疫情爆發三年後，“城市大逃離”被誇大了 - 彭博社
Richard Florida
曼哈頓在去年十二月的第五大道開放街道活動期間一點也不空曠。
攝影師：Ryan Rahman/Pacific Press/LightRocket
三年前，新冠疫情爆發時，人們普遍認為我們的地理格局將永遠改變。受到疫情第一波衝擊的大城市如紐約、舊金山和倫敦被認為面臨存亡危機。
三年後，大城市依然屹立不倒，人們居住的地方並沒有發生巨大變化。相反，疫情加速了已經在進行中的趨勢和變化。發生更根本變化的是我們工作的地點和方式。大量知識工作不再侷限於辦公室。這種轉變到遠程工作已經對中央商務區造成了毀滅性影響，儘管城市中心正在重新塑造自己。
但最大的變化是很少有人預測到的：房價和租金出現了大幅上漲，住房可負擔性成為困擾各種形狀和大小社區的惡性問題 — 大城市、小城市、老城市、新興城市、郊區和農村地區。
城市大逃離的恐懼被誇大了
大流行的早期，當封鎖首次降臨時，到處都是對城市最終消亡的預測。有一段時間，這種情況看起來是真實的。許多富裕的城市居民確實逃往他們的度假屋。大學生和年輕專業人士搬回父母家。旅行限制阻礙了移民湧入大門户城市。一度充滿活力的城市中心被一系列家庭形成搬遷所困擾，因為有孩子的家庭在郊區和其他地方尋找更多空間。
但大城市最終證明了其極具韌性。城市大逃離，雖然有，但主要是暫時的。許多離開的人回來了，而移民們也再次開始湧入美國大城市，因為大流行時代的限制減少，20個最大的城市看到了移民人數從2021年到2022年增加了三倍。
年輕人開始返回城市，以便進入勞動力市場、享受便利設施、約會池和社交機會。在2020年達到歷史最高水平後，25-34歲年輕成年人與父母同住的比例從2020年的17.8%下降到2022年的15.6%。
曼哈頓在過去一年中增加了大約17,500名居民，根據美國人口普查局的估計，在之前的幾年中曾出現顯著損失。這是二十多年來該區首次看到國內遷移淨增加（儘管只有幾千人）。儘管在2020年至2021年間確實有許多百萬富翁離開了紐約市，但該市在2020年至2021年間仍然增加了大約一萬名百萬富翁。
更多人從美國其他地方搬到紐約市
到紐約市郵政編碼的搬遷數量比疫情前更高。
來源：梅麗莎的地址變更數據
注：淨流量未表示：我們沒有從這些數字中減去離開紐約市的搬遷。
2022年紐約市人口減少 — 除曼哈頓外
這座城市最密集的行政區在2022年增長。
來源：美國人口普查局
注：從2021年7月1日到2022年7月1日的變化
儘管芝加哥在犯罪問題和吸引員工回到辦公室方面面臨着眾所周知的挑戰，但現在市區居住的人口比疫情前更多。領導費城市中心組織的保羅·萊維通過電子郵件告訴我，費城的市中心也正在經歷人口增長，這一趨勢受到年輕人的推動。甚至舊金山，由於遠程辦公和科技行業衰退以及城市混亂和持續的無家可歸問題的綜合影響，常被視為城市被遺棄的典型代表，似乎正在復甦。截至2022年7月，該市基本上止住了人口下降的趨勢，僅損失了大約3,000名居民。根據LinkedIn最新數據，該市及其更廣泛的大都會地區實際上是美國大都會中人口增長第二大，僅次於奧斯汀。
大流行對長期人口轉移幾乎沒有產生影響
大流行最終對美國現有的人口轉移趨勢幾乎沒有產生影響，而是在微妙地加速了已經存在的趨勢。其中包括人口從更昂貴地區向更便宜地區的持續轉移，特別是向太陽帶大都市地區。
美國商務部經濟事務副部長傑德·科爾科（Jed Kolko）分析了新的人口普查估計數據，並發現這些趨勢與2019年大流行前的趨勢密切相關。正如他在Twitter上總結的：“儘管大流行帶來了種種動盪，增長模式令人驚訝地保持一致。”
另一個持續存在的趨勢是，大多數搬遷仍然是本地的。與其説是從紐約搬到邁阿密，或者從舊金山搬到奧斯汀這樣的長距離搬遷，美國人的絕大多數搬遷，至少有60%的搬遷，發生在同一縣內，根據布魯金斯學會人口統計學家威廉·弗雷（William Frey）的説法。
而大流行並沒有改變美國人近年來搬遷比以往任何時候都少的事實。在大流行期間，美國人的搬遷實際上比之前幾十年要少。弗雷指出，流動性在大流行期間略有增加，從2020年至2021年的8.4% —— 追溯至有記錄以來的歷史最低點 —— 上升到2022年的8.7%。但這與20世紀60年代的搬遷率相去甚遠，當時將近20%的美國人每年都在搬家。流動性在1980年代降至17%，在1990年代降至16%，在21世紀初的2000年代初期降至13-14%。
美國移民率在過去75年中穩步下降
從1940年代的20%多下降到2021年的不到10%
來源：威廉·H·弗雷分析，當前人口調查的年度社會和經濟補充調查
注：移民率是作為總人口的百分比。數據在1972-75年和1977-80年間缺失。
農村地區人口增加但經濟仍然困難
