在以汽車為中心建造的城市中，無車生活能成功嗎？- 彭博社

一個被設想為休斯頓無車發展的核心的工業空間改造的渲染。

渲染由Concept Neighborhood提供

長期被譽為潛在變革的無車發展正在亞利桑那州坦佩逐漸變為現實。

在Culdesac，一個沒有住宅停車位的中型公寓和零售空間集合中，外牆已經建起。鋪路石、壁畫和沙漠仙人掌點綴着人行道和公共空間，現場餐廳和農貿市場最近開業。第一批居民將於今年五月搬入一棟16單元的建築。

“大多數美國人希望住在無車社區，”Culdesac的聯合創始人兼首席執行官Ryan Johnson説。“自從汽車出現以來，我們一直沒有在建造它們。可步行的地區變得更昂貴，這使需求更高。”

一個佔地17英畝、價值1.7億美元的項目，自2019年底宣佈以來一直是城市主義者的痴迷，Culdesac正被密切關注，作為一種新型無車發展的試驗案例。

一系列趨勢的交匯使得這類項目在財務上更具可行性和市場吸引力 — 尤其是在南部和陽光帶，那裏的區劃規定通常更為寬鬆，但對汽車依賴和擴張的衝動同樣強烈。新的交通選擇，如叫車服務和越來越受歡迎的 電動自行車和電動滑板車，伴隨着取消停車要求和優先考慮路徑和自行車道的區劃變化，為填充式開發開闢了房地產空間。再加上不斷上漲的成本 擁有一輛車，放棄汽車鑰匙可能並不是一個很大的犧牲 — 即使在圍繞汽車使用建造的城市。

這類項目在建設上更具經濟性，租金更便宜：2021年在美國建造一個停車結構的中位成本為每個車位25,700美元，根據建築商WGI的説法。加州大學伯克利分校的Terner住房創新中心估計，停車為該州新建住房單位增加了高達每個單位36,000美元的費用。

無汽車開發項目Culdesac目前正在亞利桑那州坦佩市建設中。照片由Culdesac提供因此，強調私人汽車的新發展正在蓬勃發展。

在北卡羅來納州夏洛特市，一家名為Space Craft的公司最近開設了The Joinery，這是一座83單元的無停車位住宅建築，很快就全部租滿了。Space Craft的首席執行官哈里森·塔克表示，這個不斷擴張的大都會市場比其他美國大城市的監管更少，是這樣一個項目的完美場所。近年來，夏洛特一直在推廣以交通為導向的發展，並擴建其Lynx輕軌線路：The Joinery距離Parkwood站只有很短的步行路程。

儘管夏洛特擁有美國最高的汽車擁有率之一，但消費者對無汽車生活有很強烈的需求，新出現的出行選擇的增多為融資提供了關鍵論據。“我們的產品為居民提供了更低的租金，比我們的競爭對手低100到200美元，並且是市場上最好的產品，因為我們能夠從停車費中節省一些資金，”認為步行可達的城市社區將成為自己的房地產投資類別。塔克説：“經濟案例非常強大。”

擺脱停車的轉變也帶來了一些難以量化的優勢。開發商塔克表示，與通過停車樓進入的方式相比 — 這是建造公寓繞着車庫（有時字面上）的常見佈局 — 該開發項目在地面層設有一個大型公共入口，旨在建立社區。開發項目的兩家零售租户，一家名為Night Swim的咖啡店和一家名為Protagonist的釀酒廠，提供了“第三空間”（工作或家庭之外的地方）供租户社交。

當然，這種步行城市主義的風格並不算是什麼激進之舉 — 這是自城市首次出現以來的模板。幾十年前，擁抱新城市主義運動原則的開發商建造了幾個類似配置的規劃社區，優先考慮了行人通行和混合用途，最著名的是佛羅里達奧蘭多市的慶典小鎮。但在以汽車為中心、郊區化的現代美國，這樣的空間仍然非常稀缺。

在最近的一份報告中，Smart Growth America的作者發現，在最大的35個大都會區中，步行城市主義佔美國實際GDP的19.1%，而土地和住房僅佔1.2%，人口占6.8%。因此，那些想要生活在步行社區的人可以期待支付溢價 — 對於購房者每平方英尺高出34%，對於多户家庭租賃公寓每月高出41%。

對於建設步行可達的項目的當前興趣浪潮始於2008年經濟衰退後的市場重置，據智慧增長美國研究主任邁克爾·羅德里格斯（Michael Rodriguez）表示，開發商們發現這些項目在經濟上更具耐久性。

