瑞典房地產危機加劇,最大的房東之一瀕臨破產 - 彭博社
Charles Daly, Anton Wilen
瑞典的住宅市場正處於該地區不斷發展的房地產危機的前沿。
攝影師:Mikael Sjoberg/Bloomberg一位南斯拉夫戰爭難民轉變為瑞典房地產大亨,正迅速耗盡穩定其價值130億美元帝國的選擇,結果將對歐洲房地產行業產生連鎖影響。
Ilija Batljan於2016年開始積累了2000多處房產組合,從資金短缺的當局購買社會住房和市政建築,並將其租回。其想法是將穩定增長與可靠、長期租户提供的穩定回報相結合,但現實是對債務的渴望超出了瑞典市場的承受能力。
他的公司Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB,更為人所知的是SBB,現在在被降級為垃圾級別後搖搖欲墜,時間不多了,要控制800億美元的債務堆積。這位55歲的人的選擇越來越少,而且都很困難:以嚴重摺扣水平籌集資本;以火賣價格剝離房產,使估值面臨風險;或者將他從零開始建立的公司的股份出售給外部投資者。
Ilija Batljan來源:SBB與歐洲許多其他房東一樣,SBB向急於在超低利率時代獲得收益的投資者大量借款。該公司的借款規模和對瑞典的敞口使其與眾不同,瑞典是世界上房地產暴跌最嚴重的國家之一。這意味着它比同行面臨更早的重組壓力,使SBB成為未來可能發生的事情的一個潛在前兆。
面對房價下跌20%,瑞典的住房市場處於該地區不斷發展的房地產危機的前沿。這也使商業領域的活動陷入癱瘓,該國的房東們必須在未來五年內償還408億美元的債務,其中四分之一將於今年到期。但隨着債券收益率和因此借款成本攀升至無法承受的水平,低評級公司的傳統再融資途徑幾乎已經關閉。
“這些事情通常始於一場被認為不構成系統性威脅的當地火災,但隨後迅速蔓延成為一個巨大問題,”瑞典央行副行長佩爾·詹松在斯德哥爾摩的一次研討會上説道。“我們必須密切關注這一點。”
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作為SBB的創始人、首席執行官和主要股東,巴特利安處於動盪的中心。緊張氣氛正在緊張,即將於6月14日舉行特別股東大會以批准緊急節省現金措施,這位直言不諱的企業家將面臨壓力,需要提出可信的前進道路。
“他將不得不對公司穩定和穩健的歷史聲明負責,”瑞典股東協會的法律顧問斯維爾·林頓説。“圍繞他和SBB已經建立了一種崇拜。但現在這種光環有點歪了。”
股價跌至峯值的90%以下,債券交易價格大幅下跌,Batljan 必須迅速恢復信心,可操作空間更小。這家總部位於斯德哥爾摩的公司在標普全球評級公司於 5 月 8 日下調評級後,股價暴跌至認購價格不到一半後,放棄了發行 26 億瑞典克朗(2.45 億美元)新股票的計劃。
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此舉是一個重大打擊。它使 SBB 的融資成本增加了 2.85 億瑞典克朗,相當於去年現金流的 13%。它還顯示 Batljan 失去了聯繫。就在評級下調前幾天,他還誇耀 SBB 符合所有標準,可以讓標普取消其負面展望。
“信用評級水平一直是公司商業模式的基礎,” Danske 銀行的信用分析師 Louis Landeman 説。“如果沒有這個評級,公司的快速擴張是不可能的。”
SBB 的斯德哥爾摩總部。攝影師:Jonas Ekblom/Bloomberg在建立他的帝國時,Batljan 的大膽和承諾增加股息“100 年”吸引了一大批零售投資者的忠實追隨者。由於股價暴跌,以及 SBB 在下調評級後提議推遲承諾的分紅,支持度已經下降,他的信譽再次受損。
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除了保留現金外,SBB還籌集了資金,出售了房地產開發商JM AB的股份,金額為28億瑞典克朗。 Batljan表示,這筆交易“使公司能夠專注於核心業務,並進一步加強SBB的財務狀況。”
