奢華公寓的興起推動了奧斯汀，德克薩斯州的廉租房屋外遷 - 彭博社

奧斯汀的天際線。

攝影師：馬修·約翰遜，攝於Bloomberg Markets

艾米莉·楊打開了三卧室頂層公寓的百葉窗。“太棒了，”她走過葡萄酒冰箱和乾濕酒吧。“看看那壁爐。”楊身上挎着一隻馬克·雅可布的手提包，正在參觀奧斯汀最豪華的公寓樓之一。

在 漢諾威共和廣場，有一個“黑膠室”配備了DJ級轉盤；一個電影院；一個狗洗澡水療中心；以及一個位於第44層的屋頂游泳池。在那裏，你可以凝視日落——以及旁邊的摩天大樓。幾乎完工，它將拔地而起66層，將擁有一個可以與漢諾威相媲美的游泳池。實際上，那並不完全正確——是“游泳池”，複數形式。將會有三個。

楊在漢諾威共和廣場。攝影師：馬修·約翰遜，攝於Bloomberg Markets奧斯汀正在經歷前所未有的公寓繁榮。2021年，包括德克薩斯州首府在內的該地區發放了近26,000個多户住宅許可證，約為每1,000名居民提供了11個單位。根據租賃營銷公司Apartment List的數據，這比1996年拉斯維加斯批准的新公寓數量略高，是美國大城市地區自1996年以來的最高水平。根據美國人口普查數據的分析，按照同樣的標準，奧斯汀在過去10年中的9年中超過了美國最大的50個都會區。

許多，如果不是大多數，這些公寓被歸類為豪華公寓，具體取決於您如何定義豪華。（一些開發項目可能會使用一些房地產炫耀手法。）像漢諾威這樣的建築物已經成為德克薩斯州、美國乃至全球激烈、常常激烈辯論的焦點。這是關於如何最好地庇護這一代人和下一代人，特別是在最受追捧和 昂貴的城市。

學者、開發商和20多歲和30多歲的人——特別是那些在社交媒體上最活躍的人——已經達成了一種不同尋常的共識。他們的解決方案，得到了大量學術研究的支持，簡單而優雅：放寬諸如分區等規定，建造更多各種類型的住房——廉價的、適中的和豪華的。

這一運動的簡稱已經成為“建設，建設，建設”或“是的，在我家後院”—簡稱為Yimby。這是對“不在我家後院”的回應，或者簡稱為Nimby，這是那些通常阻礙建設的守舊人士。

德克薩斯以其友好的商業方式而聞名，大衞·奧特（David Ott）是許多人中支持Yimby方法的人之一。他負責休斯敦總部的德州項目 漢諾威公司，該公司開發了楊先生在最近三月的一個下午展示的建築物。他説奧斯汀正在過度建設，所以租金確實會下降，特別是在郊區。“這是供需關係很簡單，”他説。

對於Yimby來説，令人不便的是，奧斯汀和其他城市仍然比多年前昂貴得多，儘管它已經建造瞭如此多的公寓。因此，一小羣學者開始質疑自由市場的道路。這些批評者指出，市場導致開發商在稀缺和備受追捧的土地上建造豪華住房，以最大化他們的投資回報。“Yimby説，‘我們必須讓市場來建設，’”弗吉尼亞聯邦大學城市規劃學者 本傑明·特雷莎説。“但你正在建造什麼樣的住房，為誰建造？”

門德斯在他的陽台上。攝影師：馬修·約翰遜為彭博市場拍攝即使是奧斯汀的富人，也會發現自己陷入了一個建築商不斷提高賭注的世界。楊斯在漢諾威的客户是恩裏克·門德斯，一家人力資源代理機構的創始人。他住在每月4000美元的昆西公寓，當他於2021年10月成為其中的第一批租户時，這被認為是一流的。

