瑞典房地產危機加劇，最大的房東之一瀕臨破產 - 彭博社

瑞典的住宅市場正處於該地區不斷發展的房地產危機的前沿。

攝影師：Mikael Sjoberg/Bloomberg一位南斯拉夫戰爭難民轉變為瑞典房地產大亨，正迅速耗盡穩定其價值130億美元帝國的選擇，結果將對歐洲房地產行業產生連鎖影響。

Ilija Batljan於2016年開始積累了2000多處房產組合，從資金短缺的當局購買社會住房和市政建築，並將其租回。其想法是將穩定增長與可靠、長期租户提供的穩定回報相結合，但現實是對債務的渴望超出了瑞典市場的承受能力。

他的公司Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB，更為人所知的是SBB，現在在被降級為垃圾級別後搖搖欲墜，時間不多了，要控制800億美元的債務堆積。這位55歲的人的選擇越來越少，而且都很困難：以嚴重摺扣水平籌集資本；以火賣價格剝離房產，使估值面臨風險；或者將他從零開始建立的公司的股份出售給外部投資者。

Ilija Batljan來源：SBB與歐洲許多其他房東一樣，SBB向急於在超低利率時代獲得收益的投資者大量借款。該公司的借款規模和對瑞典的敞口使其與眾不同，瑞典是世界上房地產暴跌最嚴重的國家之一。這意味着它比同行面臨更早的重組壓力，使SBB成為未來可能發生的事情的一個潛在前兆。

面對房價下跌20%，瑞典的住房市場處於該地區不斷發展的房地產危機的前沿。這也使商業領域的活動陷入癱瘓，該國的房東們必須在未來五年內償還408億美元的債務，其中四分之一將於今年到期。但隨着債券收益率和因此借款成本攀升至無法承受的水平，低評級公司的傳統再融資途徑幾乎已經關閉。

“這些事情通常始於一場被認為不構成系統性威脅的當地火災，但隨後迅速蔓延成為一個巨大問題，”瑞典央行副行長佩爾·詹松在斯德哥爾摩的一次研討會上説道。“我們必須密切關注這一點。”

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作為SBB的創始人、首席執行官和主要股東，巴特利安處於動盪的中心。緊張氣氛正在緊張，即將於6月14日舉行特別股東大會以批准緊急節省現金措施，這位直言不諱的企業家將面臨壓力，需要提出可信的前進道路。

“他將不得不對公司穩定和穩健的歷史聲明負責，”瑞典股東協會的法律顧問斯維爾·林頓説。“圍繞他和SBB已經建立了一種崇拜。但現在這種光環有點歪了。”

股價跌至峯值的90%以下，債券交易價格大幅下跌，Batljan 必須迅速恢復信心，可操作空間更小。這家總部位於斯德哥爾摩的公司在標普全球評級公司於 5 月 8 日下調評級後，股價暴跌至認購價格不到一半後，放棄了發行 26 億瑞典克朗（2.45 億美元）新股票的計劃。

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此舉是一個重大打擊。它使 SBB 的融資成本增加了 2.85 億瑞典克朗，相當於去年現金流的 13%。它還顯示 Batljan 失去了聯繫。就在評級下調前幾天，他還誇耀 SBB 符合所有標準，可以讓標普取消其負面展望。

“信用評級水平一直是公司商業模式的基礎，” Danske 銀行的信用分析師 Louis Landeman 説。“如果沒有這個評級，公司的快速擴張是不可能的。”

SBB 的斯德哥爾摩總部。攝影師：Jonas Ekblom/Bloomberg在建立他的帝國時，Batljan 的大膽和承諾增加股息“100 年”吸引了一大批零售投資者的忠實追隨者。由於股價暴跌，以及 SBB 在下調評級後提議推遲承諾的分紅，支持度已經下降，他的信譽再次受損。

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除了保留現金外，SBB還籌集了資金，出售了房地產開發商JM AB的股份，金額為28億瑞典克朗。 Batljan表示，這筆交易“使公司能夠專注於核心業務，並進一步加強SBB的財務狀況。”