當大流行病爆發時，許多人認為它會使農村地區受益，因為在紐約哈德遜河谷等地的Zoom小鎮以及蒙大拿州和懷俄明州等更偏遠州的一些地方，人口大量湧入。事實上，農村或非大都市地區在2020年實現了十多年來最大的人口增長。在2020年，農村地區實現了最大的人口增長。儘管如此，根據厄普約翰研究所的數據，農村美國在工資增長方面仍然落後於大都市地區。從2019年到2022年，新員工的收入增長平均為大都市地區的3.5%，而非大都市或農村地區僅為0.7% - 這是自厄普約翰研究所開始收集這些數據以來農村和大都市地區增長差距最大的一次。
創新地理位置變化不大
據説大流行病將推動奧斯汀和邁阿密等地成為新的科技中心。但仔細查看數據顯示，高科技初創公司的地理位置變化不大。根據Pitchbook整理的2022年數據，舊金山灣區仍佔所有美國風險投資的30%以上（750億美元），其次是紐約佔13%（或310億美元），洛杉磯佔10%（230億美元），波士頓佔9%（210億美元）。這四個科技中心在2022年初創公司中獲得的所有風險投資超過了60%。儘管被吹捧為重要的新科技中心，邁阿密和奧斯汀的風險投資遠遠落後於這四個主要中心。
風險投資力量中心保持不變
四個主要的科技中心仍然佔據了超過60%的所有風險投資
來源：PitchBook-NVCA 2022年第四季度風險監測
遠程工作已經成為常態，但很多工作仍然發生在大城市
當涉及到美國人居住地時，疫情加速了已經在進行中的趨勢和變化。已經經歷了更深層次和更根本性變化的是我們許多人工作的方式和地點。正如斯坦福大學經濟學家尼克·布魯姆及其團隊告訴我們的那樣，遠程工作已經成為常態。根據最新數據，疫情期間主要在家工作的美國人比例翻了三番，根據美國人口普查最新數據，2019年有大約570萬工人主要在家工作，到2021年底這一數字增長到了1790萬，佔總工作人口的27.6%。
雖然遠程工作使人們能夠從超級城市擴散到郊區、農村地區和較小的社區，但大城市對遠程工作者仍然具有吸引力。2023年美國企業研究所的一份工作論文揭示了大城市對遠程工作者的吸引力。該研究審視了疫情暫時性衝擊之前2019年遠程工作的地理分佈，發現遠程工作者主要集中在大城市密集地區。研究提出了幾個原因。城市社區擁有更多適合遠程工作者的共享工作空間、第三空間和便利設施。它們提供更多娛樂選擇。而且有更多人可以互動。研究總結指出，未來，無論是在大型超級城市還是在較小、更便宜的城市，設施豐富的城市地區將繼續容納大量遠程工作者。
城市中心將永遠不會再相同
遠程工作對城市辦公室和中央商務區造成了影響。截至2023年3月底，在Kastle的《回到辦公室氣壓計》跟蹤的十個美國城市中，辦公室入住率仍然不到疫情前的一半（49%）。空置辦公室的現象似乎在美國和加拿大尤為嚴重，那裏從郊區通勤的時間比歐洲和亞洲其他大城市更長。城市已經在減少對辦公室填充城市社區的依賴，城市中心的轉變可能會加速。
美國辦公室迴歸仍然温和
美國最大的商業區看到員工迴歸率為疫情前的49%
來源：Kastle Systems
即使辦公室入住率持續低迷，市中心地段仍然是最有價值的，擁有最佳的交通連接、歷史建築和建築風格，以及相當的密度。正如羅伯特·福格爾森在他的鉅著《市中心：其興衰 1880年至1950年》中所述，市中心的中央商務區在19世紀末和20世紀期間已經多次被建立和重建。它們可以並且將會再次被重建 — 希望是更具包容性、多功能的社區。
其他地區的崛起帶來了租金的上漲
三年前很少有專家預測到的一件事是房價和租金的大幅上漲。史蒂夫·凱斯長期以來一直稱之為“其他地區的崛起”已經演變成了租金的上漲，隨着持續人口增長和經濟轉變的小幅增加，尤其是在曾經價格適中的太陽帶大都會地區，推動了房價和租金的大幅增長。正如我在九月份所指出的那樣，佛羅里達州的開普科勒爾、德克薩斯州的奧斯汀和達拉斯、亞利桑那州的鳳凰城，以及猶他州的奧格登和鹽湖城等大都會地區的房價在2020年5月至2022年5月間上漲超過50%。而根據RealtyHop的分析，邁阿密已經超過了紐約、舊金山和洛杉磯，成為全國最不可負擔的住房市場。截至一月份，邁阿密的房屋價值年度增長率也最高（12.8%），其次是佛羅里達州的傑克遜維爾（9.3%）、康涅狄格州的哈特福德（8.6%）、弗吉尼亞州的里士滿（8.6%）和佛羅里達州的奧蘭多（8.4%）。
美國房價仍然居高不下
儘管最近房屋價值有所下降，但從歷史標準來看，它們仍處於創紀錄的水平。
來源：Zillow房屋價值指數
房屋價值是由Zillow計算得出的估算值。
對於整個美國來説，住房可負擔性 在2022年底達到歷史新低，僅有38%的房屋銷售價格基於家庭收入中位數的$90,000是可負擔的。儘管不斷上升的利率在一定程度上降低了市場熱度，除非發生類似2008年的重大經濟崩潰，否則很難看到這一趨勢會逆轉。不幸的是，美國的住房可負擔性危機看起來很可能是疫情的地理遺產中持續時間最長的一個。