英國住房的休整期已經結束 - 彭博社

但它會賣出嗎？

攝影師：Chris Ratcliffe/Bloomberg歡迎來到 Money Distilled*。我是John Stepek。每個工作日我都會關注市場和經濟領域的重大新聞，並解釋這一切對你的金錢意味着什麼。*

在表面之下，房地產市場陷入動盪

快速提醒一下 —— 彭博公司希望聽取您對在家工作這一棘手話題的看法。分享您的想法在最新的彭博市場實況脈搏調查中，我們將在下週結果出來時告訴您我們發現了什麼。

今天早上，我們從抵押貸款放貸人Nationwide那裏得到了有關房價的最新數據。

5月份房價下跌了0.1%，同比下降了3.4%。自8月份達到峯值以來，平均價格仍然下跌了約4%（名義價值）。總體而言，這一最新數據符合市場已經度過最糟糕時期並準備恢復“正常”的敍事。

然而，如果深入瞭解，可以肯定地説，英國房地產市場並不好，而且肯定不是“正常”的。

英國利率簡史

讓我們回顧一下。2021年12月，英國央行利率從0.1%的疫情恐慌利率和歷史最低水平上調至0.25%。利率在貨幣政策委員會的每次會議上穩步上升，直到8月份達到1.75%。根據Nationwide的數據，英國房價在同一月達到峯值。

在八月到九月底之間，正如下面的圖表所示，隨着投資者意識到各國央行認真考慮加息，並且通貨膨脹不會輕易消退，市場利率（以美國、英國和德國政府債券的10年期收益率代表）在全球範圍內迅速上升。

在英國，這種飆升更加混亂，原因包括英格蘭銀行在九月的加息行動比預期要温和；利茲·特拉斯的預算在減税方面比預期更激進；最重要的是，許多過度槓桿的養老基金接到追加保證金的通知，被迫在市場下跌時拋售英國國債，迅速推高了英國的借貸成本。

這種飆升的速度有效地暫時關閉了房地產市場，因為擔心的貸款人紛紛取消了抵押貸款交易。這是因為抵押貸款交易的利率更多地取決於市場對借貸成本的預期，而不是取決於銀行利率。

隨着市場利率飆升，銀行和建築協會不知道他們需要在寫入貸款時設定什麼利率才能盈利。

我們經歷了一個可怕的一個月左右，但央行介入平息了國債市場的動盪，政府進行了高層人事和經濟方向的完全變革（你可以討論所有這些的民主意義，但這不是今天的話題）。

由於所有這些原因 — 也因為市場相當確信英國正面臨可能很快導致降息的衰退，預期利率下降，抵押貸款利率也隨之下降。儘管利率仍然維持在較高水平，但抵押貸款市場開始解凍。

價格可能已經穩定，但銷售額已經暴跌

毫不奇怪，抵押貸款市場的凍結意味着抵押貸款批准數量暴跌。該數字在一月份觸底，然後開始恢復，在三月份有了實質性反彈。

但今天早上公佈的四月份數據卻低於預期，根據英格蘭銀行的數據，批准數量下降到了48,690。從下面這張回溯20年的圖表可以看出，我們目前接近的水平只在2008年的長期復甦期間才真正見過（不包括Covid崩潰）。

這些數據僅僅是昨天税務局公佈的數據的確認，據估計四月份大約有67,000筆房地產交易發生 — 較去年同期下降了32%，是自2013年2月以來（不包括Covid封鎖）的最低水平。

你可以對此持保留態度 — 數據經常會被修訂，而季節調整後的數字雖然仍然疲弱，但稍微好轉。但這基本上證實了這一趨勢。

與此同時，四月份淨抵押貸款實際上在縮減。作為一個整體，房主們向他們的抵押貸款投入了淨額14億英鎊。這種情況以前從未發生過（再次排除Covid時代）。

據推測，這是房主們決定減少抵押貸款的結果，希望能獲得更好的再融資交易（通常情況下，您的資產淨值越高，利率就越低）。

這也可能支持這樣一個觀點，即實際購房的人平均來説更多地購買價格較低的房屋（這也可以解釋為什麼房價比我們預期的更好地保持穩定 — 對“廉價”房屋更多的競爭在一定程度上掩蓋了市場更昂貴房屋需求下降的情況）。

