加拿大寬鬆的銀行正在幫助穩定房價 - 彭博社

安大略省喬治敦的住宅。攝影師：Della Rollins/Bloomberg/Bloomberg加拿大房主正設法推遲數十年來利率飆升最快的痛苦，他們的貸款人和政府都表示願意保持這些選擇的開放性。

一些加拿大最大銀行的浮動利率抵押貸款消費者將未支付的利息加到他們的抵押貸款本金上，而不是每月支付全額。其他人只支付利息。

隨着借款人試圖應對抵押貸款利率大幅上漲導致成本上升和房價下跌的問題，這些策略變得更加普遍。在英國和加拿大等地，這是一個特別的問題，那裏有相當一部分抵押貸款是浮動利率，這意味着房主經常被迫面對更高的借款成本的現實。而在美國，消費者可以更容易地獲得30年期固定利率抵押貸款，因此這個問題被消費者回避了。

通過允許借款人將未支付的利息加到貸款本金上或停止每月償還本金，貸款人正在幫助避免違約和任何強制性出售。這有助於消費者更容易地適應更高的成本，儘管在一些銀行，存在限制。“這是一個集體努力，因為問題出現在恐慌襲來時，”多倫多私人抵押貸款公司New Haven Mortgage Corp.的首席財務官阿爾金·薩拉夫説。“貸款人變得更加靈活，並意識到他們必須盡力滿足良好付款的借款人，讓他們繼續留在自己的家中。”

到目前為止，靈活性正在取得成效。加拿大房價已經下跌了近16%，借款成本幾乎翻了一番。但根據加拿大銀行家協會的數據，截至1月底，拖欠抵押貸款，即拖欠三個月或更長時間付款的貸款，仍然只佔未償貸款總額的0.16%。缺乏處置不當的銷售正在幫助加拿大房價找到支撐。二月份新上市房源的匱乏使得全國市場成為自2022年4月以來最為緊張，而來自加拿大最大城市多倫多和温哥華的最新數據顯示，隨着供應的稀缺，房價開始回升，供應短缺變得更加明顯。

“我們正在延長和假裝，”温哥華房地產經紀人史蒂夫·薩雷茨基説到銀行對待他們借款人的方式。“銀行們在説，‘我們並不是很在意，只是延長它 — 只是將其加到餘額上。’我認為這實際上抑制了房地產市場中的處置不當庫存。”

隨着銀行也表示打算在借款人的抵押貸款到期時提供幫助，本來可能要出售的房屋數量可能會進一步受限。政府可能很快會介入確保他們這樣做。上個月，加拿大監管機構發佈了針對借款成本快速上升應對的草案指導方針。該提議明確了一個期望，即貸款人幫助抵押貸款持有人避免拖欠。

棘手的時刻

在某種程度上，這種靈活性有助於系統的雙方避免沿途出現更大的問題。借款人不想失去他們的房屋，一次性釋放太多庫存可能會進一步拉低房產價值，使銀行在債務人違約時通過出售房屋難以收回資金。而且情況也可能會緩解：人們越來越期待加拿大央行在明年年初之前降低其基準利率。

但是，要等到這種情況發生的時間越長，出現複雜情況的可能性就越高。隨着新的付款根據增加的本金金額計算而產生，借款人每個月可能會面臨更重的財務負擔。銀行，已經受到美國和歐洲金融動盪的影響，可能會面臨更高的成本，因為抵押貸款簿變得更加風險。

加拿大帝國商業銀行在截至1月31日的財政第一季度擁有大約520億加元（380億美元）的浮動利率抵押貸款，佔其加拿大組合的約20%，借款人的固定月供已不再覆蓋利息。這些未支付的金額被添加到本金中，導致一種稱為“負攤銷”的過程，貸款實際上在增長而不是縮小，即使借款人在還款。

由於這種變化，消費者將需要更長的時間償還債務，加拿大帝國商業銀行現在預計許多這些抵押貸款將在30年以上攤銷。

多倫多道明銀行和蒙特利爾銀行也允許浮動利率借款人延長償還債務的時間。對於這些貸款人來説，在第一季度，超過30年的抵押貸款佔每家銀行加拿大抵押貸款簿的約30%，而在同一時期的去年，這一比例約為零。銀行將這種增長的很大一部分歸因於現在面臨負攤銷的浮動利率貸款。