然而，他的特大號牀幾乎無法放進卧室，而且Waterline大樓正在他的窗外拔地而起。最終，那座大樓將有74層，破壞了他對城市的美麗景觀，就像建築起重機已經做的那樣。水泥卡車、鑿巖錘和釘槍在早上6點就把他吵醒。儘管他預料到會有一些建築工程，但他説：“我不知道它會是德克薩斯州最高的大樓。”

門德斯想要逃離，他正在考慮一個每月5800美元的公寓，比他現在支付的要多45%。但出於一時興起，他正在看三卧室的頂層公寓。他負擔不起。每月租金：18558美元。

奧斯汀的74層Waterline大樓拔地而起。攝影師：馬修·約翦遜為彭博市場拍攝世界各地的理想城市都以各種方式嘗試了奧斯汀式的解決方案來解決自己的住房危機。他們最終都陷入了類似的困境：城市中擠滿了普通人無法負擔得起的豪華物業。

倫敦有其機會區，放鬆了紅色繁文縟節以鼓勵發展。它們包括 九欖 區，那裏有2萬套公寓正在興建，原來是泰晤士河南岸的一個工業街區。儘管開發項目包括經濟適用房，但大多數是昂貴的，有些真的很豪華。大使館花園住宅擁有一個令人驚歎的“天空游泳池”，看起來像是懸掛在兩棟建築物之間的巨大水族館。

在四月/五月的Bloomberg Markets雜誌中亮相。插圖：維多利亞·坦特勒-克里洛夫為彭博市場回到美國，加利福尼亞、馬薩諸塞州、紐約和華盛頓都在努力讓先前專門用於單户住宅或其他用途的土地更容易開發公寓。新西蘭和澳大利亞的悉尼也在這樣做。一個常見的變化是減少 靠近大眾交通的分區限制以鼓勵公寓，而不是獨棟住宅。

這個想法是促進 “密度”，或者更多人居住在有價值的房地產上，這會增加住房供應。還有另一個潛在的好處：促進金融和科技等領域的高薪受過教育的工作者集聚，這可能導致許多經濟學家認為的超額生產力增益。

但這些地方受到富裕人羣的青睞，導致房價上漲，使公司更難找到工人，並迫使企業搬到其他地方。奧斯汀都會區是美國增長最快的地區之一，人口超過200萬，受益於公司逃離其他地方高昂的住房成本，特別是美國東西海岸。作為德克薩斯大學旗艦校區所在地，它吸引了埃隆·馬斯克的特斯拉，以及甲骨文等公司從硅谷搬遷過來。摩根大通和查爾斯·施瓦布也在那裏擴張。 他們也在那裏擴張。

漢諾威共和廣場的內部。攝影師：馬修·約翰遜，用於彭博市場現在奧斯汀和其他更實惠的城市的房價上漲也威脅到它們。“建設，建設，建設"應該有所幫助。學者們提到了一個他們稱之為過濾的過程；更富裕的租户升級到新的豪華單元，開始一連串的搬進和搬出，從而降低了一般住房的價格。可以將其視為公寓的涓滴效應。

越來越多的研究集中在舊金山和赫爾辛基等城市，為過濾效應提供了支持。建造更多公寓，即使是豪華公寓，的確可以調節周圍社區的價格。老建築變得不那麼吸引人；其他租户搬進來並支付更少。2019年，密歇根州卡拉馬祖的W.E. Upjohn就業研究所的經濟學家布萊恩·阿斯奎斯和埃文·馬斯特 得出結論，低收入地區的新建築確實減緩了附近租金的增長。

使用類似方法，明尼蘇達大學研究人員Anthony Damiano和Chris Frenier，對“是支持新建築的”（Yimby）持懷疑態度，他們也發現新建築會降低附近的租金—但只是在高檔建築中，並沒有顯著影響。然而更重要的是，一個正在興起的社區會推高普通單位的價格。總的來説，他們在研究明尼阿波利斯市2000年至2018年的數據時發現，新單位實際上推高了價格，驗證了低收入居民對被迫搬遷的擔憂。

