英國住房短缺：由於規劃系統，購房變成了一場空想 - 彭博社

十年的預算削減使地方政府人手不足，無法跟上批准新房屋的步伐。

攝影師：Chris Ratcliffe/Bloomberg英國嚴重的住房短缺、混亂的規劃部門和地方保護主義結合在一起，使一個曾經被視為成年禮的擁有房屋權的國家分裂開來。

一些估計缺口高達數百萬的問題將在本週全國各地的地方選舉中佔據中心舞台，涉及從代際不平等到氣候變化、保護和基本社會服務等問題。但在這些棘手問題之外，有一個更為隱秘的現實：十年的預算削減使地方政府人手不足，無法跟上批准新房屋的步伐。

在承諾每年建造30萬套新房屋的保守黨四年後 —— 然後在隨後的每一年都未能達到目標 —— 在5月4日英格蘭230個議會的8000多個席位的選舉中，圍繞着建房問題的鬥爭將成為關鍵因素。英格蘭71%的家庭在本世紀之交是 房屋所有者，但這一比例已經下降到65%，而在年輕年齡組中的下降更為顯著。

前首相鮑里斯·約翰遜在2019年訪問貝德福德的一個住房開發項目期間。攝影師：丹·基特伍德/法新社/蓋蒂圖片社“如果保守黨繼續堅持認為住房是一個地方問題，由地方政府負責，沒有強制性的住房建設目標，我們可以預期工黨將利用由此產生的對新房屋數量持續施加的下行壓力，”地區開發商Urban & Civic Plc的首席執行官奈傑爾·休吉爾(Nigel Hugill)説。

保守黨領導人過去曾面臨與房地產開發商關係過於親密的指責。現在，主要房地產公司公開對他們面臨的障礙感到憤怒，政府內部也出現分歧。去年12月，首相里希·蘇納克(Rishi Sunak)不得不撤回了一項強制性的地方議會住房建設目標計劃，以安撫後座議員。自那時以來，英格蘭的規劃申請數量已經下降，25個地方政府放棄了發展目標 ——另外還有30個在這次政策調整之前就放棄了他們的計劃。

英格蘭每年建造的住房數量已經下降

來源：昇平、住房和社區部以及住房、社區和地方政府部

彭博社彙編的信息自由請求顯示，地方政府規劃部門的工作人員數量和預算多年來一直在下降。自2010年以來，平均年度資金減少了44%，限制了規劃申請處理速度和效率。這是基於對倫敦13個區域、伯明翰、利茲、利物浦和曼徹斯特的地方政府的回應。

考文垂1966年正在建設的公寓。來源：考文垂電訊檔案/Mirrorpix/Getty Images與此同時，根據倫敦14個自治市政府以及伯明翰、利茲、利物浦、曼徹斯特和謝菲爾德的回應，這些部門的平均僱員人數自2010年以來已經減少了一半以上，從173人減少到了平均78人。

“規劃部門正在經歷專業人員短缺的問題，許多地方政府的團隊中有多個職位空缺，”房地產經紀公司Savills Plc的規劃主管大衞·傑克遜表示。“如果資源問題得不到解決，那麼任何改革都無法實現我們所期望的高效和有效的規劃體系。”

歷史新低

對於那些希望置業的人來説，影響是毀滅性的。獲得許可的住宅開發項目數量已經下降到了極低水平，房屋建築聯合會發出警告，住房供應可能達到歷史新低。根據英國全國建築協會的數據，自2013年初以來，房價上漲了超過58%，遠遠超過了同期的工資增長。

此外，英國央行已經開始了三十年來最快的緊縮行動以應對通貨膨脹，影響了抵押貸款利率，目前的利率已經是最近低點的三倍。這也反映在租金上，根據房地產經紀公司Hamptons International的數據，英國新出租住房的平均月租金在3月份同比上漲了近11%，達到了1236英鎊。

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與此同時，房主們看着他們的房產價值飆升。新房屋增加了交通流量，給當地服務帶來壓力，威脅了他們的視野並削弱了房價。政客們吸引所謂的“不要在我後院”（NIMBY）的人，到處在英格蘭東南部拉票，那裏的住房需求最大。

