英國房價：我們已經到達了一個臨界點嗎？- 彭博社

倫敦看起來特別容易受到利率上升的影響。

攝影師：Chris Ratcliffe/Bloomberg歡迎來到 Money Distilled*。我是John Stepek。每個工作日我都會關注市場和經濟中最重要的新聞，並解釋這一切對你的資金意味着什麼。*

住房市場的壓力開始顯現

接下來幾天我們將會得到大量有關房價的數據 —— 我們將在週五得到6月份的全國房價數據，明天將會得到按揭批准的數據 —— 所以我會在本週晚些時候回到這個話題。

但今天我想強調幾個有趣的數據點。首先，有來自房地產網站 Zoopla Ltd. 的最新數據。

根據 Zoopla 的數據，5月份房價同比上漲了1.2%，基本上與其他房價指數持平，低於4月份1.9%的年增長率。也許更有趣的是供應和折扣的數據。

接受掛牌價格打折5%的賣家比例從年初至今的平均水平35%上升到42%。與此同時，接受10%折扣的比例約為15%。

Zoopla 表示，5%的按揭利率代表着“年度價格下跌和銷量下降的臨界點”。儘管該公司目前預計2023年房價將下跌5%，但如果看到供應增加導致房屋供應增加和進一步的議價空間，那麼“進一步的下行風險是存在的。”

這似乎是相當可能的。五月份市場上房屋數量比五年平均水平高出18%，而買家數量與平均水平相比下降了14%。

最後，我們終於開始感受到上升的抵押貸款利率真正帶來的影響。毫不奇怪，最昂貴的房屋所在地受到的影響最大 — 例如，倫敦的房價（平均價格近52.5萬英鎊）據 Zoopla 統計，同比下降了0.2%。劍橋（平均價格約46.5萬英鎊）也出現了0.2%的下降。

實際供應與抵押貸款極限

這與英國銀行的丹尼·沃克（Danny Walker）進行的一項有趣研究相關，發表在該銀行的博客上。沃克認為，利率上升並不會對所有地區產生同等影響。他表示，主要的區別在於建造更多房屋的便捷程度 — 實際供應對需求的響應越強，各個市場對利率變化的敏感性就越低。

然而，我並不完全確定這裏的因果關係是否正確。正如BuiltPlace的分析師尼爾·哈德森（Neal Hudson）指出的那樣，對利率變化最敏感的地方是那些人們已經不得不借貸到極限才能在市場上站穩腳跟的地方。

可能在諸如諾森伯蘭這樣的地方，房屋供應對需求更具響應性，但我懷疑事實上，持續較高的需求意味着：a）倫敦（相對於諾森伯蘭等地）已經在當前法規下開發了所有可能的資源；b）那裏的潛在買家在借貸方面已經達到了極限，因此如果利率上升，他們就沒有額外的“餘地”。

無論如何，正如哈德森也指出的那樣，最終結果基本相同 — 升息對倫敦等昂貴地區的影響比對廉價地區更嚴重。

無論如何，我會感到驚訝如果房價不繼續下跌。區分健康的調整和崩盤的主要因素是我們是否會出現失業。我仍然希望我們能夠避免嚴重的失業率上升。

但是，英國央行貨幣政策委員會的“錯誤”當然不可避免，特別是考慮到迄今為止其不穩定的記錄。有關為什麼英國央行現在可能希望謹慎行事的更多信息，請參見下面的“今日圖表”。

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我今早讀到的內容

• 如果您還沒有聽梅琳和我與彭博加密記者Emily Nicolle討論央行支持的數字貨幣（CBDCs），請在這裏收聽。
• 全球各地的大學教育是如何資助的？這是一篇有趣的彭博比較資助模式的文章，寫在當前美國關於債務寬恕的討論之際。
• 黃金已經成為另一種週期性資產，如Tyler Cowen所説。不確定我是否同意他，但絕不會説我們在Money Distilled收件箱中不允許持不同意見的聲音。

不要聽那些討厭的人説你只是一個受到實際利率下降影響的玩意兒，我親愛的。攝影師：Prakash Singh/Bloomberg### 午間市場

觀察更廣泛的市場 — 富時100指數今天上漲約0.6%，至7500點以上。黃金下跌約0.3%，至每盎司1900美元以上，而原油（以布倫特原油計）略有下降，約為每桶72美元。與此同時，英鎊兑美元匯率下跌約0.7%，為1.266美元。

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當日圖表… 重温能源和通脹

昨晚我在彭博終端上瞎弄，就像你們一樣，我想比較一下各大經濟體消費者價格指數中的能源組成部分。（是的，謝謝你的關心，我有一個了不起的社交生活）。這張圖或許能解釋為什麼英國在通脹方面是如此明顯的離羣值。

正如你所看到的，英國的能源組成部分 — 深藍色線條 — 仍然比這張圖上其他國家高得多。加拿大和美國有自己的廉價天然氣來源，這就解釋了為什麼它們較低。

至於其他歐洲國家，它們都以某種方式補貼能源賬單。我需要更深入地瞭解確切的補貼機制以及其通脹措施中包含和排除的內容。但我懷疑補貼的不同性質和時間安排是導致差異的主要原因。

例如，我們的能源價格保證與季度價格上限制度相結合，導致了消費者價格指數中能源組成部分波動較大。

無論如何，正如我之前所説，我們將在8月份得到7月份的通脹數據，屆時我們將更清楚地瞭解這一切造成了多大的差異。當然，這要等到英國央行下次利率決定會議之後才會發生，所以很可能在那之前我們會看到另一次加息。

每日一句

“我唯一確信的是利率不會再下降2,000個基點。1980年，我個人貸款利率為22.25%，而2020年我能以2.25%的利率借款，因此利率下降了2,000個基點。不會再發生了。”

霍華德·馬克斯

創始人，橡樹資本

馬克斯在橡樹最新的播客中解釋了他為什麼認為“這一次可能會有所不同”。### 給“綠色”辦公室的利潤定個數

• 20.6% 倫敦辦公樓溢價，已被認證為在水和能源使用各項措施上高效的，根據經紀人Jones Lang LaSalle Inc的説法。

在你離開之前…

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週四要關注的主要故事包括：

• 在英國，五月份的抵押貸款批准數據將提供房屋交易健康狀況的最新視角。此外，德國六月份的通貨膨脹數據出爐，以及最新的美國消費支出數據。
• 在英國，報告的公司包括賀卡集團Moonpig和貨幣印刷商De La Rue。

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