公寓繁榮

每1000名居民獲准的多户住宅單位

來源：美國人口普查數據的Apartment List分析

大都會區是核心統計區域。

對不斷上漲的租金的不滿導致城市考慮曾經被認為是不靠譜的政府幹預措施。波士頓、奧蘭多和紐約州金斯頓市重新審視了曾被指責扭曲市場並提高其他公寓成本的租金控制政策。

其他城市，包括奧斯汀，正在轉向公共補貼住房。作為亞洲最昂貴的住房市場之一，新加坡是一個榜樣。半個世紀前，政府開始建造經濟適用房，現在大部分人口都住在那裏。

在倫敦，市長薩迪克·汗的目標是使該市一半的新住房“真正經濟適用”，並推動建造更多“公共”公寓，這是英國版的公共住房。在洛杉磯，選民批准了一項12億美元的債券，用於為無家可歸的人建造公寓。

但是英國和美國的評論家抱怨這些努力的進展往往緩慢，而且成本高昂。在洛杉磯，一家政府監督機構表示，為無家可歸者建造的公寓價格接近60萬美元一個單位。

領先羣體

美國大型都會區*中，多户住宅增長最快的地區

來源：美國人口普查數據的Apartment List分析

*至少有100萬人口的核心統計區域。

這些挑戰使得Yimby主義變得有吸引力。在美國，倡導者指出，長期以來，區域規劃一直具有排斥貧困和少數族裔家庭進入最佳住房的效果，而且在歷史上，這是明確的意圖，同時也提高了所有人的成本。

有時，這場辯論會激發美國選舉中最醜陋的言論。在Twitter上，人們互相稱對方是騙子、種族隔離主義者，甚至是納粹。“有人告訴我，我不應該獲得博士學位，我不知道如何控制通貨膨脹，我是個白痴，”Yimby懷疑論者達米亞諾説，他被指責“篡改數據以符合我的反住房議程。”

德克薩斯大學奧斯汀分校建築學院的地理學家裏奇·海曼表示，問題在於工資不平等，而不是住房，需要政府幹預來解決。“不知何故，房地產行業讓很多自詡為進步人士的人相信，放鬆土地利用管制是解決住房可負擔性的關鍵，”他説。

關於新住房影響的辯論取決於分析不完善的租金數據的晦澀方法，因此尚未解決。一種可能性是，雙方都有一定程度上是正確的。增加建設確實會降低價格，只是不夠，至少在短期內是這樣。而且每個人都知道經濟學家約翰·梅納德·凱恩斯對長期的看法：我們都會死。

2011年，奧斯汀的Rainey街區，在摩天大樓開始主導這個社區之前。攝影師：Bryce Harper/NYT/Redux奧斯汀的Rainey街區曾經是一個破舊平房的社區，一個吸引前嬉皮士和音樂家的墨西哥裔社區。也許最有名的居民是Geraldine，一隻黑斑點的天鵝，喜歡在這個鬱鬱葱葱的樹冠下漫步。

如今，在時尚的Van Zandt酒店有一家以她命名的餐廳。在豪華的SkyHouse大樓入口外也有一塊牌匾，這種住房現在主導了這個區域。“獻給Geraldine的愛”，上面寫着（Geraldine在2014年去世，是這個社區交通增加的犧牲品）。這個地區最後一棟私人獨立住宅，建於1945年，面積940平方英尺，正在出售。要價：1000萬美元。Rainey街區的持續轉變，隨着放寬規劃以允許更密集的開發，展示了為什麼有人對Yimby主義持懷疑態度。

支持Yimby的人説，如果供應量沒有增加，情況可能會更糟。此外，由於社區的反對，現在全市推廣密度的努力被捲入法庭糾紛。如果繼續推進，Yimby們説，增長可能會更為温和。

