在鳳凰城，一個無車社區是如何打敗停車最低限制的 - 彭博社

在一個以酷熱夏季和無盡購物中心而聞名的大都市中，Culdesac旨在成為一個為1000人提供無需汽車生活的綠洲。

攝影師：Rebecca Noble/Bloomberg

三年前，居住在華盛頓州塔科馬市郊的退休人員羅伯特·夏菲爾（Robert Chaffeur）在尋找新居時，在網上看到了Culdesac Tempe的廣告。這個位於亞利桑那州的開發項目被宣傳為“美國第一個從零開始建造的無車社區”，符合他的所有願望：夏菲爾想搬到一個温暖、適合步行的地方，而不是一個退休社區。

與 Outrider Foundation 合作製作的視覺媒體。

Rebecca Noble拍攝

這則廣告找準了目標受眾。Culdesac的創始人計劃在Tempe的一塊17英畝的土地上建造大約700套公寓 —— 這是位於鳳凰城東南邊的近20萬人口的郊區 —— 以及一家餐廳、雜貨店、咖啡店和其他零售店。那裏將有陰涼的庭院、充足的自行車停車位以及連接鳳凰城、Tempe和梅薩的30英里輕軌谷地大都會輕軌系統的一站。然而，居民們將沒有一個停車位。在一個以購物中心和酷熱夏季而聞名的大都市中，Culdesac旨在成為一個為1000人提供無需汽車生活的綠洲。

“我完全接受了這個概念，”74歲的司機説，他留着一條馬尾辮，一把白鬍子，身材苗條，是一個專注於跑步和騎自行車的人。

2020年底，司機在Culdesac支付了300美元的定金，搬到了鳳凰城另一邊的一個郊區古迪爾。計劃是在那裏待六個月，然後搬到Culdesac，但兩年過去了，他仍在等待。五月份，當我第一次見到他時，司機剛剛參觀完那個尚未完工的一居室，現在計劃在十月變成他的住所。兩週前，他把東西搬到了Culdesac附近的一個儲物間，脖子上掛着濕手帕以抵禦鳳凰城的創紀錄高温。為了填補接下來的幾個月，司機將乘坐一輛房車旅行，計劃回到坦佩時將其出售。但儘管在通往Culdesac的道路上遇到了種種挫折，他從未後悔。

“一年後再問我吧，”司機説。“我會告訴你這是否是我在尋找的。”

羅伯特·司機攝影師：麗貝卡·諾布爾/彭博社像許多美國城市一樣，鳳凰城及其郊區是為駕駛員建造的。公共交通被視為最後的選擇，其侷限性是無法負擔得起車輛的代價。在城市人行道上行走意味着暴露于飛馳的車輛和像這個月這樣的月份，日益危險的高温。汽車，是氣候變化的主要推動力之一，也是對抗其影響的避風港——讓駕駛員在空調舒適的地方之間飛馳。Culdesac是打破這一惡性循環的一種賭注。

這家初創公司由聯合創始人Ryan Johnson和Jeff Berens領導，獲得了4700萬美元的風險投資，旨在證明無車生活既更環保又更好——即使在亞利桑那州的夏天。經過多年的延誤，Culdesac Tempe的第一批居民今年春天才開始搬入。但該項目已經成為廢除停車最低限額運動的典範，這是許多美國城市的規定，強制住房開發商在他們的計劃中留出汽車空間。隨着耗資2億美元的Tempe綜合體的工作繼續進行，需要數年才能完成，Johnson和Berens計劃在美國其他城市建造更多類似的項目，打造一個以無車住宅為特色的帝國。

“未來幾年將會建造數百萬套可步行的住宅，”Johnson説。“Culdesac希望成為其中的一個重要部分。”

Culdesac的一個共享户外空間。攝影師：Rebecca Noble/BloombergJohnson和Berens是亞利桑那大學的前室友，五年前創立了Culdesac。39歲的Berens曾在波士頓的麥肯錫公司擔任公共部門顧問。40歲的Johnson曾是Opendoor Technologies的創始團隊成員。Opendoor是一家房屋翻新初創公司，利用消費者調查和市場數據來確定處於上升趨勢的社區，大規模購買房屋，翻新它們，如果一切順利，以盈利出售——這種做法被稱為iBuying。在Opendoor工作期間，Johnson注意到步行便利是一種非常受歡迎的特徵，而供應不足。

“人們不會直接説，‘我想住在一個適合步行的社區。’ 他們會描述一個適合步行的社區的屬性，” 約翰遜説。“他們使用最多的詞是可愛。他們想要附近有咖啡店的可愛地方。當你深入數據時，你會意識到，儘管大多數人都想要這樣的地方，但只有8% 的人擁有它。”

