紐約州的拿騷縣和佛羅里達展示了住房成本的重要性 - 彭博社

紐約納索縣的利維敦。

攝影師：馬修·盧達克（Matthew Ludak）為彭博商業週刊拍攝像許多紐約長島的同齡人一樣，23歲的傑森·穆勒（Jason Mueller）與父母同住。而且，像他越來越多的同齡人一樣，他正在計劃收拾行李搬走。“我的這一代人正在從長島大規模遷出，”穆勒説，他提到了那些搬到紐約北部、北卡羅來納和佛羅里達的朋友。“讓我不願留在長島的頭號原因是房屋成本，”他説。

在紐約長島的100多個城市、鎮和村莊中的任何一個公開聽證會上，你很可能會聽到很多抱怨。僱主抱怨找不到工人。千禧一代抱怨無法負擔在自己長大的地方撫養孩子。嬰兒潮一代抱怨孫輩住得太遠。人們抱怨交通、税收以及破舊的購物中心和空置的辦公園區侵蝕税基。但是，任何一個旨在通過引入新的人口或經濟活動來解決這些問題的計劃，在長島都會遭到同一羣人反對。

珍妮絲·米根（Janice Meegan）攝影師：達斯汀·米勒（Dustin Miller）為彭博商業週刊拍攝珍妮絲·米根住在納索縣，她熱愛這裏。去年12月，她搬進了一棟全新的房子，就在她的女兒、女婿和2歲半的孫女旁邊。海灘和機場都很方便，儘管不總是需要開車：步行距離內有公園、雜貨店和餐館。

區別在於米根住在美國的另一個拿騷縣——佛羅里達。

在過去十年裏，長島的郊區拿騷縣和薩福克縣允許的新住房比美國任何可比地方都少，而佛羅里達的拿騷縣——傑克遜維爾外的州內繁榮東北角——卻建不夠快。長島基本上停滯在它開創的經典20世紀發展模式中，交通擁堵的高速公路連接着孤立的單户家庭社區，而另一個拿騷至少在嘗試以不同方式發展，將增長引入更密集、可步行的社區，通過小徑和保護區連接起來。

相隔千里，這兩個拿騷縣是美國未來形成的一場從海岸到海岸的人口、政治權力和財富競爭中的參與者。人口統計學家説，多種趨勢正在匯聚，大多數在新冠疫情爆發前數年就已存在： 住房成本飆升，部分原因是美國在過去十年裏沒有建造足夠的住房，導致國家缺少數百萬套房屋。延遲在20多歲時生孩子的千禧一代正迅速步入30多歲和40多歲。他們現在想要孩子，但 找不到空間。同時， 遠程工作和混合工作使得更容易遠離市中心辦公室。

縣建築許可證發放

每千名居民

來源：美國人口調查局

數據反映了2013年至2022年的年均值

結果是美國人口的大規模遷移可能正在加速。自新冠疫情爆發以來，據人口普查局估計，每年從一個州搬到另一個州的人數都在增加，去年有大約一半的州的人口增加，而另一半的州的人口減少。總體而言，在過去三年裏，近250萬人離開了加利福尼亞、紐約、伊利諾伊、新澤西和馬薩諸塞，而抵達德克薩斯、佛羅里達、卡羅來納和亞利桑那的淨人口超過200萬。

當你訪問兩個拿騷時，你很快就會注意到身處這一切遷徙的兩端是多麼不同。你還會看到贏家和輸家之間的差距可能會擴大，因為各地對到處房價激增的反應不同。

紐約長島上的萊維敦的航拍視角，1949年。攝影師：尤因·加洛韋/烏伊格/斯托克圖片社在紐約市長大的羅伯特·温特勞布，88歲，還記得當他們開始挖掘東邊的土豆田來建造萊維敦，這個常被稱為美國第一個郊區的地方。“從那時起，到處都是發展，”他説。温特勞布在拿騷縣撫養了一個家庭，在短短20年內，該縣的人口增加了兩倍，但隨着退休的臨近，他和妻子“真的對擁擠感到沮喪”。在沿着95號州際公路巡遊時，他們發現了一個寧靜的小地方，一條綠樹成蔭的道路從高速公路通往一個擁有海灘和歷史悠久的市中心的島嶼。“我和妻子決定改變我們的生活，”他説。他們在2002年將一個拿騷換成了另一個。

現在，魏恩特勞布看到了拿騷的繁榮，擔心一切正在重演——新移民的湧入，建築工程，交通擁堵。“每一塊地產，都有人在建設什麼，”他説，而縣內的主要道路A1A，失去了一道連綿不絕的樹牆，如同一條長島高速公路一樣擁擠——“這正是我們想要離開的。”