規劃批准數量急劇下降

英格蘭獲得的主要住宅開發決策

來源：升級、住房和社區部

英國的規劃系統將住房建設決策交給地方議會，他們在投票之前邀請居民分享意見。這意味着當地居民可以塑造自己社區的未來，但這種民主制度往往會在NIMBY主義盛行的地區扼殺住房建設。

地方政府通常有八週時間做出決定，或者對於重大住房項目最多可延長至13周。然而，根據去年十月至十二月的數據，將近十分之二的申請未能及時解決，根據政府統計數據。

如果規劃許可被拒絕，申請人可以向獨立的審查員，即規劃檢查局，提出上訴。然而，這是一個昂貴的過程，可能需要數十週的時間才能得出結論。

冰上住房

在Epsom和Ewell，這是倫敦南部邊界的選區，大多數議員來自一個名為居民協會的地方政黨，議會在三月份投票反對建造數千套住房的計劃。超過100名居民聚集在市政廳外舉行的激烈會議上抗議計劃到2040年在該地區的農場、醫院和體育場周圍建造40%的所有新房產。

這一決定意味着建造5,400套住房的計劃被擱置，讓10,000多名簽署了在線請願書保護土地的居民感到高興。與此同時，當地人敦促議會在所謂的廢棄工業用地上尋找更多的建房機會。

但問題在於，即使在英格蘭的每個廢棄工業用地上都建造了住房，也只相當於未來15年所需的450萬套住房的不到三分之一，根據規劃諮詢公司Lichfields去年發佈的一份報告，該報告由土地推廣商和開發商聯合會發佈。

情況在東南部最為嚴峻 — 這個地區是埃普索姆和尤爾的所在地 — 報告稱，棕地用地僅覆蓋了該地區15年住房需求的22%。

“我有一些醫生朋友，他們很難買到自己的房子，”35歲的尤爾居民詹姆斯·亞伯拉罕説，他經營着一家小型科技公司。“規劃政策應該不僅為當今居民的利益服務，也應該為未來和潛在居民着想。”

規劃部門資金急劇下降

英國地方政府規劃部門的平均年度預算

來源：通過信息自由法請求獲得的地方政府數據

注：來自倫敦13個自治市政府以及伯明翰、利茲、利物浦和曼徹斯特的回應。

開發商Henry Boot Plc首席執行官蒂姆·羅伯茨在接受採訪時表示，規劃系統仍然是英國擁有房屋的最大障礙。在過去六個月裏，羅伯茨是一大批房屋建築商首席執行官中批評該系統的人之一，他警告稱，面對愈發嚴苛的規劃環境，土地市場將迎來一個低迷的一年。

“我們有一個功能失調的規劃系統和沒有得到適當資源支持的地方政府，”他説。“這對於想要踏上購房階梯的人，或者對於英國經濟來説都不是好事。”

倫敦豪恩斯洛自治市政府自2010年以來，其年度規劃支出幾乎下降了一半，從超過500萬英鎊降至2022年的260萬英鎊。根據通過信息自由法請求編制的數據，包括南華克在內的其他倫敦自治市政府自2010年以來，預算下降超過50%。

“在地方政府沒有強大穩定的團隊支持下，規劃系統是無法運作的，” CBRE經紀公司英國規劃聯合主管Jonathan Stoddart表示。“提高規劃申請費或許能帶來一些額外的收入，但這只是皮毛。”

自2010年以來，人數減少了一半以上

英國地方政府規劃部門的平均僱員人數

來源：通過信息自由法請求獲得的地方政府數據

注：來自倫敦14個區域以及伯明翰、利茲、利物浦、曼徹斯特和謝菲爾德的地方政府的回應。一些人數已經調整以反映部門重組情況。

在謝菲爾德——英國最大的城市之一——其地方政府規劃部門的員工人數在過去10年中下降了50%以上，從2013年的155名員工降至今年的71名。根據信息自由法請求顯示，伯明翰、利物浦、曼徹斯特以及幾個倫敦區域也報告了過去十年中人數減少的情況。