2018年初，約翰遜和貝倫斯從一小羣天使投資者那裏獲得了15萬美元的種子資金，開始着手建造可愛的社區。他們以約翰遜對童年家附近一個死衚衕的懷舊之情為名，給公司取名。

首要步驟是找到一個位置，貝倫斯描述這個過程為在谷歌地圖上進行“偵探工作”，尋找靠近公共交通的大片土地。在鳳凰城地區尋找時，他們發現了阿帕奇大道上的一個街區，距離坦佩市中心以東約三英里，在亞利桑那州立大學主校區的邊緣，一角有輕軌站。

死衚衕的聯合創始人瑞安·約翰遜。攝影師：麗貝卡·諾布爾/彭博社在戰後鼎盛時期，當阿帕奇大道還是州級公路系統的一部分時，沿途出現了路邊汽車旅館和餐館。上世紀70年代，亞利桑那州開始在南部修建一條高速公路，奪走了阿帕奇大道的大部分交通，該地區開始長期陷入衰敗。貝倫斯和約翰遜發現的地點大多是空地、流動房屋和破舊住房。“那是一個了不起的地塊，” 約翰遜記得告訴貝倫斯。“如果能得到那個地塊，那將是令人驚歎的。”

“未來幾年將會建造數百萬套可步行的住宅。 Culdesac 希望成為其中的一個重要部分。”

這也被提及。2016年，Tempe市已批准另一家開發商在那裏建造三座七層公寓樓。該綜合體原本包括超過1,000個停車位，是由亞利桑那州的一家以封閉住宅和高爾夫球場聞名的開發商 DMB Associates 所組建的更大項目的一部分。經過幾十年的向外擴張，DMB 決定嘗試在現有城市範圍內建設，但在 Culdesac 出現之時，它已經在重新考慮。

在 Sunbelt Holdings 的支持下，這是一家長期在亞利桑那州從事建築業務的公司，後者成為 Culdesac 的聯合開發商，Johnson 和 Berens 説服 DMB 放棄這塊土地。他們擁有了用於無車住房實驗的場地；下一個障礙是説服 Tempe 市批准。

Valley Metro 輕軌經過 Culdesac Tempe。攝影師：Rebecca Noble/BloombergTempe 的建築法規中規定了最低停車位要求。與許多美國城市一樣，比例根據住房大小和風格而異。但實質上，Tempe 要求每個卧室都有一個室外停車位，基本假設是大多數居民會擁有汽車並需要一個存放它的地方。

在過去的20年裏，一大批城市規劃師，由加州大學洛杉磯分校的 Donald Shoup 領導，呼籲放棄這種最低要求，認為為汽車內置配額會使它們在美國城市中占主導地位 — 導致擁堵、道路死亡和碳排放 — 並從更可持續的發展模式中消耗資源。

“所有城市應該允許開發商在他們願意的情況下建設而不需要停車位，”亞利桑那州立大學城市規劃教授大衞·金説道，他將停車最低限制稱為城市規劃中“可能是最大的政策失敗”。

2019年11月，貝倫斯在坦佩市發展審查委員會面前為Culdesac進行推銷。在一個申請人試圖在一個購物中心的快餐店和一個業主尋求擴建一個雙車庫的申請人之後，貝倫斯站在講台上對着一個幾乎空無一人的房間説話。他告訴委員們，交通是大多數人碳排放量最大的來源之一。通過讓人們有可能不需要汽車生活，Culdesac可以幫助其居民將這些排放減少一半。“有很多適合想要擁有私家車的人居住的地方，”貝倫斯説。“這是為了提供一個新選擇。”

貝倫斯講完後，現已退休的坦佩市前交通委員唐·卡薩諾向他詢問備用計劃。“不是要消極，”卡薩諾問道，“但如果項目沒有租出去怎麼辦？”貝倫斯向他保證，Culdesac將分階段建設，並且可以根據需要調整其停車計劃。

最終，坦佩市批准了Culdesac的提案，這標誌着該市首次同意了一個住宅開發項目，為居民提供無需停車位的住所。根據Culdesac發展協議中的停車管理計劃，居民必須在租約條件中“披露和註冊他們擁有、控制或購買的任何汽車”，並且不能在周圍任何方向的一個街區內停車 —— Culdesac同意幫助監控這一區域。

