石棉、紓困和半建成購物中心顯示英國廉租房危機 - 彭博社

英國萊恩登（Laindon）的萊恩登廣場購物中心和住房項目停工工地，拍攝於7月21日。攝影師：Chris Ratcliffe/Bloomberg距離倫敦金融城約40分鐘車程的萊恩登鎮曾經掛着一塊標牌，承諾“有驚喜正在發生”。然而在這塊標牌背後，是一座部分建成的購物中心和住房項目的殘骸，工程已經停滯兩年。

最初停工是為了讓開發商天鵝房屋協會（Swan Housing Association）尋求新的規劃批准。在該公司發行了2.5億英鎊債券後，由於項目減值以及一些物業存在石棉和防火安全要求違規，進一步的延誤接踵而至。

這個陷入困境的項目凸顯了在金融危機之後政府資金削減的背景下，提供經濟適用房的非營利組織住房協會面臨的危險。這推動一些組織通過債券銷售和銀行貸款來進行風險私人房地產開發。

與許多其他人一樣，他們現在受到建築成本上升和利率上漲一方面以及銷售下降和資產價值受到壓力另一方面的夾擊。

這是房地產市場上正在上演的故事，從辦公樓到零售場所再到住宅物業，但在這種情況下，最受生活成本危機影響的人受到了影響。

許多住房協會“試圖成為準私人開發商，收購土地和大型開發機會，其中一些處於市場週期的高峯，現在已不可行，”建築諮詢公司Cast的首席執行官馬克·法爾默説。對他來説，這讓人想起了上一個經濟週期，當時“過度熱衷的發展計劃”導致一些公司的資產負債表出現問題。

對於協會來説，擠壓使它們既負債更多，又缺乏足夠能力償還借款成本。它們的利息覆蓋率——顯示公司支付利息賬單的容易程度的指標——在6月份為87%，而五年前為150%。在同一時期，這些公司的總借款額上升了45%，達到創紀錄的1230億英鎊。

這個陷入困境的項目凸顯了住房協會面臨的危險。攝影師：克里斯·拉特克利夫/彭博社財務損失也帶來了更廣泛的影響，限制了協會提供所謂的社會住房的能力，因為通貨膨脹壓力推高了需求。

這是保守黨和自由民主黨在2010年選舉後組建政府後推行的緊縮計劃的更廣泛遺產的一部分，這也讓國民健康服務陷入困境。

隨着住房現在成為一項重要的選舉議題，部長邁克爾·戈夫表示，他希望政府建設更多這樣的廉租房——每年3萬套——以應對導致一百萬人排隊等候的危機。在2021-2022財政年度，英格蘭只建成了大約7650套。

“今年不會發生，但將來會發生，”戈夫週一説。

“我們有一個價值115億英鎊的可負擔住房計劃，”他説。“我們將與住房協會以及私營部門合作，當他們開發和交付新住房時，以確保我們有負擔得起的住房。”

在資金短缺的情況下，供應商們警告稱他們可能不得不削減建造廉價租賃住房。

在緊縮政策下，最貧困人羣的住房建設量下降

在政府削減負擔得起住房的資金後，英格蘭的竣工量下降了。

來源：昇平部

根據一位知情人士透露，一些人甚至在考慮完全停止建造社會住房，因為他們的商業模式的變化意味着他們比以前更不受更廣泛的房地產市場下行的影響。

對這些房東來説，政府規定的低於通貨膨脹的租金上漲限制了用於維修和安全改進的資金。

包括地方政府在內的供應商們因一些住房標準低下而受到批評，尤其是在兩歲的Awaab Ishak死於因暴露於未經處理的黴菌引起的呼吸道疾病後。

損耗費用也在上升，可能在本財政年度達到約3.3億英鎊，比五年前增長了350%。其中大部分可能與開發有關，一項調查發現。從長遠來看，協會們警告稱他們面臨着為實現零淨排放而準備的350億英鎊的差距。

“個別提供商確認的減值損失可能導致違反貸款契約，”社會住房監管機構上個月在一份文件中寫道。

困境債務

而財務壓力如此之大，以至於可能導致更多的收購需求，知情人士表示。

由競爭對手Sanctuary今年早些時候拯救的Swan發行的債券在週二以73便士的價格報價，這一水平更典型地與困境債務相關。

Sanctuary尚未立即置評，計劃開發Laindon站點，並本月與居民進行磋商以徵求他們的意見。

“住房協會目前在一個具有挑戰性的財務環境中運作，”國家住房聯合會政策和研究主任艾利斯泰爾·斯密斯表示。“我們需要的是一個全國協調的”長期計劃“，以在我們需要的地方建造我們需要的住房和基礎設施。”