紐約空置辦公樓吸引富裕家庭尋找便宜房產 - 彭博社

一個由魁北克商人之子共同創立的實體以2019年前一次銷售價格的7%折扣購買了AIG的前總部。

攝影師：Amir Hamja/Bloomberg曼哈頓的商業房地產市場正在受到衝擊，辦公室部分空置，不斷上升的利率威脅着普遍違約。

但對於一部分富裕投資者來説，擁有紐約市的房產的吸引力特別強。

隨着大型機構買家在交易上的收縮，高淨值家庭和鮮為人知的開發商正在為曼哈頓的辦公樓物色便宜貨。根據經紀公司Savills的説法，他們正在佔據越來越大的購買份額，發現了曾經是世界上最令人垂涎的商業地產市場之一的一部分機會。

隨着現有業主因現金短缺和不斷上漲的借貸成本而苦苦掙扎，更多的交易可能即將到來，他們希望以折扣價出售他們的建築物。根據與經紀人和財富顧問的訪談，家族辦公室，為超級富豪管理資金的機構，是其中有興趣搶購房產的人之一。

一家家族企業聯合體以3.2億美元從Blackstone和RXR手中購買了中城1330 Sixth Ave.。攝影師：Amir Hamja/Bloomberg“你開始得到那些沒有被當地市場的種種變數所困擾的人的支持，他們只是説‘哇，紐約現在很便宜，我要買’，”東岸證券經紀公司的董事總經理威爾·席爾弗曼説。“他們不必向投資委員會解釋任何事情。他們只需要相信這是明智的做法。”根據薩維爾斯的數據，去年下半年完成的11宗紐約辦公樓收購交易中，有7宗涉及富裕個人、家族企業或較小的開發商作為買家。到2022年上半年，幾乎所有的收購者都是機構公司或較大的房地產公司，這些公司傳統上主導曼哈頓塔樓的交易。

較小投資者湧入紐約辦公樓交易

自2021年以來按買家類型劃分的曼哈頓辦公樓銷售情況

來源：薩維爾斯研究

注：藍色交易主要由大型機構參與，而紫色交易可能包括來自較大公司的資金支持。數據涵蓋超過5000萬美元的交易。

如今的買家正在利用這座城市特別受到遠程辦公和高空置率影響的財產價值下跌。根據MSCI房地產數據，曼哈頓辦公樓價格從2017年的峯值下降了26%。

“每當市場出現下行，你會看到很多大型機構玩家暫時觀望，保持謹慎，直到大量機會湧現，他們才能獲得好的交易，”薩維爾斯東北區域研究高級總監瑪麗莎·克林頓説。“有人的垃圾是另一個人的寶藏。”

一家合資企業購買了紐約第三大道830號。攝影師：Amir Hamja/Bloomberg去年底，由魁北克商人Francesco Bellini之子Carlo Bellini共同創立的實體以7%的折扣從2019年記錄的前次銷售價格購買了曼哈頓下城前美國國際集團總部，Savills表示。去年11月，一家家族企業聯合體以3.2億美元從Blackstone Inc.和房地產公司RXR手中購買了第六大道1330號。這比RXR領導的集團2010年為這處中城物業支付的4億美元要低。

Empire Capital Holdings是一家為富裕家庭投資商業地產的公司，它參與了1330 Sixth交易，並與Namdar Realty Group合作於去年8月購買了第三大道830號，以及2021年購買了第七大道345號。Empire的創始人Josh Rahmani表示，紐約目前存在“價格暫時脱節”，市場低迷為資金充裕的投資者提供了押注城市復甦的機會。

“目前，紐約是最好的投資機會，”Rahmani在一次採訪中説。“我認為一旦復甦發生，國際資金會非常迅速地湧入，因此雖然機會存在，我們非常迅速地對我們喜歡的資產做出反應。如果價格合適，我們不會有很長的盡職調查過程。我們能夠快速行動。”