“對於全國各地的社區來説，步行城市主義正在變得經濟上合理，只是一個選擇，你想要還是不想要而已，”報告的合著者之一羅德里格斯説道。“許多城市使開發變得過於困難，這隻會加劇價格壓力問題。”

打造一個步行可達的羣島

夏洛特正在建設的另一個項目，CYKEL，也利用了該市的交通投資和發展法規。Seversville社區的這座104單元住宅塔樓優先考慮了兩輪車輛的設施，而不是汽車：其底層的自行車中心設有現場自行車維修站和用於電動滑板車、貨車自行車和其他微移動模式的空間。它也靠近一個公交車站和綠道，並將設有Uber和Lyft的接送點。整棟建築只有少數停車位。

CYKEL的效果圖，一個優先考慮自行車設施的新型無車公寓綜合體。圖片來源：BB+M Architecture大幅減少停車位意味着將這些節省成本轉嫁給租户，Grubb Properties的高級合夥人布萊恩·布拉德利（Brian Bradley）表示。該建築將符合低於該地區中位收入80%的居民的經濟標準，這一努力在一定程度上沒有依賴補貼，部分原因是放棄了停車位（位於機會區也有助於削減成本）。由於該建築最早要到2024年春季才開始出租，布拉德利無法提供具體的租金或成本節約數據。

Grubb，管理資產達到19億美元，已經追蹤到他們租户中汽車使用量顯著下降的情況。在其Link建築中，這是2013年推出的多功能項目的一個子品牌，每間卧室使用的停車位數量在過去十年中從1.4下降到0.7。

雖然可以在幾乎任何主要城市找到適合步行的新社區，但由於區域規劃規則的限制，有意設計省略停車位或提供重要交通選擇的項目長期以來一直具有挑戰性。

休斯頓以其臭名昭著的寬鬆區域規劃法規而聞名，似乎是這類發展的一個自然試驗基地。但是，The Plant，這是一項擬議的項目，位於市中心以東的第二區，僅在城市最近放寬了部分地區的停車要求後才變得可行，這是社會企業家兼Concept Neighborhood負責人Jeff Kaplan説的。這些規定規定了新住房、辦公和零售開發的露天停車位，這一政策在休斯頓成長過程中幫助保持了它作為美國最依賴汽車的城市之一。

Kaplan的公司正在領導該地區倉庫和工業空間的長期改造，這個項目預計至少需要3.5億美元。開發商擁有土地所有權並正在籌款，使用像The Plant這樣的項目作為概念驗證。

休斯頓第二區提議的綜合用途項目的效果圖，圍繞着以前的工業空間建造。效果圖由Concept Neighborhood提供該項目將包括約1,000個住宅單元，在商業場地設有少量停車位，並與一家電動汽車共享公司達成協議。 Kaplan表示，注重步行便利性，以及設有步行窗口的較小零售空間，可以幫助孵化獨立和少數民族擁有的企業。

該項目的吸引力之一，以及類似項目在太陽帶地區出現的原因，是人口統計數據。像丹佛、達拉斯和北卡羅來納州研究三角地區這樣的大都市區域是新興的“超級明星地區”，根據總部位於紐約的開發商RXR的首席執行官斯科特·雷克勒（Scott Rechler）的説法。該公司最近宣佈以9100萬美元收購了北卡羅來納州阿佩克斯（Apex）的一個1,000英畝綜合用途開發場地，在那裏計劃進行30億美元的項目。許多這些地區，擁有不斷增長的創新和生物技術行業，比沿海的超級明星城市更具經濟實惠，新來者正在尋找提供步行便利性和文化設施的開發項目。

休斯頓大都市區的人口也在顯著增長，但缺乏這種連通的城市主義，Kaplan表示。計劃中的社區將靠近自行車道、交通線路和布法羅灣公園和步道。“我們是最具文化多樣性的城市之一，我們缺少真正慶祝這一點的公共驅動社區，”他説。

在夏洛特，太空工匠公司未來幾年將開設三座更多的汽車燈公寓樓和商業項目，並計劃進入另一個陽光帶市場。雖然Culdesac首席執行官約翰遜沒有具體談論公司的下一個位置 —— 過去的報道提到了達拉斯、亞特蘭大和北卡羅來納的羅利等城市 —— 他確認正在籌備更多項目。

太空工匠公司的塔克認為，隨着這些項目的擴建，將在城市中創造一種可步行的羣島。

“隨着我們的項目越來越多地建成，我們將看到我們參與開發的夏洛特區域將擁有其他開發項目永遠無法擁有的街道生活品質，”他説。“在全國範圍內建設可步行的社區有很多機會。”