英國房價的轉折點：隨着利率上漲 - 彭博社

房地產梯子會變成螺旋嗎？

攝影師：Dominic Lipinski/Bloomberg歡迎來到 Money Distilled*。我是John Stepek。每個工作日，我都會關注市場和經濟中最重要的故事，並解釋這一切對你的金錢意味着什麼。*

今天的房地產專家們更加悲觀

那些想聽一個深思熟慮但極度悲觀的對英國經濟的看法的人（我想這是其中一些人）應該聽聽最新的《In The City》播客。Francine和Dave與前英國央行政策制定者、備受尊敬的美國經濟學家亞當·波森（Adam Posen）討論了英國經濟出了什麼問題，以及**為什麼英國央行利率可能達到7%。

每個月發佈到英國集體意識中的房地產市場數據中，我最關注的是來自特許測量師協會（RICS）的數據。

這可能看起來有點奇怪。這是對RICS成員（如房地產經紀人和測量師）觀點的調查，而不是像抵押貸款批准或房價變化這樣的“硬”數據。

然而，RICS調查有兩個關鍵優勢。首先，它非常及時。房價數據（除了Rightmove的房價要求數據）通常是歷史性的，通常至少有幾個月。

因此，你可能會在報紙上看到表面上矛盾的標題，同時説“抵押貸款利率達到6.75%”（是的，兩年期固定利率現在已經到了這個水平）和“上個月房價有所恢復。”但實際上，它們並不矛盾，它們只是來自不同時間點的讀數。

RICS的好處在於它非常及時 —— 最新調查是在六月進行的，因此它包含了過去一個月左右英國利率預期發生的絕對鉅變。

對RICS有利的第二點是，儘管它最終只是一項意見調查，但事實證明，負責出售和估價房屋的人的觀點確實非常準確。

這是我定期發佈我的每月RICS圖表的時機。藍色條形圖顯示了按年度房價的百分比變化，由Nationwide測量。

白線顯示了RICS受訪者整體上預計未來三個月房價會發生什麼變化。這表示為介於正100和負100之間的數字。正100意味着每個人都預計房價會上漲；負100意味着每個人都預計房價會下跌。

然後，我將那條白線向前移動了三個月，使其與Nationwide實際發生的情況相吻合。

正如你所看到的，預期的走向與最終發生的情況相當吻合。而且你也可以看到，情緒在上個月出現了巨大的下降。

這並不奇怪。在去年年底的大型養老金恐慌之後，由於抵押貸款利率飆升，房地產市場的情緒下跌。

今年春季情況有所改善，因為英國國債市場平靜下來，抵押貸款利率再次下降，達到了五年固定利率僅略低於4%的水平（仍然遠高於前一年春季的2%，但是有了很大的改善）。

然而，現在，平均五年期固定利率將超過6%。因此，白線崩潰也就不足為奇了。

RICS 不是唯一的警告信號

利率上漲的壓力終於以多種方式顯現出來。英國央行最新的信貸狀況報告發現，放貸人對撰寫抵押貸款變得更加謹慎，而他們對抵押貸款違約（即抵押貸款）的看法在上個季度達到了自2009年以來最悲觀的水平（即上次經濟危機的餘燼期間）。

與此同時，房地產開發商Barratt Developments Plc的股價下跌，因為該公司發佈了截至6月30日年度業績的交易更新，突顯了首次購房者數量的下降以及2023年第二季度需求的“顯著惡化”。

除此之外，又一家招聘機構——今天是Hays Plc——指出其英國業務需求出現了變化，臨時工的費用保持不變，而永久工人的費用下降了15%，“隨着活動水平放緩”。

房地產市場情緒的逆轉，以及就業需求的逐漸降温跡象，並不符合人們對英國央行下個月加息高達半個百分點的預期。央行是否會考慮到這一點，或者繼續試圖修補其受損的信譽，這是我們只能等待去發現的事情。

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我今早讀了什麼

• 確保你閲讀 Merryn的最新專欄，她指出作為一個國家，我們太喜歡現金了。 我們需要投資它。 這就是為什麼 — 以及一些關於如何讓我們對將我們的錢投入英國股票更感興趣的想法。
• 有一種普遍看法認為，新冠疫情導致一大批老年工作者決定是時候擺脱激烈的競爭，將在家工作換成在家隨心所欲。不幸的是，現實與愉快的退休者刻板印象相去甚遠， 警告Stuart Trow。
• 如果你計劃今年夏天出國旅行，你可能想看看這篇關於歐洲十大最糟糕的機場航班延誤的文章。儘管我不願意這麼説，但倫敦的一家最好的機場名列榜首。

至少我們在等待時不需要戴口罩。攝影師：Chris Ratcliffe/Bloomberg### 午間市場

看看更廣泛的市場 — 風險資產普遍仍然對美國通脹率下降感到高興（投資者希望這意味着利率也可以如此），所以富時100指數上漲約0.4%，接近7,450點。黃金價格保持在每盎司約1,960美元的水平，布倫特原油價格上漲約0.25%，至每桶80.30美元。英鎊對美元匯率上漲超過半個百分點，至1.307美元。

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每日引言

“英格蘭銀行加息越多，對增長造成的破壞就越大，對消費者造成的破壞也越大。這將反映在收入上。市場雖然便宜，但儘管估值便宜，我們並不持有過多。”

卡里姆·謝迪

黑石集團歐洲、中東和非洲地區iShares投資策略主管

黑石分析師謝迪認為英國股票之所以便宜是有充分理由的。絕不容許有人説我不允許我不同意的觀點出現在這份通訊中。 ### 給…通脹（暫時）貼上一個數字

• 3% 美國6月份的年度CPI通脹率*。這一數據（昨天公佈）低於彭博社調查的經濟學家們的預期，使得美聯儲距離其2%的目標更近了一步。本週Merryn Talks Money播客的嘉賓預見到了這一情況 - 明天收聽節目以瞭解他為什麼對接下來的情況並不樂觀。如果你還沒有訂閲這個播客，蘋果用户可以在這裏獲取；安卓用户可以選擇*Spotify，或者使用你喜歡的播客應用。

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• 在企業方面，時尚品牌Burberry和新興市場基金經理Ashmore Group都將發佈更新。

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