加拿大皇家銀行不允許負攤還，但該貸款人允許變動利率的借款人每月停止償還本金，並將攤還期延長至30年以上。據一位發言人稱，價值約750億加元的抵押貸款，佔RBC總國內住房貸款總額的20%，現在僅支付利息。

“經紀人正在幫助客户找到解決方案，讓他們留在自己的家中，”多倫多奧克維爾市的抵押貸款經紀人Celia Schneider説。

貸款限額

在2008年美國房地產市場崩潰後，負攤還抵押貸款聲名狼藉，一些州隨後對這種做法進行了限制，認為是掠奪性的。

加拿大的貸款並不一定被宣傳為帶有負攤還的產品。相反，這些產品是包含負攤還的變動利率貸款，以幫助借款人避免在利率大幅上漲時支付更高的月供。多倫多道明銀行、蒙特利爾銀行和加拿大帝國商業銀行允許變動利率的借款人一次性付款來減少債務，或者提高月供，以避免負攤還。

政府提出的指導方針將禁止貸款人在借款人為避免負攤還而提前還款時收取提前還款費，並阻止貸款人對已添加到本金上的未支付利息收取利息。

據一位發言人稱，加拿大帝國商業銀行不允許這些貸款的本金膨脹到原始金額的105%以上。在那一點上，消費者只能增加付款或減少本金。

銀行認為借款人應該能夠應對更高的成本，部分原因是政府對他們進行了壓力測試，以確保他們有足夠的收入來處理當前水平附近的利率。負攤銷，或者在RBC的情況下，暫停償還本金，只是為了給借款人時間來適應更高的利率。

加拿大帝國商業銀行和加拿大皇家銀行表示，面臨這一問題的絕大多數借款人將能夠適應更高的付款，並最終償還他們的貸款，發言人表示。

“銀行在幫助”消費者，多倫多都會大學房地產管理教授穆爾塔扎·海德爾説。“如果你對抵押貸款借款人進行調查，我覺得大多數人會選擇這種負攤銷，而不是每個月多支付500加元的抵押貸款成本。”

對許多這些借款人來説，一個重要問題是當他們的抵押貸款面臨續約時會發生什麼。那時，攤銷通常會恢復到起始狀態，要求更高的月供，這將伴隨着更緊迫的時間表。由於加拿大的抵押貸款期限通常為五年，根據資本經濟學的數據，近20%的抵押貸款（固定和浮動）將在今年到期續約。

允許延長攤銷期限的四家銀行表示，他們將與借款人合作找到新的付款計劃。這些選擇可能包括永久延長的攤銷期限或更長時間的僅付利息期。政府提議的新規定允許這種延長，即使是永久性的，但要求貸款人保持合理的時間長度，為新協議提供具有競爭力的利率，並確保他們的信用評分不受負面影響。

平衡行為

在鼓勵銀行確保借款人能夠適應更高利率的情況下，放貸方可能被迫更多地承擔負擔。大金融危機之後制定的資本規則要求隨着抵押貸款風險加大，放貸方必須增加資本。

“對違約概率或不支付的評估更高也會增加資本要求，”加拿大主要銀行監管機構——加拿大金融監管局在回答有關問題時表示。“因此，他們可能會增加與這些貸款相關的準備金。”

如果更多銀行需要增加資本，這可能會在整個系統中產生連鎖效應。這實質上會增加銀行的經營成本，而這可能會在瑞士信貸集團在歐洲的動盪以及美國Signature Bank和硅谷銀行的倒閉等事件發生時上升。

但監管機構和借款人可能會認為加拿大的銀行有能力承擔這一成本。該國六大銀行在本國市場擁有鉅額存款和貸款份額，並且利潤豐厚——受到監管機構對外國公司競爭的限制。

根據加拿大帝國商業銀行投資組合策略師的研究，從2017年到2022年，這些銀行的普通股權平均回報幾乎是歐洲15家最大銀行的三倍。這些利潤的代價是政府和監管機構要求銀行在經濟環境需要時向客户展示靈活性。

只要加拿大的銀行願意並能夠這樣做，支撐住該國房價的地板可能會保持。

“想要保留他們的房地產並度過這段困難時期的個人是有能力這樣做的，”特立德抵押投資公司（Trident Mortgage Investment Corp.）的董事總經理布魯斯·約瑟夫（Bruce Joseph）説道，該公司是一家總部位於安大略省巴里市的私人放貸機構。“通過銀行保持低庫存，正在創造一定程度的價格穩定。這確實在支撐市場。”