加拿大金融家史蒂芬·史密斯如何從房地產市場賺取數十億美元——彭博社

史蒂芬·史密斯

攝影師：加利特·羅丹/彭博社

也許沒有人比加拿大金融家史蒂芬·史密斯更從世界上最大的房地產繁榮中賺取更多的錢。

但正如史密斯所説，他建立了自己的財富——彭博估計約為36億美元——而從未需要房地產價格飆升。

這在很大程度上要歸功於他在過去三十年裏對加拿大抵押貸款市場的投資——押注反對許多人，包括大批美國空頭賣空者，預期的崩盤。

當去年加拿大央行加息時，價格實際上開始下跌時，大多數空頭已經放棄了。史密斯認為，那些下跌的最糟糕時期現在已經結束了。

去年同意支付17億加元（12.6億美元）收購抵押貸款公司Home Capital Group Inc.時，該公司的股價因擔心房地產市場下滑而下跌，而加拿大借款人已經是發達國家中最負債的。

“我相信必須是抑鬱型的情況，才會出現任何問題，”71歲的史密斯在多倫多辦公室接受採訪時説。

史密斯從未看好加拿大房地產的價值，但看好其抵押貸款規定的審慎性。他説自己是少數認為“幸運”有監管機構的金融人士。

“在加拿大進行的抵押貸款實際上都是直接或間接通過官方監管機構進行的，”史密斯説。“這就是我押注的地方。”

史蒂芬·史密斯攝影師：加利特·羅丹/彭博社聯邦政府以各種方式對抵押貸款業務施加影響，例如鼓勵放貸人在整個行業維持一種貸款標準底線。至少到目前為止，這有助於使加拿大的房地產市場更具彈性，放貸人更不容易虧損。

正是上世紀80年代的加拿大房地產市場下滑——當時的抵押貸款利率接近20%——結束了史密斯對直接暴露於房地產價值的興趣。當時，他正在多倫多市中心建造聯排別墅，但由於借款成本超過了他可以出售這些物業的價格，他被迫宣佈個人破產。他説，除了用於個人使用的住房外，他再也沒有直接投資房地產。

就在那之後，史密斯和合夥人莫雷·託斯在1988年創立了他們的抵押貸款公司，第一國家金融公司。由於加拿大的抵押貸款規定：放貸人甚至在抵押品——房屋——被出售後仍可追索借款人的損失，該公司在90年代初的經濟衰退中保持了小規模但盈利。這意味着即使情況變得困難，加拿大人也有強烈的動機繼續償還他們的抵押貸款。通常要求首付低於20%的借款人購買抵押貸款違約保險。

然後，隨着2006年和2007年美國房地產市場開始出現裂痕，加拿大的監管機構逐漸實施了更嚴格的貸款批准規則。抵押貸款的最長分期付款期限從40年縮短到35年，對於投保借款人則為25年。最高風險的借款人被禁止不斷利用房產價值的增長來進行再融資，而不是償還貸款，新借款人需要接受壓力測試，以確保他們能夠承擔更高利率下的貸款償還。

閲讀更多： 加拿大房主如何應對激增的抵押貸款利率

“關注借款人償還能力應該是基本的，”曾在聯邦財政部擔任官員並領導實施這些規定的傑里米·魯丁説道，後來他成為了加拿大銀行監管機構的負責人。“在住房抵押貸款領域存在的風險傾向是僅僅基於房產價值放貸，認為‘我不需要太在意這個人是否能夠償還貸款，因為我可以沒收房產並拿回我的錢。’”

隨着這一監管框架的建立，史密斯加大了對加拿大消費者貸款的投入。

當美國國際集團被迫 出售 其加拿大抵押貸款保險業務時，史密斯於2010年與安大略省教師養老金計劃合作收購了該業務。而他在2021年收購消費者貸款公司Fairstone Financial的策略是讓其從市場融資轉向吸收存款，這需要遵守更多的監管規定。

“他相信只要人們有工作，抵押市場就會繼續運轉，”當時負責安大略省教師養老基金的吉姆·利奇説。“他們的房子是他們最大的資產，他們會盡一切努力保住它。”

甚至史密斯在First National的老商業夥伴和他自己家人的成員都質疑繼續增加對加拿大借款人的敞口是否明智。但史密斯表示，每當他對自己企業之一的受監管抵押貸款組合進行壓力測試時，他發現除了最災難性的情況外，它們都能經受住考驗。

“他們認為這是一個真正嚴重的錯誤，”他説。“我喜歡受監管的框架。所以在這個意義上，我有點價值投資者。”

史密斯預計房地產市場調整的最壞時期已經過去。攝影師：卡瑪拉·莫羅祖克/彭博社在評估在當前房地產市場低迷期間收購Home Capital時，也考慮到了相同的因素，這一市場已經看到全國房價從去年峯值下跌了16%。由於加拿大的監管確保借款人有足夠的收入來支付他們的抵押貸款，即使在當前利率水平下，假設他們保持就業，史密斯認為不會有很多人被迫出售房屋。即使價值還有一點下跌，或者只是在這個水平上反彈，史密斯預計房地產市場調整的最壞時期已經過去。而且，他相信，人口增長和住房供應受限將促使市場復甦。

“人們仍在償還他們的抵押貸款，”他説。“有壓力嗎？沒有。所以我認為這是一個機會。”

這種反彈可能已經開始形成。在全國範圍內，二月份的房價下跌速度是近一年來最慢的，而來自多倫多和温哥華的最新數據表明它們已經開始反彈。

並非所有人都如此樂觀。曾預測美國房地產崩盤的經濟學家大衞·羅森伯格表示，加拿大房價目前的調整隻完成了一半，甚至更少，因為與收入等經濟基本面相比，價值仍然被誇大。羅森伯格預計還會出現他所預期的價格下降幅度，他表示，即使最謹慎的貸款批准也可能無法阻止抵押貸款損失。

“你不能簡單地説人們會償還他們的抵押貸款，因為，取決於房價下跌的程度，如果你的房屋淨值變成負數，你可能會把鑰匙交還給貸款人，”他説。“任何涉及抵押貸款市場的東西我都會遠離。從個人層面來看，我最後一次交易是退出加拿大的抵押貸款投資。”

圍繞房地產市場出現的焦慮也可能導致新一輪的規定製定，這可能會影響抵押貸款業務的盈利能力。加拿大銀行監管機構目前正在與行業就一項提議進行磋商，該提議旨在限制被認為佔借款人收入比例過高的貸款。

這可能會讓針對收入不穩定的借款人的業務變得更加困難，比如Home Capital，該公司的目標客户是合同工、自僱人士和新移民。

當涉及到這個特定的提案時，史密斯表示這可能是一個過多的規定，他計劃參與監管機構的磋商。

與此同時，他正在尋找進一步的收購。雖然他表示願意收購不同類型的企業，但他仍傾向於堅持金融服務。

“他的投資組合並不是很多樣化，”退休的養老基金首席利奇説。“但你肯定不會想要押注反對史蒂芬·史密斯。”