瑪格麗特·撒切爾 推出購房權 作為她第一屆政府的旗艦政策。來源：PA Images/Getty Images### 從伊甸園到撒切爾

對普通英國人實行住房所有權政策一直是英國保守黨幾代人的成功政治策略。

安東尼·伊甸在1946年的一次黨會上設定了讓國家成為“全民擁有房產的民主國家”的目標。温斯頓·丘吉爾在1951年的選舉中憑藉一個將住房列為僅次於國防的優先事項的宣言獲勝。瑪格麗特·撒切爾在1975年的黨會上引用了伊甸的話語，然後將 購房權 作為她第一屆政府的旗艦政策。大衞·卡梅倫在2015年堅稱伊甸的夢想仍然存在，並隨後推出了 幫助購房 政策，為房地產開發商帶來了巨大利潤。

政策導致開發商和保守黨之間建立了親密關係。房地產開發商通過政治捐款回報這種好意。

2021年，以倡導為重點的媒體平台Open Democracy指責保守黨過於依賴來自房地產開發商和建築企業的資金。他們的調查發現，2010年1月至2020年3月間保守黨收到的捐款中有20%來自房地產行業。

格倫費爾大火

起初，倫敦格倫費爾大火並沒有明顯地破壞2017年奪去72名居民生命的事件之間的關係。但在此後的幾年裏，政府迫使該行業支付約50億英鎊用於使建築更安全，並且還堅持要求他們簽署一項承諾，承諾修復公寓樓上的不安全外牆板，否則將被市場驅逐。

關係已經降至如此低點，以至於負責平衡、住房和社區事務的國務大臣邁克爾·戈夫去年五月沒有參加房屋建築聯合會的年度政策大會，這是住房部長通常會在會上發表講話的活動。

房地產開發商也在自由地批評政府。在最近的收入報告中，英國四家最大的房地產開發商都抱怨規劃系統阻礙了供應。

“這是限制經濟適用房最重要的事情，”房地產開發商Vistry Group Plc的首席執行官格雷格·菲茨傑拉德在一次採訪中説道。“當你去這個國家的一些城市看到他們的規劃時，這真是令人尷尬。”在地方選舉前幾天，保守黨和工黨都試圖吸引首次購房者。工黨宣佈計劃恢復目標，確保私營部門每年至少建造30萬套住房，而倫敦時報報道稱，英國首相里希·蘇納克正在考慮一項新購房者支持計劃。

2022年10月，Midsomer Norton的新建住房用地。攝影師：Matt Cardy/Getty Images### 綠地分割

一些開發商表示，唯一的解決方案是在所謂的綠地上建造住宅，這指的是環繞村莊、城鎮和城市的鄉村地帶，禁止建設。這個概念最初是在1938年倫敦引入的，後來在戰後發展繁榮後擴展到整個英國，旨在遏制城市擴張。根據Centre for Cities的數據，英格蘭13%的土地現在被綠地覆蓋。

根據Bloomberg News專門為此所做的一項民意調查，更多成年人反對而不是支持修改規劃法律以便在大城鎮和主要城市周圍的綠地或農村土地上建房。調查由Deltapoll進行。

英國人支持修改部分規劃法律以建造更多住房

您是否支持放寬規劃規則以建造更多住房…

來源：Deltapoll

在1060名受訪者中，只有三分之一的18至24歲人表示他們反對在綠地上建房，而超過65歲的人中有將近三分之二表示反對，突顯了年輕人需要住房而老年居民更有可能擁有住房之間的分歧。

此外，2019年大選中投票給保守黨的51%受訪者表示他們反對立法變更，而工黨選民中有41%表示反對。

保守黨選民更有可能反對建房

您會反對建房嗎…

來源：Deltapoll

注：2019年大選中投票給任何一方的調查受訪者。

根據由Home Builders Federation、Close Brothers Property Finance和Travis Perkins Plc.進行的針對220家英國中小開發商的另一項調查，93%的房屋建築商表示獲得規劃許可是交付新房屋的主要障礙。

超過75%的受訪者認為地方政府人員和資源短缺是規劃過程的主要限制因素，超過25%的人表示規劃成本在過去12個月中已上漲近三分之一，部分原因是對昂貴且耗時的上訴程序依賴增加。

“我們大部分的規劃成功都是通過上訴贏得的，”一位受訪者在調查中寫道。“為什麼地方政府和議員們不能做出正確的決定，而不只是考慮政治呢。”