無論如何，這並不一定預示着“即將復甦”的故事會有好轉。

那麼現在怎麼辦？

最大的風險仍然是利率。這些數據都沒有考慮到我們在五月底看到的利率預期大幅變化，當時 通脹數據遠遠超出預期。

值得指出的是，去年大約這個時候，英國央行副行長喬恩·坎利夫實際上表示，利率必須上升至至少5% 才能在抵押貸款市場中造成重大困擾。

當時，市場預期央行利率只會上升到3%，因此坎利夫的觀點旨在令人放心。顯然，隨着市場現在預期央行利率將達到5.5%，這個觀點現在有了稍微不同的色彩。

除非有什麼變化，看起來今年第一季度對英國房地產市場來説是在第四季度利率激增後的一個短暫喘息期。

彭博經濟團隊的Niraj Shah總結道。儘管房價下跌可能在最近幾個月有所放緩，“但是在預期借貸成本上升的情況下，”貸款人已經開始撤出更便宜的抵押貸款交易。這意味着房價可能會重新出現更大的調整。

最後我想説我一直在説的話。如果你擁有一棟房子，並且在接下來的六個月內面臨再抵押的情況，而這是讓你擔心的事情，那麼現在就開始四處比價吧。你很可能能夠今天鎖定一筆交易，然後在到期前找到更便宜的交易再更換。

至於困惑的首次購房者 — 我理解你，我也曾經歷過。如果你正在購買房子，那麼嘗試時機不如確保這對你來説是正確的事情。

發送任何反饋、意見或問題至 [email protected]*，我會選擇最好的進行刊登。如果你是通過朋友或同事轉發的這封電子郵件，在這裏訂閲以獲取你自己的副本。*

我今早閲讀的內容

• Marcus擔心歐洲股市正面臨嚴峻的現實檢驗。 原因在這裏。
• Nir Kaissar擔心人工智能對工人和生產力的影響（它會讓工人更有生產力 — 但僱主將獲得收益）。
• 這裏又是一個棘手的問題，歐洲股市面臨的困境——隨着中國疫情後的重新開放令人失望，奢侈品消費者交易正在減弱。Andrea Felsted 在這裏分析了數據。

中國會接過“奢侈品接力棒”嗎？攝影師：Qilai Shen/Bloomberg### 午間市場

我的同事Kristine Aquino和David Goodman快速更新了今日英國市場…

“對於英國股市來説，今天是一個更加樂觀的日子。富時100指數從兩個月低點開始的反彈延續，得益於工業公司和石油公司的漲幅。

“英鎊也在加速上漲，已經進一步攀升至1.24美元以上。與此同時，英國國債收益率在昨天稍事休整後又開始上漲，與美國和歐洲利率的上漲趨勢相一致。”

富時100指數上漲約0.4%，約為7,470點。黃金價格略有上漲，略低於每盎司1,970美元，而原油（以布倫特原油計）價格下跌約0.6%，為每桶72.10美元。英鎊兑美元交易價約為1.248美元。

關注今日英國市場，獲取即時影響市場的新聞和分析。

每日名言

“如果我願意的話，我可以聯合起來，推出一系列由我主演的七部電影，從現在起到永遠，我都是32歲。”

湯姆·漢克斯

演員 - 你認識他，他出演過那部和美人魚有關的電影，還有那部和大鋼琴有關的電影

漢克斯推測，即使在他退休後，一個AI化身也可以繼續他的職業生涯。這段引文出自彭博專欄作家帕米·奧爾森撰寫的這篇引人入勝的文章（或者是她的AI替身？）### 給…現金慢慢消失下了一個數字

• 36%根據瑞士國家銀行的數據，去年瑞士使用實體現金進行交易的比例為36%，低於2020年的43%和2017年的70%。瑞士人是歐洲最熱衷於使用現金的人，但看起來這段戀情正在減退。

在你離開之前…

訂閲《The Brink》**，我們的新聞簡報，報道企業破產、負債困擾和扭轉命運的故事，每週二和週五發送。

週五需要關注的主要新聞包括：

• 在美國，投資者將密切關注最新的至關重要的非農就業數據，尋找任何表明就業市場正在降温的跡象。

如果你還沒有訂閲《梅琳談錢》播客，我強烈建議你這樣做。蘋果用户可以在這裏訂閲；安卓用户可以選擇Spotify，或者選擇你喜歡的播客應用。

如果你想要及時的新聞評論，偶爾會有笑話，可以關注我的Twitter。