該項目的總體規劃師將其設計稱為“米科諾斯沙漠現代風格”。攝影師：Rebecca Noble/Bloomberg由於不需要停車庫，Culdesac將其住房分為三層，白色灰泥步行樓，圍繞內部庭院佈置，之間有狹窄通道。與早期的DMB設計相比，卧室更少，但綠地更多。（取消停車庫還可以節省每個停車位約2萬美元的建設成本。）建築物被設置成奇怪的角度，以創造獨特的角落和景觀——這種設計被該項目的總體規劃師Opticos Design的創始人丹·帕羅萊克稱為“米科諾斯沙漠現代風格”。

“當你將停車排除在設計之外時，你可以首先為人們設計，”Culdesac的規劃和建設總監安德斯·恩格內爾在五月份的現場參觀中説道。恩格內爾是一個瘦高而活潑的27歲男子，留着蓬亂的鬍鬚，他帶領我們穿過一個即將在秋季開放的九棟建築的“模塊”。他解釋説，希臘的靈感不僅僅是關於美學。白色灰泥反射熱量，而庭院和狹窄的通道提供陰涼並幫助引導微風。（在Culdesac沒有一滴熱量捕捉的瀝青。即使客人停車場也主要是磚砌的。）

“我們期望這些模塊能夠創造一種微氣候，”恩格內爾説。為了證明，他讓我站在陽光下。那是一個相對温和的早晨，氣温將升至華氏90多度，但足以讓我在安全頭盔下出汗。“温度下降是有意義的，”恩格內爾在邀請我進入陰涼處時説道。“即使在一個相當平靜的鳳凰城日子裏，你在這裏實際上感受到了一絲微風。”（我的確感受到了。）

“當你將停車問題排除在外時，你就能夠首先為人們設計。”

稍後，他在一個自行車修理站停下，居民可以在那裏給輪胎充氣，進行小修理和給電動自行車充電，然後走進一個帶有户外廚房、桌子和壁爐的庭院。“我們將培訓這些植物直接長到露台上，” Engnell 指着一棵帕洛維爾德樹説。“你會感覺被大自然包圍。”

Anders Engnell，左，和 Culdesac 的聯合創始人 Jeff Berens。攝影師：Rebecca Noble/Bloomberg根據你的觀點，Culdesac 的時機可能是幸運的，也可能是糟糕的。Tempe 的工地於2019年11月動工，就在幾個月後爆發了一場推動遠程辦公、電動自行車和無車街道繁榮的大流行病 — 這些趨勢對它有利。自2019年以來，廢除最低停車標準的運動也在增長，明尼阿波利斯、明尼蘇達州和密歇根州的安娜堡市加入了廢除一切規則的城市名單。2021年，Culdesac 及其合作伙伴 Sunbelt 和 Encore Capital Management 為第一階段的建設獲得了5000萬美元的貸款。

然而，自那時以來，利率急劇上升，風險投資和房地產貸款基本上已經枯竭，鳳凰城地區的租賃市場在大量新建築湧入後已經降温。根據房地產分析公司 Green Street Advisors 的數據，大鳳凰城地區的公寓資產價值已經從2021年底的高峯下降了30%。與此同時，根據 Green Street 的分析師 Ryan Miller 的説法，投資者開始注意到該地區長期供水的問題。

Culdesac的原始計劃是在2021年底前開始入住，2025年完工。隨後發生的疫情和供應鏈中斷導致進度推遲。首批居民，包括聯合創始人約翰遜在內，於5月搬入，佔據了兩棟綜合用途建築中一棟將來會成為一家雜貨店上方的16套公寓。另外的98套單位，包括司機的住所，計劃今年開放，隨後另外174套將在2025年底前開放。在這個地點，大部分仍然是一片土地，要容納上千名非停車居民還需要幾年，甚至更久。

截至目前，Culdesac的網站顯示有27套可供租住的公寓，租金從一卧室的1420美元到三卧室的3060美元不等。這些租金大致與Green Street對北坦佩市場的有效租金估算（涵蓋從單間到三卧室的平均值）相符，為1730美元。在西邊的Apache大道上建於1985年的La Paloma Apartments，一間一卧室公寓的租金為1335美元。

亞利桑那州立大學房地產教授馬克·斯塔普表示：“Culdesac觸及了許多哲學和意識形態上的要點。城市和城鎮喜歡它，對某些投資者聽起來很吸引，但我們不知道市場整體會如何反應。”

貝倫斯表示，近10000人已經表示有興趣在Culdesac居住，近400人已經交了100美元可退還的定金。“在幾年的滾動計劃中，我們將在這些建築開放之前就把它們全部租滿，”他説。