作為SBB的會計師EY在2021年評選的瑞典年度企業家,事情迅速惡化。最近幾周,他在公共領域中的缺席引人注目,SBB的代表未回應本文的評論請求。
大亨的崛起
Batljan的房地產之路始於黑山。為了逃避巴爾幹半島的戰爭,他於1993年移居瑞典,並迅速融入社會,畢業於斯德哥爾摩大學經濟學專業,後來獲得老年護理人口統計學博士學位。
在21世紀初,他進入了當地政治,並在瑞典社會民主黨中嶄露頭角,先後成為尼納雪姆的市長,然後是斯德哥爾摩縣議會的副主席。公共服務是進入房地產領域的重要跳板,使他建立了重要的人脈關係,並瞭解了當地財政狀況。
SBB的債券到期
公司面臨2024年及以後的重大再融資需求
來源:彭博社
在他所在黨派在2010年大選中失敗後,Batljan選擇不在反對派中任職。一年後,他通過成為養老基金擁有的房地產公司Rikshem AB的副首席執行官,邁出了進入房地產管理領域的第一步。在他領導的四年中,Batljan和Rikshem的首席執行官受到批評,因慷慨的與可轉換貸款掛鈎的補償而備受爭議。2015年,他因被指在未告知董事會的情況下從事個人收購而被解僱 —— 隨後的調查大部分指控都沒有成立。
2016年春天,Batljan創立了SBB,該公司很快收購了瑞典南部的一家養老院。該公司迅速成為銷售租賃協議的專家。市政府將獲得現金,而SBB將獲得一筆收入流和一項資產,使其有機會借更多的錢。這家養老院將成為數百項後續交易的模板。
“我們投資的是世界上最安全的資產,”Batljan在公司最初購買幾個月後説道。“北歐福利國家是你可以擁有的最安全的交易對手。”
到2022年初,這一公式運作得非常順利,以至於SBB在挪威、芬蘭和丹麥增加了物業,資產膨脹到近1600億瑞典克朗。其不斷增長的資源推動了一系列收購交易,其中最大的是2019年收購Hemfosa Fastigheter AB的24億美元。在去年利率開始上升之前,目標是到2026年將投資組合翻倍至3000億克朗。
命運的轉變
去年初,空頭賣家Fraser Perring的Viceroy Research LLC發佈了一系列嚴厲的報告,質疑房東的財務狀況。Batljan進行了反擊,聲稱存在犯罪意圖。在這個問題變得多麼個人化的跡象中,他利用去年十月孫子的誕生機會稱空頭賣家為“寄生蟲。”
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SBB驚人增長的動力是投資級債務。在2019年開始的三年時間裏,該公司出售了價值70億美元的債券,使其成為當時歐洲最多產的發行人之一。由於在國內克朗市場規模過大,它越來越多地在歐元中出售票據。2021年,其19億美元發行額中93%是以歐元計價的 — 這使SBB在過程中暴露於克朗暴跌的風險。
瑞典的大空頭
SBB是歐洲房地產中第二多空頭的股票
來源:S&P全球市場情報
注:空頭佔已借出股份比例來衡量
新發行的大量債券還包括廣泛使用的混合債券 — 具有非常長期限或無到期日的次級票據。它們在計算債務比率時得到評級機構的有利對待,但與諸如總回報掉期等工具一起,它們增加了公司的財務複雜性,這進一步引發了投資者的懷疑。
“問題的一部分在於缺乏透明度,再加上覆雜的資產負債表,” Danske的Landeman説。
除此之外,Batljan的巨大影響力 — 控制31.6%的表決權 以及他的執行職務 — 引起了警示。S&P去年警告稱,SBB對其創始人的依賴性比在更多元化的治理結構下存在“更高的利益衝突風險”。
SBB已率先努力剝離資產以籌集資本,歐洲同行如Vonovia SE和Aroundtown SA開始效仿。但Batljan專注於市政建築和受租金管制的公寓樓可能會使SBB的房產在買家可以挑剔的時候更難出售。
“房地產投資者應該從SBB的故事中吸取教訓,”房地產研究公司Green Street的分析師Edoardo Gili説。“當困難時期來臨——比如收益率上升的環境——槓桿和治理成為最重要的因素。”