全球購買

世界各地的富裕投資者正在押注房地產，因為寬鬆貨幣政策時代的結束為那些擁有長期投資視野和低債務水平的富裕買家創造了機會。

超富裕個人及其投資公司 — 包括西班牙最富有的人、Zara創始人Amancio Ortega和阿里巴巴集團創始人之一Joe Tsai — 去年首次成為商業地產最活躍的買家，根據Knight Frank的數據。紐約在全球城市中以當地私人投資者在商業地產上的支出金額領先。

Empire Capital Holdings的創始合夥人Josh Rahmani（左）和Ebi Khalili。攝影師：Amir Hamja/Bloomberg一項針對全球500多名私人銀行家、財富顧問和家族辦公室的調查發現，約有46%的人認為房地產是增加財富的最佳機會。Knight Frank表示，2023年，辦公樓是超高淨值個人的首要目標領域，他們認為房地產在美國經濟潛在衰退期間是一個避風港。

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StoneCreek Partners的董事總經理Donald Bredberg表示，家族辦公室和高淨值個人長期以來一直湧向紐約的商業地產。他説，現在的不同之處在於這些買家不再需要為物業支付“獎盃”價格。

Bredberg表示，富裕個人“正在為購物中心已經發生了五年的收購期做準備”，他的公司為家族辦公室提供建議。

他正在與一個歐洲家族辦公室合作，他們有興趣購買紐約或芝加哥等城市的辦公物業，並有可能將其改建為住宅樓。他補充説，一些家族辦公室可能特別青睞具有轉換選項的困境機會。

然而，無論是機構還是較小的買家都有充分的理由保持謹慎。從阿波羅全球管理公司的馬克·羅文到花旗集團的簡·弗雷澤，交易商和銀行高管最近都警告説，辦公樓業主將面臨痛苦。根據國家經濟研究局的一項研究，由於遠程辦公，紐約的辦公物業可能面臨價值500億美元的抹去。

“風險在於，未來10年這些城市會變成什麼樣？”波士頓的多家族辦公室TwinFocus的聯合創始人保羅·卡格爾説，該公司為富裕家庭管理着約75億美元。該公司最近決定不與另一個家族辦公室共同投資購買紐約市的辦公大樓。

“這是我們不願意去做的一次賭注，”他説。

佔據空間

最近的一筆紐約交易體現了這座城市房地產命運的變遷。2017年底，太平洋投資管理公司的一家辦公樓東主購買了麥迪遜大道的一棟建築，並在不久之後將所有空間租給了當時紐約最大的私營租户之一WeWork Cos.。備受困擾的共享辦公公司在疫情期間終止了租約，使該物業完全空置。

二月份，Pimco的哥倫比亞物業信託基金削減了在這棟大樓上的損失，以7700萬美元的價格將其出售給消費品公司Enchanté Accessories，打了1100萬美元的折扣。

WeWork在疫情期間終止了在麥迪遜大道149號的租約，使該物業完全空置。攝影師：Amir Hamja/BloombergEnchanté的總裁Ezra Erani是這筆交易背後的推手，他看到了一個機會，可以以更便宜的價格控制一棟建築，而不是租用空間，據知情人士透露，這些人不願透露姓名，因為涉及私人事務。Erani和Enchanté沒有回應置評請求。

對於其他買家來説，這些交易更具機會性。Metro Loft Developers LLC是一家小型本地公司，通過將舊辦公室改建為公寓而發展業務，他們與一羣投資者一起以比十年前的上一次交易折價7%的價格購買了摩根大通公司在金融區的前辦公室。他們計劃將其改建為1300套豪華公寓。

Metro Loft的創始人Nathan Berman知道這些機會是多麼難得。他在上世紀90年代末以520萬美元購買了一棟Tribeca辦公樓，當時空置率很高，很少有開發商願意競標這些地點。十多年後，他以8500萬美元的價格出售了這棟辦公樓。

“這是一個‘跳入市場’的機會，”Berman説。“這是一個週期，可能會在三、四或五年內自行糾正，所以這並非永久。”