一個公共遮陰庭院，將作為遊覽美食卡車的野餐區，在五月下旬開始施工。攝影師：Rebecca Noble/Bloomberg31歲的租賃房地產初創公司經理Vanessa Fox是Culdesac的第一批入住者之一，她放棄了在鳳凰城的聯排別墅。在疫情爆發前，她一直在考慮搬到舊金山、紐約或其他一些適合步行的城市。然後她的工作變成了完全遠程。Fox説，沒有車的生活一直是她的目標。“我終於有能力做到了，”她説，“而且我不必離開鳳凰城。”

Fox相信她可以讓Culdesac發揮作用，因為這裏有現場設施；例如，健身房讓她每天節省40分鐘的往返時間。Culdesac還計劃提供可按天或小時預訂的共享辦公空間和會議室，以及供訪客朋友和家人短期租賃的公寓。在餐飲方面，這裏有Cocina Chiwas，這家墨西哥餐廳於二月份在場地的西北角開業，供應諸如墨西哥辣腸玉米餅（$14）和紅辣椒捲餅（$18）之類的美食。公共廣場上有定期美食卡車的空間，咖啡店計劃在秋季開業。

居民還享有一籃子交通福利，包括在大鳳凰城地區輕軌和公交系統上無限次數乘坐的免費月票；在Archer’s Bikes（一家即將在現場開設店鋪的亞利桑那自行車連鎖店）享受免費補胎和折扣；與Lyft汽車、Bird滑板車和即時搬運服務Lugg的出行折扣；以及使用現場可租用的電動汽車的權限。四月，Culdesac宣佈，前200名居民還將通過與鳳凰城初創公司Lectric eBikes合作獲得一輛免費電動自行車。

Vanessa Fox攝影師：Rebecca Noble/Bloomberg來自賓夕法尼亞州的40歲顧問Sara Hoy也是最早搬進來的人之一。Hoy兩年前在一次面向大學生的在線活動中第一次聽説Culdesac時，從未去過鳳凰城。其中一位演講者是Culdesac的政府和外部事務負責人Erin Boyd。

“我覺得這是一個非常酷的概念，”Hoy説道。在賓夕法尼亞州中部長大後，Hoy在瑞典學習，曾在韓國度過一段時間，並作為和平隊志願者在摩爾多瓦生活過——所有這些地方她都喜歡無車生活。Culdesac聽起來像是複製這些經歷的機會，而且她已經在遠程工作。“這裏比賓夕法尼亞州暖和，”Hoy説。“最糟糕的情況是什麼？”

Culdesac Tempe的健身房。攝影師：Rebecca Noble/Bloomberg搬進來兩週後，她的自行車被從室外架上偷走了。Hoy稱這是整體體驗中唯一的波折，而且還得到了免費的電動自行車作為彌補。她説，這起盜竊事件讓她瞭解了這個社區，這個社區仍在轉變中。南邊有一個UPS倉庫，西邊有一個輪胎店，東邊有一家臨時無家可歸者收容所的舊酒店，北邊的街對面還有更多的公寓樓在興建。附近的輕軌經常成為想要逃避高温的人的臨時庇護所。

“這裏比我在賓夕法尼亞的地方要暖和。最糟糕的事情會是什麼？”

霍伊也在學習如何應對高温。雖然她發現乾燥的鳳凰城96華氏度對於早晨散步來説並不算太熱，但她也發現自己開始打車而不是騎車或步行。“我只會盡量減少我在户外的時間，”她談到如何應對鳳凰城的夏天。

亞利桑那州立大學的金教授表示，從長遠來看，像Culdesac這樣的高密度項目實際上可以促進室內活動的策略。“管理高温的訣竅，這是鳳凰城一直做得不好的地方，就是減少暴露的時間，”他説。“我們希望讓更多的人靠近他們想去的地方。”

薩拉·霍伊攝影師：麗貝卡·諾布爾/彭博社坦佩市市長科裏·伍茲希望Culdesac能吸引更多像霍伊、福克斯和司機這樣的人。“他們將在這裏增加銷售税基數，”他在去年夏天訪問他辦公室時告訴我。“但他們不會增加交通擁堵。”

為了與鄰居建立友好關係，並製造轟動效應，Culdesac自建設初期就開始舉辦名為Little Cholla的定期露天市場。在我五月份的訪問中，市場上有數十家古着服裝攤位，售賣喇叭褲、印花T恤和花朵連衣裙。到了下午6點，數百人，大多是20多歲的年輕人，在主廣場上穿梭，喝着免費的亞洲莽茶罐裝飲料。汽車源源不斷地駛入Culdesac的100個停車位客人停車場，直到車位爆滿，遊客開始在附近街道上停車，將坦佩的第一個無車社區變成了一個小型交通擁堵。

與合作伙伴一起製作的視覺媒體 Outrider Foundation由瑪麗·蒙特利奧內進行照片編輯