佛羅里達的新資金湧入推動那不勒斯當地居民和工人外流 - 彭博社

在佛羅里達州的那不勒斯的村步行社區。

攝影師：達倫·R·席爾瓦，為彭博商業週刊拍攝佛羅里達州墨西哥灣海岸的那不勒斯市是地球上的天堂，如果你相信那些評選美國最佳居住城市或退休城市的花言巧語的 網站，但如果你和在醫院、餐館和市政府工作的人交談，你會聽到另一個故事。他們也想住在那不勒斯，但大多數人負擔不起。

這座有1.9萬人口的城市是美國第二富裕的郵政編碼區，僅次於邁阿密海灘。根據人口普查局的數據，2021年的家庭收入中位數約為12.5萬美元，而佛羅里達州整體約為6.2萬美元。那不勒斯被列入了2022年由 全國公寓協會編制的租房最不可負擔的地方名單。

不可負擔的大都市區

2022年第三季度收入佔租金比例

來源：全國公寓協會對TransUnion數據的分析

在住房價格合理性嚴重不足的情況下，至少90%的城市員工住在那不勒斯之外。職位空缺無人填補，導致持續的人員短缺。包括那不勒斯在內的科利爾縣的消防員、警察和其他基本工作者的短缺已經接近危險，據一位當地倡導者稱。私營部門僱主已經將一家酒店改建為工人公寓，作為一種臨時解決方案。

“我認為我們已經到了臨界點，”去年成為城市經理的傑伊·佈德沙瓦説。即使是年薪27萬美元的佈德沙瓦也住在城市外，因為在那不萊斯找不到與他之前在西棕櫚灘擁有的房屋大小和價格相當的房屋。

那不萊斯曾經是一個寧靜的漁村，然後成為自稱“世界高爾夫之都”的城市，它象徵着全國財富的更廣泛轉移，佛羅里達是最大的受益者。受低税收、更好的天氣和寬鬆的新冠疫情規定吸引，自2020年以來，成百上千的百萬富翁湧向陽光帶城市。一些地方與那不萊斯有着相同的問題。邁阿密自稱為南華爾街，被Realty Hop在去年12月評為美國最不可負擔的住房市場。得到技術工作者青睞的奧斯汀沒有足夠的房屋——可負擔的或其他——來滿足需求。兩者都在為交通擁堵而苦惱，因為它們缺乏大型公共交通網絡。

那不勒斯市中心。攝影師：達倫·R·席爾瓦，彭博商業週刊在大流行期間，那不勒斯的豪宅銷售激增。根據房地產數據提供商Attom的數據，2022年那不勒斯的房屋中位銷售價格比2021年上漲了近30％，這是佛羅里達州所有大型都會區中最高的。 房屋的平均成交價格 在12月份達到110萬美元，比前一年上漲了13％，根據那不勒斯地區房地產經紀人協會的數據。

該市的住房問題在9月份遭遇了伊恩颶風，這是一場4級颶風，摧毀了數千棟房屋。然而，極端天氣並沒有阻擋那不勒斯的雄心壯志。秋季，一所耗資1億美元建造的高中 將於開放，以緩解一所學校的擁擠問題，該學校的學生人數比其承載能力多約600人。雅典集團（一家開發商）和MSD Partners（由邁克爾·戴爾家族辦公室的高管創立）正在將一個海濱度假村重新開發為四季酒店，並且豪華住宅社區，計劃於2024年開業。會員制餐廳和酒吧如雨後春筍般湧現。

與此同時，市政府努力留住和吸引員工。在一個撥款給510名員工的工作人員中有60個職位空缺。在縣警長辦公室，幾乎四分之一的員工住在科利爾縣之外。Boodheshwar説他知道有一名消防員從邁阿密地區通勤，大約兩個小時的路程，進行24小時的輪班。

為了解決住房問題，僱主們不得不變得有創意。 NCH醫療系統，擁有約4500名員工，已經在Super 8酒店提供了20個單位，作為與其他公司合作將這家前酒店改建為勞工住房的一部分，發言人Shawn McConnell説。NCH還與那些在那不勒斯有第二套房的居民達成協議，願意出租給醫生或護士。

解決住房問題可能既昂貴又具有分裂性。上個月底，在科利爾縣，由五人組成的委員會解僱了Joe Trachtenberg，他是該委員會聘請的當地居民，負責就住房問題向其提供建議。Trachtenberg曾是一家工業製造公司的首席執行官，於2004年從新澤西州退休後搬到那不勒斯。他希望科利爾縣重新制定限制住房密度和建築高度的區域規劃法規，以便為更多的建設鋪平道路。他説，縣官員拒絕改變規則，因為他們“喜歡”更高的房地產價值。Trachtenberg説，緊急工作人員加班的時間“幾乎是不安全的”。他説：“如果我們無法僱傭警察，無法僱傭消防員和急救人員，那最終將會產生影響。”

特拉徹伯格攝影師：達倫·R·席爾瓦，彭博商業週刊克里斯·霍爾是縣委員會成員，他表示特拉徹伯格過於專注於談論問題，而不是提出解決方案。霍爾指出，自2019年以來，該縣通過與私營部門合作，新增了2443個經濟實惠的住房單位。當地專家表示，該縣還需要再增加1萬個這樣的單位。

這座城市長期以來一直是“中西部的金錢之地”，因為那不勒斯就在75號州際公路旁邊，一直延伸到密歇根州，當地擁有幾家高檔餐廳的廚師文森佐·貝圖利亞説。他説，那些居民不那麼張揚，如果他們富有，他們會費心掩飾。他們“開着豐田凱美瑞四處兜風。”

但隨着來自紐約、新澤西和加利福尼亞的新移民湧入該地區，那不勒斯變得越來越炫耀。今年2月，一處海濱豪宅標價8800萬美元出售——不到一年前曾以6200萬美元的價格出售，當時創下該縣的記錄。

漢廷頓私人銀行的高級投資組合經理湯姆·克盧茨從俄亥俄州哥倫布搬到那不勒斯是為了“追隨金錢”。他説，他的客户長期以來一直在談論前往佛羅里達，疫情促使許多人這樣做。七個月前，他和家人加入了他們。克盧茨説：“這一切都超出了我們的期望。”但他抱怨説，他每天早上14英里的通勤有時需要一個小時。*閲讀下一篇：*拉里·埃裏森的拉奈不是為你準備的，也不是為那裏的居民準備的