在家工作，高利率使得920億美元的辦公樓抵押貸款面臨風險 - 彭博社

一些位於舊金山等城市的辦公室正在努力讓員工返回，這給房東增加了壓力。

攝影師：賈斯汀·沙利文/蓋蒂圖片社太平洋投資管理公司的一位辦公樓房東違約了價值17億美元的抵押票據，這在房地產市場的一個困擾部分引發了震動。

多年來，房地產業主一直在努力應對遠程辦公的興起 —— 一項如此巨大的問題，以至於一家經紀公司估計，到本十年末，大約有3.3億平方英尺（3100萬平方米）的辦公空間將變成空置。但低利率使投資者更容易地應對債務而不必擔心。

現在，許多辦公樓房東看到借貸成本飆升，導致像Pimco的哥倫比亞物業信託和布魯克菲爾德公司這樣的業主違約。儘管遠程辦公傷害了辦公市場，但利率上漲可能會推動常常使用浮動利率債務的房東走向一個棘手的邊緣。

“這只是一種羣體心理，就像，‘既然我的一個同行這樣做了，每個人都會這樣做’，所以如果在接下來的六個月內看到一波違約和鑰匙被交還，因為辦公室沒有被填滿，我不會感到驚訝，”房地產投資公司Palladius Capital Management的首席執行官尼廷·切克薩爾説。“很多這些資產將永遠無法恢復。”

時鐘滴答作響，隨着美聯儲正走在提高其基準利率的道路上，更多辦公室業主面臨着壓力，整個美國辦公室17%以上的供應空置，另有4.3%可供轉租。根據抵押銀行家協會的數據，今年這些物業從非銀行貸款人那裏到期的債務將近920億美元，2024年將到期的債務為580億美元。

“如果你今年有一筆貸款到期，你就麻煩了，” GFP房地產主席傑弗裏·古拉爾説。“如果你三年後有一筆貸款到期，而且空置率不高，你就只能等待。”

迫在眉睫的到期債務

將有近920億美元的非銀行辦公室債務在今年到期

來源：抵押銀行家協會

古拉爾的GFP最近違約了曼哈頓麥迪遜大道的一棟辦公樓，並正在與貸款人就延長貸款進行談判。但他表示，其他房東最近的違約可能有助於談判，因為貸款人可能不想拿回資產。

“對我有幫助的是，我們看到一些大玩家基本上交出了鑰匙，這讓與銀行談判變得更容易，”古拉爾説。

浮動利率債務

融資挑戰對於房地產行業來説是一個特別的問題，因為浮動利率貸款的普及，利率重新設定更頻繁。根據Newmark Group Inc的數據，今年到期的辦公樓貸款中約48%是浮動利率。

房東經常不得不購買利率上限，這種上限在利率上升時限制支付增加，並且變得更加昂貴。根據查塔姆金融公司的數據，2022年2月，對於一筆2500萬美元貸款的一年期保護，2%的利率上限價格從2022年3月初的33000美元飆升至819000美元。

即使對於沒有違約的業主來説，計算也變得更加複雜。例如，芝加哥的黑石集團威利斯大廈擁有大約13.3億美元的商業按揭證券，根據彭博社編制的數據，該債務的月付款在2022年2月較去年同期增長了近300%。黑石發言人表示，該建築物入住率很高，租約期很長。

“我們在選擇要擁有的辦公室類型時非常慎重，這就是為什麼美國傳統辦公室目前僅佔我們投資組合的大約2%。”黑石發言人吉莉安·卡瑞在一份聲明中表示。

違約並不一定意味着業主完全放棄辦公室。在許多情況下，例如GFP的麥迪遜大道大廈，投資者正在尋求與貸款人協商更好的條件，或者探索其他選擇，比如將建築物改建為公寓。

“每種情況都是獨特的，”紐馬克的副主席達斯汀·斯托利説。“如果你擁有一棟租約良好、地理位置優越且由機構所有的建築，你會沒事的。你目前使用的貸款人很可能會同意延長貸款期限。如果是私人所有權，建築物負債過重，贊助方無法獲得流動資本，那就是我們看到的情況性貸款出售或強制性資產出售的地方。”

空置空間

更高的租金是辦公市場最新的困境。許多建築在疫情之後一直在努力吸引員工回來，而隨着公司裁員和削減房地產，這個問題變得更加嚴重。根據 Cushman & Wakefield 的報告，需求下降將使美國到2030年辦公空間供應過剩330萬平方英尺。報告。

閲讀更多關於遠程辦公如何影響紐約一些辦公大樓的信息。一些城市比其他城市表現得更好。根據安全公司 Kastle Systems 的數據，德克薩斯州奧斯汀市的平均入住率在截至2月22日的一週內達到了疫情前水平的66%，而紐約為47%，舊金山為44%。但融資危機已經蔓延到整個美國。2021年被 Pimco 管理的基金收購的哥倫比亞地產信託公司的違約涉及七處物業，從曾經容納《紐約時報》的曼哈頓大樓到與 Elon Musk 的 Twitter 就一些拖欠租金問題發生爭執的舊金山大樓。在這組物業中的一棟建築，位於西17街245-249號，也看到 Twitter 這個重要租户正在尋求在該建築物中的空間進行轉租。

另一家被捲入默認情況的物業是舊金山的201 California St.，截至2月28日，根據Savills的數據，該物業大約有42%的辦公空間可供出租，無論是直接出租還是通過轉租。

在曼哈頓的315 Park Ave. South，這一數字接近39%。

總體而言，這七棟建築物中有84%已經出租，相比於2021年哥倫比亞物業信託公司被收購時的87%，這個數字有所下降，根據哥倫比亞發言人Bud Perrone的説法，這個數據不包括轉租。哥倫比亞上週表示已經與貸款人接洽，以重組這七處物業的貸款。

哥倫比亞物業信託公司默認的物業之一是紐約的315 Park Ave. South。攝影師：Eric Laignel/BussinessWire紐約房東RXR正尋求減少其辦公樓，正在與至少兩處紐約辦公樓的貸款人談判，以進行潛在的改建。RXR拒絕置評。

尋求減輕

今年早些時候，一家布魯克菲爾德商業公司違約了與洛杉磯兩座辦公樓相關的貸款。布魯克菲爾德物業合作伙伴公司擁有各種房地產，包括辦公和零售場所，根據2月24日的文件，該公司僅停止了大約2%的所有物業的付款，同時試圖就債務進行修改或重組。

“鑑於當前經濟放緩的情況，我們通常正在尋求減輕，可能會或可能不會在這些談判中取得成功”文件中説道。“如果我們失敗，這些貸款擔保的某些物業可能會轉讓給貸款人。”布魯克菲爾德拒絕置評。

辦公市場的痛苦也在加劇，隨着貸款人的撤退，主要銀行正在權衡出售辦公貸款。對於想要退出這個市場的業主來説，物業的銷售很少：根據MSCI Real Assets的數據，1月份的交易速度降至2010年以來同月最慢。根據Green Street指數，美國辦公室價值從2020年3月至1月下降了20%。根據抵押銀行家協會主席Matt Rocco的説法，辦公室價格的下降最終可能會超過商業房地產價格的普遍下降。

“市場找到平衡之前的兩年將非常艱難，”投資公司Northwind Group創始人Ran Eliasaf説道。“與此同時，將會有很多痛苦，不幸的是，也會有很多資金損失。”