奧斯汀正義聯盟組織主任João Paulo Connolly，他主張種族平等，表示，城市的規劃代碼仍然讓在城市的大部分地區建造多户住宅變得困難。“對我來説，阻止或抵制市場定價單位或限制供應只會使情況變得更糟，”現年34歲的Connolly在奧斯汀規劃委員會任職。“我們可以用其他方式創造住房，但我們有一個資本主義體系，所以這就是我們的做法。”

飆升的房價

自2013年2月以來每月平均租金的變化

來源：RealPage

目前，市中心的公寓可以達到紐約的大小和價格。在Shoal，提供“縮小版豪華生活”的七樓單間帶壁牀的月租金為1895美元。它只有347平方英尺，相當於兩個停車位的大小。

Foundation Communities，一個提供經濟適用房的非營利性開發商，在其最近的兩個項目中有超過2000人的等待名單。“我們絕對需要更多的住房供應——人們不斷搬到這裏，我們不想阻止他們，”其執行董事沃爾特·莫羅説。“市場如果任其自由發展，永遠不會為最低收入水平的人們建造足夠的住房。這些人只能被擠出城市。”

奧斯汀小學教師卡倫·雷耶斯（Karen Reyes）在2014年從聖安東尼奧搬來時，每月支付850美元的租金。去年春天，她的房東將租金提高了大約300美元，至每月1500美元。她計算出租金佔她實際收入的40%以上。她考慮搬到22英里外的鄉村凱爾（Kyle），但在考慮通勤成本後，價格並沒有便宜多少。

雷耶斯在她公寓外面。攝影師：彭博市場的馬修·約翰遜“我掙的錢不少，應該能負擔得起在我工作的城市租一個單卧室公寓，”她説。“但説實話，我勉強度日——我還幫助我媽媽付房租，我們都有賬單要付。”她去年夏天找到一個每月1400美元的地方，但擔心一次汽車維修就可能支付不起。

學區與住房慈善機構“人類家園”合作，為員工建造了30所廉價住房。在五天內，有1,200人申請。根據房地產總監傑里米·斯特里夫勒的説法，學區計劃在自己擁有的土地上為員工和低收入家庭的學生家長建造500套住房。該市已撥款3億美元以對抗奧斯汀市低收入和少數族裔家庭的流離失所。在過去五年裏，選民授權發行了6億美元的 經濟適用房債券。

房地產經紀人楊（Young）展示豪華的漢諾威閣樓，瞭解普通居民的需求。她是新罕布什爾州一個小鎮的單身母親的孩子，直到幾年前她才勉強維持生計。2018年，20多歲的她搬到奧斯汀後，曾短暫在一家水療中心擔任接待員，在一家意大利餐廳擔任服務員，以及在一家與食品相關的科技初創公司工作，年薪最高達55,000美元。她的第一間公寓約500平方英尺，每月租金為950美元。她和伴侶現在每月支付2,350美元的一居室公寓。

在獲得房地產執照後，楊進入了一個她幾乎無法想象的世界。她通過社交媒體展示了自己在哥斯達黎加度假和在一場電子舞曲音樂會上穿着發光的緊身衣、超大眼鏡和綠色辮子的生活。現年28歲的楊在社交媒體上自稱“房地產狂熱者”，並在夜總會和Instagram上與高端客户見面，她在Instagram上有10,000名粉絲。“我不僅僅在賣公寓，我在賣奧斯汀的生活方式——在一個快速發展的時尚年輕城市生活，”她説。

今年，楊女士希望幫助客户簽署100多套公寓的合同。 佣金根據建築物的不同可以在200美元至4,000美元之間。 儘管市場放緩，她表示今年可以賺取175,000美元。 這對她來説足夠在奧斯汀生活。 至少目前是這樣。

波士頓的戈帕爾和紐約的克拉克為彭博新聞報道房地產。