重要。事實上，目前全球債券價格上漲（從而利率下降）的主要原因是人們普遍希望美國通脹已經達到峯值，美聯儲可能會放鬆政策。

因此，您選擇抵押貸款不應依賴於您對市場走勢的個人直覺，因為事實是，您不知道。 （如果您對這個概念持牴觸態度，請嘗試記住，還不到六個月前，即使是最激進的熊市預測者也不敢預測2022年任何時候抵押貸款利率會飆升到6%以上。）

簡而言之，保守規劃，並確保無論其他什麼事情最終讓您夜不能寐，都不是對抵押貸款利率的恐懼。

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我今天早上讀到的內容

當天的圖表… 倫敦重新登頂

本週初，我提到報紙大肆宣傳巴黎現在比倫敦的股市更大可能是一種逆向跡象，有利於英鎊和英國市場，倫敦很可能很快就會重新奪冠。

我沒有打算在比賽的早期階段就得意洋洋，但我只想指出倫敦現在又領先了。

### 輪到你了…邊際税率

我很高興看到你們都對邊際税率感到憤慨，並且渴望告訴我和梅琳我們應該添加到列表中的其他税率。

事實上，我們收到了很多關於這個問題的電子郵件和推文，我將不得不花點時間今天下午去查閲它們。我將在週一的信件中總結並打印一些最好的內容。如果您想要增加內容，請發送電子郵件至[email protected]。

每日一句

“如果我們想要食物上桌，這是絕對必要的。顯然，把他們帶過來非常昂貴，但與其像去年這個時候那樣削減生產，還不如把他們帶過來。”

亞當·考奇，Cranswick首席執行官

由於缺乏受過訓練的員工，這家肉類生產商花費了400萬英鎊僱傭並從菲律賓飛來400名屠夫### 給…下一個數字

  • $758m美國投資者沃倫·巴菲特本週捐贈給一系列慈善機構的伯克希爾哈撒韋股票價值7.58億美元。

在你離開之前…

下週需要關注的重要財經新聞包括：

  • 在英國，最新的 抵押貸款批准 數據將於週二公佈，此外還有最新的 全國房價 調查結果。在美國，週五是 非農就業數據 發佈日。這一份美國勞動力市場的快照是全球市場關注的最重要經濟指標之一。
  • 在企業方面，英國將於週二公佈廉價航空公司 易捷航空 和商業地產公司 Shaftesbury Plc 的全年業績，同時還有釀酒商 Marston’s Plc 和零售商 Topps Tiles Plc 的數據。

我們生活在一個政治和政治干預比2008年前的共識、全球化和選民冷漠時期更加重要的世界。因此，請務必閲讀我的同事Allegra Stratton的每日新聞簡報，The Readout，以保持最新。