作為SBB的會計師EY在2021年評選的瑞典年度企業家，事情迅速惡化。最近幾周，他在公共領域中的缺席引人注目，SBB的代表未回應本文的評論請求。

大亨的崛起

Batljan的房地產之路始於黑山。為了逃避巴爾幹半島的戰爭，他於1993年移居瑞典，並迅速融入社會，畢業於斯德哥爾摩大學經濟學專業，後來獲得老年護理人口統計學博士學位。

在21世紀初，他進入了當地政治，並在瑞典社會民主黨中嶄露頭角，先後成為尼納雪姆的市長，然後是斯德哥爾摩縣議會的副主席。公共服務是進入房地產領域的重要跳板，使他建立了重要的人脈關係，並瞭解了當地財政狀況。

SBB的債券到期

公司面臨2024年及以後的重大再融資需求

來源：彭博社

在他所在黨派在2010年大選中失敗後，Batljan選擇不在反對派中任職。一年後，他通過成為養老基金擁有的房地產公司Rikshem AB的副首席執行官，邁出了進入房地產管理領域的第一步。在他領導的四年中，Batljan和Rikshem的首席執行官受到批評，因慷慨的與可轉換貸款掛鈎的補償而備受爭議。2015年，他因被指在未告知董事會的情況下從事個人收購而被解僱 —— 隨後的調查大部分指控都沒有成立。

2016年春天，Batljan創立了SBB，該公司很快收購了瑞典南部的一家養老院。該公司迅速成為銷售租賃協議的專家。市政府將獲得現金，而SBB將獲得一筆收入流和一項資產，使其有機會借更多的錢。這家養老院將成為數百項後續交易的模板。

“我們投資的是世界上最安全的資產，”Batljan在公司最初購買幾個月後説道。“北歐福利國家是你可以擁有的最安全的交易對手。”

到2022年初，這一公式運作得非常順利，以至於SBB在挪威、芬蘭和丹麥增加了物業，資產膨脹到近1600億瑞典克朗。其不斷增長的資源推動了一系列收購交易，其中最大的是2019年收購Hemfosa Fastigheter AB的24億美元。在去年利率開始上升之前，目標是到2026年將投資組合翻倍至3000億克朗。

命運的轉變

去年初，空頭賣家Fraser Perring的Viceroy Research LLC發佈了一系列嚴厲的報告，質疑房東的財務狀況。Batljan進行了反擊，聲稱存在犯罪意圖。在這個問題變得多麼個人化的跡象中，他利用去年十月孫子的誕生機會稱空頭賣家為“寄生蟲。”

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SBB驚人增長的動力是投資級債務。在2019年開始的三年時間裏，該公司出售了價值70億美元的債券，使其成為當時歐洲最多產的發行人之一。由於在國內克朗市場規模過大，它越來越多地在歐元中出售票據。2021年，其19億美元發行額中93%是以歐元計價的 — 這使SBB在過程中暴露於克朗暴跌的風險。

瑞典的大空頭

SBB是歐洲房地產中第二多空頭的股票

來源：S&P全球市場情報

注：空頭佔已借出股份比例來衡量

新發行的大量債券還包括廣泛使用的混合債券 — 具有非常長期限或無到期日的次級票據。它們在計算債務比率時得到評級機構的有利對待，但與諸如總回報掉期等工具一起，它們增加了公司的財務複雜性，這進一步引發了投資者的懷疑。

“問題的一部分在於缺乏透明度，再加上覆雜的資產負債表，” Danske的Landeman説。

除此之外，Batljan的巨大影響力 — 控制31.6%的表決權 以及他的執行職務 — 引起了警示。S&P去年警告稱，SBB對其創始人的依賴性比在更多元化的治理結構下存在“更高的利益衝突風險”。

SBB已率先努力剝離資產以籌集資本，歐洲同行如Vonovia SE和Aroundtown SA開始效仿。但Batljan專注於市政建築和受租金管制的公寓樓可能會使SBB的房產在買家可以挑剔的時候更難出售。

“房地產投資者應該從SBB的故事中吸取教訓，”房地產研究公司Green Street的分析師Edoardo Gili説。“當困難時期來臨——比如收益率上升的環境——槓桿和治理成為最重要的因素。”