《彭博社》：德克薩斯風格的區域規劃改革旨在控制住房成本

奧斯汀正在建設的公寓。德克薩斯州在建造新住房方面比其他美國州要有效得多。

攝影師：Brandon Bell/Getty Images

在加州和德克薩斯之間的競爭中，關於住房建設誰更勝一籌毫無疑問：自2020年以來，孤星州每人口建造的住房數量是黃金州的三倍。而且這並不僅僅是單户住宅的擴張：儘管人口規模小了30%，但去年德克薩斯州建造的新公寓數量是加州的兩倍。

對於我們這些參與加州“YIMBY”（即“Yes In My Backyard”）運動以合法化更多住房的人來説，這些許可數量看起來像是夢幻般的。

儘管自新冠疫情爆發以來，德克薩斯州的房價上漲，符合全國趨勢，但這一建築熱潮有助於避免價格失控。根據房價指數，德克薩斯州的房價增長速度比加州和大多數其他州都要慢，即使前者增加了88.4萬居民，後者失去了35.3萬居民。

德克薩斯奇蹟的關鍵，正如其支持者們會急切告訴你的那樣，是該州相對較低的生活成本。

儘管如此，一半的德克薩斯人仍然住房不安全，將超過三分之一的收入用於租金和水電費。在達拉斯-沃斯堡等地方，房價上漲 — 即使比全國其他地方慢 — 意味着許多德克薩斯家庭可能很快就不再有真正的機會實現擁有住房。

幾十年來，向鄉村擴建有助於在德克薩斯避免加州式的住房危機。但隨着合理通勤距離內的開闊土地被開發，住房的可負擔性將更多地依賴於向上建設。

目前，當地的分區規劃通常會使在現有的德克薩斯社區建造住房成為非法。打開任何一個德克薩斯的分區規劃，你會發現那些導致加州房價高得令人難以承受的具體規定。在全州各地的郊區，聯排別墅和公寓通常被禁止，許多德克薩斯房主面臨着對他們建造和出租後院住宅單位（稱為附屬住宅單位）的能力嚴格限制。在奧斯汀的許多社區 — 這座最具加州風格的德克薩斯城市 — “歡迎所有人” 的庭院標誌旁邊立着反對未來住房發展的標誌，就像進步的灣區風格的飛地一樣。

儘管德克薩斯州人批評加利福尼亞州的生活成本上漲和人口下降，但在沒有區域規劃改革的情況下，該州很快可能面臨類似的住房危機。

進入YIMBYs：在過去兩年中，這一親住房運動——最初與高成本的沿海城市相關聯——已經開始在德克薩斯州取得進展。效仿蒙大拿等紅色州的努力，像理性解決方案的德克薩斯人這樣的團體將關於氣候變化和種族平等的漸進性支持填充論點換成了關注財產權和美國夢。但基本論點是一致的：德克薩斯州需要更多住房。

該團體發佈的一條推文——展示了一個德克薩斯州形狀的美國國旗——懇請德克薩斯人“投票支持ADUS的財產權和地塊尺寸”，這其中有一定道理：對於德克薩斯的精神來説，還有什麼比讓人們隨心所欲地處理自己的財產更符合呢？

州議員在2023年的立法會議上就一系列支持住房的立法進行了討論，該會議於5月底結束伴隨着醜聞和戲劇性的結局。例如，促進密度的SB 1787旨在通過將人口超過30萬的城市的最低地塊尺寸降至1,400平方英尺，為更多入門級住房的生產鋪平道路；它是根據休斯敦成功的1998年地塊尺寸改革而制定的，這一改革掀起了填充建築的熱潮，有助於使灣城成為全國最具經濟實惠的城市之一。（目前，最低地塊尺寸規定推高了整個州的地塊尺寸，提高了住房成本並助長了城市擴張。）

HB 3135，與此同時，要求擁有超過20萬居民的轄區每10年進行一次所有土地利用法規的全面審計。城市將被要求考慮每項新的區域規劃法規的權衡，特別關注住房的可負擔性。這項首創性法律將有助於防止過時、常常相互衝突的規則的緩慢積累，從而阻礙增長。

對這兩項法案的不作為令德克薩斯州的YIMBY們感到失望。同樣令人失望的是HB 2789的失敗，該法案本應使德克薩斯成為第五個西部州合法化 ADUs的州：該法案在一場跨越傳統黨派的68-70投票中夭折。

但這場運動仍然可以慶祝其在2023年取得的首個全州勝利：HB 14將允許開發商在城市未能及時為符合條件的項目發放許可證時，轉向持牌第三方進行審批，該法案已經提交給州長簽署。如果簽署，該法案將加快像達拉斯和奧斯汀這樣高成本城市的住房建設，這些項目經常被許可延遲數月。

這些混合的結果表明，當涉及到區劃改革時，加利福尼亞仍然牢牢佔據領先地位。近年來，我們已經合法化了 ADUs和雙拼別墅，使阻止發展變得更加困難，並開始修復失控的環境審查系統。但德克薩斯州的YIMBY崛起才剛剛開始：如果奧斯汀今年討論的一小部分內容在未來的立法會議上通過，加利福尼亞很快就可能會面臨競爭。

我們應該感到幸運 — 當美國兩個人口最多的州競相合法化更多住房時，我們都是贏家。

M. Nolan Gray是加利福尼亞YIMBY的研究主任，也是《任意劃分：區劃如何毀掉了美國城市—以及如何修復它》的作者。