英國商業地產的看漲理由 - 彭博社

倫敦城市的摩天大樓和建築物。

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英國商業地產的看漲理由

一個小提示：Money Distilled下週休息。我們將於4月17日星期一回來。祝你週末愉快。

本週早些時候，我們看了一下英國商業地產的一個領域 — 工業地產股票 — 在美國私募股權巨頭黑石集團決定加入並向Industrials REIT Ltd提出要約之後。

我説我們會回來看看更廣泛的行業，因為這是一個逆向投資者可能感興趣的領域。

毫無疑問，REITs總體上受到了重創。在過去的一年裏，擁有44家成員的FTSE全股REIT子行業一直是指數中表現最差的重要行業，下跌了35%。在今年至今，它並不是表現最差的行業，但仍然排在前10名之內，下跌了約3%，而整體指數則上漲了2.6%。

這是完全合乎邏輯的。對於REITs的空頭理由很容易解釋。一切都與利率有關。利率上升了。這意味着發生了兩件事。

首先，任何購買商業物業的人現在都會要求更高的租金收益率，以使購買辦公樓等物業的風險相對於將資金存入銀行賬户或政府債券變得值得。這意味着要麼租金必須上漲，要麼辦公樓的銷售價格需要下降，或者兩者兼而有之。因此，當利率上升時，資本價值立即受到打擊。

其次，更高的利率意味着房東承擔的任何債務將變得更加昂貴，無論是現在（如果是浮動利率）還是將來（當債務續約時）。

簡而言之，利率上升意味着REIT資產價值下跌，而任何使用的槓桿成本上升。這是一個令人不快的組合。

除了這個非常基本的問題，還有一堆其他的擔憂。 Covid使許多經濟活動受到了影響。沒有人能夠完全弄清楚關於人們在家工作以及這對不同地區的物業需求意味着什麼的“新常態”將會是什麼。

與此同時，衰退的擔憂仍然很高。如果經濟陷入困境，那意味着企業破產並停止支付租金，給商業房東增加了困境。

除此之外，我們剛剛在美國和歐元區經歷了一場小型銀行危機。歷史表明，銀行危機和商業房地產崩盤經常是密切相關的，因為所有這些流動性不足和隱藏的槓桿。把所有這些都放在一起，很清楚地可以看到為什麼這個行業一直在掙扎。

因此，雖然承認形勢艱難，但也要承認市場顯然已經意識到了這一點，那麼一個持不同意見的人可能會提出什麼看漲的理由呢？

什麼可能會變好？

正如我們都需要不斷提醒自己的那樣，市場不是關於絕對水平 — 而是關於期望。如果你認為明天會是糟糕的一天，結果卻只是普通的，那就是一個相當大的升級。

那麼市場可能會有什麼意外呢？

最明顯的看漲點是英國經濟的表現比預期要強。現在，這並不意味着太多，因為預期本來就非常低。但迄今為止已經避免了衰退，看起來今年也將繼續如此。

如果經濟比預期強勁，那也意味着企業將繼續需要場地，並且他們將繼續支付租金。

如果是這種情況，那麼你可能可以提出一個論點，即在9月和10月的英國國債恐慌之後，由於上升的利率造成的潛在損害已經被正確地定價進去了。市場現在可能過於悲觀，將衰退和銀行危機風險疊加在其中。因此存在潛在的機會。

例如，那個富有想象力命名的英國商業地產信託有限公司（UKCM），其投資組合大約60%位於工業地產，本週早些時候報告稱，他們已經成功出租了三個工業單位，租金不僅比以前的租金高得多，而且超過了ERV（“估計租金價值”）。這意味着有穩固的需求。

該房地產投資信託目前以2022年12月的淨資產值（NAV）為基準交易，折價約36%，而股息約為6.5%。Numis研究員Colette Ord指出：“鑑於低槓桿、銀行餘地和可用火力，我們認為這些股票具有價值，儘管背景是房地產持續疲弱的情況。”這並不是一個令人信服的推薦，但你可以看到其吸引力。

辦公室怎麼樣？

那是工業空間。就辦公室而言，關於在家工作，我最好的猜測，大部分是憑經驗，我們將平均每週在家工作兩天。你會有一些完全遠程工作和一些全職辦公室工作。但總的來説，已經有辦公室的公司仍然需要辦公室。

假設經濟本身保持穩固，對辦公室需求的推動因素現在將是能源效率。簡單來説，對高質量的“綠色”辦公室的需求將增加，而低質量的庫存將被拋在一邊，或進行升級。

就進一步調查的想法而言，經紀公司Stifel對幾家倫敦大型辦公室投資進行了“買入”評級，包括Land Securities Group Plc，Derwent London Plc和Great Portland Estates Plc。“我們的觀點是，資本充裕的上市部門將相對輕鬆地承受資本價值下降的壓力，”該經紀公司在最近的研究報告中指出，並補充説，這些房地產投資信託公司都包含“潛在的辦公室開發項目，以滿足不斷增長的高端市場需求。”

當然，在商業地產市場還有許多其他領域可以探索，需要明確的是，這些都不是深入分析。你需要進行自己的研究，很多事情可能會出錯。利率可能會繼續上升。經濟衰退可能會出現。

但關鍵是，這個行業在相對短的時間內已經定價了很多損失，隨着利率上升後緊隨其後的銀行恐慌，現在看起來確實是深入挖掘的好時機。

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我今天早上讀了什麼

• 不要錯過 Merryn 的新專欄 ，她在其中解釋了為什麼英國股市 需要另一個 Nigel Lawson。
• 與此同時，在新的 In The City 播客中， 老朋友 Jim Mellon 與 Francine 和 Dave 談論為什麼 英國和城市的未來光明。
• Marcus 認為 央行加息週期即將結束 — 部分原因是商業銀行正在 代替他們的工作。
• 提醒一下，今天是新税年的開始 — 如果你想知道 財政拖累會對你造成多大影響 ，這裏有 三月預算後我們寫的詳細指南 。

“新税年快樂！”攝影師：Chris Ratcliffe/Bloomberg### 午間市場

我的同事 Kristine Aquino 和 David Goodman 快速更新 今日英國市場*…*

“英國市場迄今為止相對平靜，英鎊兑美元的匯率保持在1.24美元以上。本週英鎊受益於美元的回落，這是由於美國數據低於預期，對更多加息前景產生了懷疑。”

“這些懷疑也助長了英國國債的漲勢，使得10年期收益率降至一週多來的最低點。”

“富時100指數連續第二天上漲，房地產股領漲，因為房地產市場出現更多穩定跡象。”

總體而言，富時100指數上漲約0.8%，至7,720點。黃金價格略有回落，至每盎司2,018美元，布倫特原油價格約為每桶85美元。

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每日一句

‘我一直認為自己是一個穩重、風險規避的人，在投資時一直依賴於較大的安全邊際。’

Chamath Palihapitiya

社交資本創始人兼首席執行官

這位曾被譽為“SPAC之王”的人在最新致投資者的信中堅稱自己實際上是價值投資者。### 再次對… 房價進行估值

• 1.6% 3月份Halifax記錄的英國房價年度上漲幅度，比其競爭對手全國建房貸款機構稍微樂觀一些。

在你離開之前…

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週五需要關注的主要故事包括：

• 美國非農就業數據已經公佈，市場一如既往地將對其進行密切關注。

不要錯過 《In The City》播客。 每週，彭博社的弗朗辛·拉誇和大衞·梅里特將走進倫敦金融城的幕後。

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