佛羅里達州費爾南迪納海灘。攝影師：達斯汀·米勒，為彭博商業週刊拍攝根據人口普查估計，佛羅里達縣的人口在短短兩年內增長了7.6%，造成了嚴重的壓力。除了街道擁堵外，長期居民還提到了兒童看護短缺，費爾南迪納海灘歷史悠久的市中心停車問題以及工薪階層居民可以負擔的住房減少。

曾經是較為負擔得起的住房市場之一，傑克遜維爾都會區的房價在三年內上漲了53%，收入負擔成本佔比現在與全國平均水平相當。

拿騷，佛羅里達州的人口接近10萬，要想與擁堵和住房成本高昂的擁有290萬人口的郊區長島相媲美，還有很長的路要走。根據2021年人口普查數據，紐約的拿騷和鄰近的薩福克的中位毛租金約為每月2000美元——高於曼哈頓，幾乎高於美國其他地方，除了加利福尼亞和弗吉尼亞北部的一些昂貴縣外。

縣人口

來源：由聖路易斯聯邦儲備銀行編制的美國人口普查局數據

另一個區別是，在長島，市政府幾乎可以無限制地阻止發展，而佛羅里達的拿騷縣卻負擔不起説“不”，即使它想要這樣做。1995年的一項州法律要求政府對損害財產價值的新規定進行補償，這一規定使該縣陷入昂貴的訴訟之中。因此，決策者們試圖變得有創意。“增長是不可避免的，”拿騷縣經理塔科·波普説。“你可以反對它，忽視它，或者你可以接受它並塑造它成為你想要的樣子。”

波普攝影師：達斯汀·米勒為彭博商業週刊拍攝拿騷縣的策略是給予開發商激勵措施，比如在某些地方允許更密集地建設，以換取遵循某些指導方針，比如留出空間用於公園、步道和自然區域。在詳細的規劃中，各種類型的住房被安置在沿着步道通往零售和其他便利設施的社區，旨在限制交通並避免醜陋的擴張。“我們想要創造完整的社區，”41歲的波普説，他是佛羅里達拿騷縣的本地人，在2020年晉升為經理之前在縣裏擔任規劃師長達十二年。“我們希望人們搬到一個他們真正關心的地方。”

這些想法在疫情爆發前幾年大多是理論性的，直到雷尼爾公司在Wildlight動工，Meegan最近從布法羅搬到了這個中央規劃的小鎮。雷尼爾公司是一家擁有拿騷縣南部大片黃松林的木材公司，一直在逐一向開發商出售地塊，創造了沿A1A典型的郊區擴張。作為東95號州際公路以東的一塊優質地產，Wildlight的計劃非常不同，精心佈置在24000英畝的土地上，這個面積是拿騷縣海灘目的地阿梅利亞島的兩倍。

在I-95和A1A交匯處的幾千英畝土地現在成為一個需要50年才能建成的模型。這始於2017年完成的雷尼爾新總部，但在疫情期間住房需求激增時建設加快。商業區包括一個新開業的超市、醫療保健設施、YMCA和一系列精心策劃的企業。附近是一個名為Wildlight Lofts的279單元豪華公寓綜合體。在更深的樹林裏，有老年住房和數百棟不同形狀和大小的獨棟住宅，各處都處於不同的建設階段。“你不需要開車，”米根説，這是一個“讓你結識和問候人們”的好處，同時享受着更温暖的天氣。“社區的佈局方式為你提供了一個在北方無法擁有的生活方式的機會。”

佛羅里達拿騷縣的Wildlight開發項目。攝影師：達斯汀·米勒，彭博商業週刊攝影師：達斯汀·米勒，彭博商業週刊“單調是不好的。我們想要多樣化的用途，”雷尼爾Wildlight副總裁韋斯·欣頓説。“我們需要考慮年輕退休者和年輕家庭在尋找什麼，”他説。由於想法是創造就業機會而不僅僅是住房，還計劃建設酒店和輕工業區。雄心勃勃的第二階段——佔地15,000英畝，相當於曼哈頓的大小——計劃建設更多這樣的村莊中心，以及一個河濱公園和度假區。

Wildlight只是拿騷縣計劃中的幾個區之一，還包括一個旨在改善A1A沿線美學的區域，以及一個旨在保護該縣西部農村地區免受過度開發的區域。“出於必要性，我們在挑戰極限，”Pope説。“否則，你就會變成一個巨大的650平方英里的分區。”

