抵押貸款利率超過6%後，貸款人開始提供免費房屋再融資 - 彭博社

在過去一年中，美國抵押貸款利率翻倍，購房者和貸款人正在尋找解決方案來緩解融資壓力。

包括Rocket Cos.、Amplify信用合作社和Better在內的公司正在推出激勵措施，以覆蓋未來再融資的成本，給現在鎖定貸款的購房者。一些貸款人提供購買利率下調的服務，通常為一年的一個點。購房者選擇了攜帶略低利率的可調利率抵押貸款，而不是固定利率貸款。

他們的理解是：購房是一項長期承諾，但借款成本可能是暫時的。或者正如一個經常被提及的行業口頭禪所説：“嫁給房子，約會利率。”

隨着美國房地產市場進入關鍵的春季銷售季節，交易和庫存基本上被凍結，房地產經紀人和貸款人急於用激勵措施吸引對利率感到疲倦的購房者進行交易。在經歷了多年的低利率使得30年固定利率抵押貸款成為一個毫無疑問的選擇之後，即使是那些有能力支付現金的人，潛在購房者也必須找到應對高借款成本的方法，這與許多地區仍然高企的房價相沖突。

有意購房者參加紐約拉奇蒙特的一次開放日。攝影師：Tiffany Hagler-Geard/Bloomberg德克薩斯州Amplify信用合作社房地產貸款生產副總裁凱文·金斯伯格表示，幾乎所有與潛在購房者關於鎖定抵押貸款的對話都涉及某種激勵措施來幫助應對中期利率，認識到銷售價格是重點。

“我們的優惠受到了驚人的關注，”他説。

但是，只有在未來幾年內利率大幅下降時，貸款人的交易和產品才能對借款人有利，這是一種帶有風險的賭注。根據掉期合同，投資者預計美聯儲將在接下來的三次會議上加息。即使中央銀行停止加息行動，房屋貸款成本也不太可能降至疫情期間見到的創紀錄低水平附近 — 這可能會對那些正擠壓可負擔性極限並削減其他預算部分來支付抵押貸款的買家構成問題。

“這些都非常、非常依賴於借款人的情況，”華盛頓智庫城市研究所（Urban Institute）住房金融政策副總裁簡妮克·拉特克利夫（Janneke Ratcliffe）説。

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本週30年期固定抵押貸款的平均利率為6.5%，低於11月的7.08%峯值，但高於一年前的不到4%，根據房地美（Freddie Mac）的數據。這一激增使抵押貸款行業受到重創，導致數千人被裁員，因為業務乾涸。根據抵押銀行家協會的數據，美國的購房申請上週下降到1995年以來的最低水平。

大額貸款，降低利率

富裕買家的狀況較好，因為尋求留住或吸引高淨值客户的銀行提供了較低的利率。根據威廉·雷維斯抵押貸款（William Raveis Mortgage）副總裁梅麗莎·科恩（Melissa Cohn）的説法，截至2月初，擁有1000萬美元淨資產和500萬美元與私人銀行的關係（包括抵押貸款）的借款人可以在30年期固定利率大額貸款上獲得約4.625%的利率。資產較少的買家的利率在高4%的範圍內，即使沒有任何資產的合格借款人也能找到30年期固定大額貸款約5.5%的利率。

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對於較大的貸款，購房者可能願意承擔利率在可調利率抵押貸款期間保持在當前水平或以上的風險，以節省利息的四分之一或一半，與他們可以找到的30年固定產品相比。

“並非每個人都知道你可以獲得低於5%的大額貸款利率，”指南羅經紀公司紐約新開發聯席負責人丹尼爾·帕克説。“如果你可以獲得低於5%的利率，也許還可以從賣方那裏獲得一個讓利，那麼突然間我們又回到了幾年前利率所在的那個區域。”

貸款降息 —— 一筆前期支付，用於暫時降低房屋貸款利率 —— 正在被包括Guild Mortgage和Rocket Mortgage在內的貸款人推銷，他們提供降低借款人在抵押貸款第一年利率一點的產品。一些開發商和個人賣家也提出支付臨時利率折扣。

可調利率抵押貸款在2021年全年新房貸款中佔比4%或更少，隨着利率上漲，去年也開始上升，到10月達到貸款的12.8%的高點，根據抵押貸款銀行家協會的數據。截至2月10日，這一份額已降至6.9%。

隨着抵押貸款利率上漲，可調利率抵押貸款日益受歡迎

自大流行病以來，可調利率抵押貸款的比例有所上升

來源：抵押貸款銀行家協會

Freedom Mortgage等公司也在推廣可轉讓抵押貸款，購房者接管賣方現有的 —— 可能利率較低 —— 貸款，並支付現金或申請第二抵押貸款來支付剩餘的購房價格。這種方式仍然相對較少使用，Freedom首席運營官邁克·帕特森估計，大約有1%到2%的美國抵押貸款量涉及這種產品。購房者還只能承擔由聯邦住房管理局和退伍軍人事務部支持的抵押貸款，根據人口普查局的數據，這兩者共佔2022年新房貸款的14%。

即使沒有激勵措施，買家們可能已經準備好離開觀望狀態，帕特森説。

“在過去兩年的競爭中，以及利率上漲的最後六到九個月之間，有很多被壓抑的需求，”他説。“很多人已經厭倦了等待購買他們真正想要購買的房子，他們可能會比最初計劃的預算再多一點。”

未來的再融資

根據城市研究所的拉特克利夫説，承諾的免費再融資使得30年固定抵押貸款相比於沒有激勵措施的標準貸款、可調利率抵押貸款和貼現貸款來説是買家最低風險的選擇。

再融資伴隨着一系列前期成本，包括評估、產權和託管費用，平均總計為5000美元，根據房地美數據。如果一名擁有50萬美元貸款的借款人將利率再融資至比她最初抵押貸款低一點的水平，她將在一年內節省5000美元的利息，從而收支平衡。

如果在購房三年內利率下降，Rocket公司有一個提供“覆蓋大部分”再融資成本的優惠計劃。這個計劃通常可以為購房者節省大約2000美元，這是這家總部位於底特律的貸款機構的執行副總裁比爾·班菲爾德説的。該公司並不豁免所有再融資成本，但會支付評估、信用報告查詢、處理和核準等費用。

免費再融資是維克·陳（44歲）和他的妻子在華盛頓特區馬里蘭郊區購房時進行融資選擇時的考量之一。最終，他們選擇了EagleBank，在三月的交割前，該銀行為他們提供了一筆30年固定貸款，金額為60萬美元，利率為5.99%。

他們並沒有超支，但無成本再融資的前景讓他們更願意承擔抵押貸款。

“我認為我們不會回到歷史低點的利率，”陳説。“但我對未來12到18個月內的利率更低抱有希望。”