SVB崩潰震動了經濟適用房市場 - 彭博社

承包商在舊金山一處2019年完工的住房改造項目外填補街道上的洞，該地區的租金中位數為3650美元，房屋的中位售價超過120萬美元，據Zillow稱。

攝影師：Amy Osborne/Bloomberg硅谷銀行的倒閉不僅動搖了支撐該地區經濟的科技初創企業，也使在美國最昂貴市場之一——舊金山灣區——努力建設經濟適用房的非營利機構陷入困境。

該銀行在過去20年裏向舊金山灣區投入了超過20億美元的經濟適用房投資和貸款，同時還在馬薩諸塞州和洛杉磯進行了其他投資。儘管聯邦政府承諾保護存款人，但依賴該銀行提供建設貸款的經濟適用房開發商處境更加不確定。硅谷銀行的崩潰可能導致建設延遲，並破壞開發商必須滿足以獲得聯邦補貼資格的融資期限。

“如果需要兩個月時間來更換您的建設貸款人，那將導致數百萬美元的利息成本，但您也可能錯過聯邦期限，”加利福尼亞住房合作伙伴關係的總裁兼首席執行官Matt Schwartz表示。“我們需要來自正在重組硅谷銀行的聯邦政府機構的明確承諾，確保經濟適用房承諾將立即得到履行。”

所有這些都發生在加利福尼亞城市受到加文·紐森州長的挑戰，要求遵守新的州法律，其中包括強制建設更多的住房，包括經濟適用房。

在舊金山，至少有五個經濟適用房項目與SVB有關，根據市長辦公室的信息。其中三個項目仍在施工中，預算依賴於由SVB融資的建設貸款。另一個項目，Kelsey Civic Center，上週原本計劃獲得5200萬美元的建設貸款，但由於SVB的解散而未能實現。

“其中一些項目可能會陷入困境，或者為支付工人而苦苦尋找融資，”市長辦公室的發言人安妮·斯坦利説。她表示，一些項目可能可以獲得其他資金來支付承包商和施工團隊。但其他項目依賴於這些貸款。“如果這些人無法得到支付，工作就會停止，”她説。

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馬修·富蘭克林，MidPen Housing總裁兼首席執行官，這家總部位於灣區的非營利開發商目前擁有超過9,000套經濟適用房單位，正在建設中的有1,500套，表示他的組織與硅谷銀行有着重大關聯。MidPen目前與SVB有兩筆建設貸款，用於舊金山的莎麗·奇索姆村，這是舊金山第一個教育工作者住房項目。在聖何塞，MidPen正在開發一個專門面向無家可歸者的108單元項目。在東灣的利弗莫爾，這家非營利機構正在為發展受到發展障礙的成年人建造一個44單元的綜合體。富蘭克林表示，利弗莫爾項目預計將於4月1日通過住房税收抵免獲得約1450萬美元的資金，而對於聖何塞項目，貸款上的230萬美元建設提款隨時可能到賬。

“如果你正在進行建設，最糟糕的事情就是在中途停止融資，”富蘭克林説。

根據富蘭克林的説法，長期與他合作的銀行合作伙伴SVB的社區發展金融團隊已經保證至少有45天的就業，並建議MidPen按計劃繼續建設。然而，富蘭克林表示，他和其他非營利開發商擔心，如果沒有SVB，將會減少未來項目的融資選擇。

未來融資

FDIC現在正在尋找SVB的買家，接管該銀行的金融機構也可能接管他們的貸款。幸運的是，聖弗朗西斯科住房加速基金的首席執行官Rebecca Foster表示，SVB的建設貸款往往鎖定在固定利率。

“在這種相當不確定且相對波動的利率環境中，這提供了很多預算確定性，”她説。（儘管他們的幾個非營利合作伙伴與SVB合作，但Foster表示，住房加速器與該銀行沒有任何賬户或貸款。）

另一個複雜因素是，大多數經濟適用房項目依賴於聯邦低收入住房税收抵免（LIHTCs）計劃的補貼，這是美國建造新經濟適用房的主要引擎。税收抵免讓投資者減少他們的聯邦税收責任，以換取投資於經濟適用房開發項目。由LIHTCs支持的物業所有者被要求在30年內保持低於市場租金的租金。

住房税收抵免還伴隨着聯邦要求和合規截止日期。除了面臨由SVB支持的項目中途遇到的開發商的問題，不確定性可能會延伸到未來的提案。在許多州，今年的低收入住房税收抵免分配申請窗口即將開放。原計劃在4月申請信貸的加利福尼亞開發商可能正在忙於尋找另一家財務合作伙伴。

“所有這些涉及税收抵免的交易時間都在流逝，”加利福尼亞住房合作伙伴的Schwartz説。

對於未能繼續進行的經濟適用房項目，未使用的住房税收抵免將在年底退還給分配它們的州機構。這意味着從長期來看，由於這些抵免需求量大，經濟適用房單位不太可能出現淨流失。但是，不穩定的新情況使本已具有挑戰性的流程變得更加困難，延誤可能會產生連鎖效應，可能會威脅到已準備就緒的經濟適用房開發項目的可行性。

“項目的挑戰在於它們通常需要按時移動，以保持所有其他資金來源的完整性，”曾在舊金山從事經濟適用房項目的建築事務所OpenScope Studio的首席建築師兼創始人Mark Hogan説。重新開始與另一家貸款人合作可能導致項目錯過後續融資截止日期，同時產生利息並累積整體建築成本。

SVB在2022年12月宣佈向四家社區組織投資了1750萬美元，其中包括硅谷住房信託，後者本身是該地區經濟適用房開發商的貸款人。Housing Trust的首席財務官Julie Mahowald表示，失去備受住房提供者尊重的SVB社區發展金融團隊將產生重大影響。

“無論新銀行組織了什麼，那個空間都需要被一個和硅谷銀行一樣致力於社區發展金融的人填滿，”她説。