購房者或很快能以3%首付獲得百萬美元房貸——《華爾街日報》

要獲得100萬美元的抵押貸款資格，美國人通常需要支付至少房價20%的首付。從明年開始，一些購房者可能只需支付低至3%的首付。

房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）支持的住房貸款上限在包括洛杉磯和紐約在內的幾個昂貴市場將從970,800美元提高到1,089,300美元，聯邦住房金融局（FHFA）週二表示。更高的限額意味着借款人可以獲得更大的貸款，而無需申請鉅額抵押貸款，這些貸款不受聯邦支持，對收入、信用和首付有更嚴格的要求。

該機構表示，對於美國大部分地區，聯邦支持的抵押貸款限額將從2022年的647,200美元提高到726,200美元。這些限制是使用一個公式計算的，該公式考慮了平均房價，而房價一直在上漲。大多數抵押貸款都是聯邦擔保的。

根據Realtor.com的數據，10月份，12.5%的待售房屋價格在100萬美元或以上。

房地產公司Redfin Corp.的首席經濟學家達里爾·費爾韋瑟表示，新的上限將為那些希望購房的人提供更多選擇。“對買家來説，這（新上限）為他們打開了一整套新的房屋選擇，這些房屋可能以前他們的月供預算無法覆蓋，”她説。

NerdWallet的住房與抵押貸款專家凱特·伍德表示，通過降低首付比例購買高價房產，可以在一定程度上抵消房價上漲的影響。除了居高不下的房價，潛在買家還面臨着多重壓力：住房庫存短缺、整體預算受通脹擠壓，以及對經濟衰退可能性的擔憂。

伍德女士指出：“購房者絕非撿到便宜，但只需攢夠3萬美元首付——而非20萬美元——就能讓百萬美元級的房產變得觸手可及。”

鉅額抵押貸款與聯邦擔保貸款的核心差異在於准入門檻。

Bankrate抵押貸款分析師傑夫·奧斯特羅夫斯基表示，鉅額貸款機構通常要求借款人信用評分不低於740，負債收入比控制在36%至43%之間。不同貸款機構的首付要求可能有所差異。

而許多聯邦擔保貸款允許負債收入比最高達50%，信用評分通常只需達到620分。

首付比例低於20%的貸款通常需購買私人抵押貸款保險。隨着房價上漲，疫情後平均首付金額也持續攀升。

低首付高額貸款的主要弊端是月供壓力增大及需支付私人抵押貸款保險。伍德女士舉例稱，對於申請100萬美元貸款且財務狀況良好的借款人，若僅支付3%首付，每月需額外承擔約500美元的保險費用。

Realtor.com的首席經濟學家丹妮爾·黑爾表示，聯邦貸款限額內的抵押貸款可能還有其他好處。（《華爾街日報》母公司新聞集團旗下Realtor.com網站經全美房地產經紀人協會授權運營。）她舉例稱，疫情期間，《關懷法案》為持有聯邦擔保抵押貸款的家庭提供了寬限方案，因為政府可以對房利美和房地美擔保的貸款制定政策。

Bankrate抵押貸款分析師奧斯特洛夫斯基指出，部分符合傳統大額貸款條件的購房者選擇該方案可能更划算。歷史上大額貸款利率一直高於合規貸款（即符合聯邦住房金融局標準及兩房指導方針的貸款），但近期其利率保持較低水平。

根據Bankrate11月29日貸款機構調查數據，全美30年期貸款平均利率為6.78%，而大額貸款平均利率為6.32%。

本文由安德魯·阿克曼參與撰寫。

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