新來的居民正在改變拿騷的經濟。儘管紐約的拿騷在2021年失去了賺取淨收入525百萬美元的納税人，但最新的IRS數據顯示，每年有4.04億美元的收入流入規模小得多的佛羅里達州拿騷。根據該縣商會的數據，到2023年上半年，約有850家企業開始或搬到該地區，其中約一半是在家辦公。富裕的新移民可以享受佛羅里達州沒有州所得税的優勢，而紐約則有全國最高的州和地方税負，根據税基金會的數據。

隨着湧入的人口使工薪階層居民無法承受房價，計劃通過非營利社區土地信託和允許建設“微型住宅”（圍繞公園佈置的小型住宅）來增加經濟適用房。作為移動房屋的廉價、現代替代品。為了使經濟多元化，西拿騷正在建設一個大型工業園區。“我們希望為我們的居民提供更高的工資，這樣孩子和孫子輩可以留在這裏，”拿騷縣經濟發展委員會執行董事Sherri Mitchell説。

與此同時，在長島，六月的一個晚上讓穆勒清楚地意識到他為什麼可能需要離開。他與父母一起生活的亨廷頓鎮正在就一個提案舉行聽證會，該提案旨在讓業主更容易建造和出租附屬住宅單位，或者ADU——地下室、車庫上方或後院小屋中的公寓。這個想法是為了保留郊區的外觀和感覺，同時為年輕人、單身者和老年人創造更多選擇，但穆勒和他的許多鄰居收到了一份警告傳單，警告稱該鎮計劃“摧毀我們的郊區單户家庭社區”。

穆勒，在他父母家。攝影師：馬修·盧達克為彭博商業週刊拍攝儘管小冊子中包含了幾處不準確之處，但它起了作用。穆勒在亨廷頓市政廳外排隊等候兩個小時，才能進去作證。他説，這項提案——將ADU限制在750平方英尺，並限制其在某一區域的總數——看起來像是“常識”。房地產經紀人也發聲，稱住房急需。56歲的瑪德琳·埃裏蒂爾·梅斯特曼最近從加利福尼亞搬回長島，她説她打算出租車庫上方的ADU，以提供收入，這樣她可以住在自己的家裏“直到99歲”。

但支持者被反對者所佔優勢，絕大多數反對者的年齡至少是穆勒的兩三倍。“我們正受到開發商和糟糕主意的圍攻，”一位第五代居民説。一位女士説，有人告訴她“移民、戀童癖者或罪犯”會搬進ADU。居民們警告説，這項計劃將改變亨廷頓的“特色”和“面貌”，該地區有82%是白人。反對意見的激烈程度使提案陷入僵局。“無論以何種形式出現，住房都變得有爭議，”亨廷頓市議員瓊·瑟戈爾説，她是該措施的主要發起人。

在疫情早期，許多紐約市居民，尤其是有孩子的千禧一代，向東部的拿騷縣和薩福克縣遷移。但尋找住房的人們遇到了困難，這並不令人意外。從2013年到2022年，美國最大的100個縣中，拿騷縣和薩福克縣的人均允許新住房的數量比只有一個例外：克利夫蘭的凱哈加縣要少。紐約市北部近郊的韋斯特徹斯特縣，在全國排名倒數20位，但仍設法以超過長島兩倍的速度建造。

像長島這樣的昂貴住房市場正在犧牲他們的未來。根據人口普查估計，拿騷縣從2020年初到2022年中失去了將近5%的5歲以下兒童，而其總人口已經開始下降，儘管老年人口不斷增加。穆勒説：“在長島很難找到和我年齡相仿的人。”他希望在年底完成斯托尼布魯克大學的研究生海洋科學項目後留下來，但即使他和他的伴侶，一名圖書館學生，找到好工作，當地的租金也看似高不可及。

自2020年4月以來的縣人口變化

來源：美國人口普查局

“真正有才華”的員工正在離開，Melville的H2M建築師+工程師公司首席人力資源官伊麗莎白·烏佐説，招聘一直是一個持續的挑戰。“如果人們沒有家庭關係，很難把人們遷移到這裏，”她説。長島協會的總裁兼首席執行官馬特·科恩表示，由於經濟問題導致年輕人的流失是長島面臨的“一項存在性問題”。非營利組織“消除種族主義”的總裁勞拉·哈丁更直言不諱。“長島正在慢慢毀滅自己，”她説。

哈丁攝影師：彭博商業週刊的馬修·盧達克儘管住房成本推動人們離開，但根據RealPage Inc.的數據，長島的租金仍在上漲。與之形成鮮明對比的是，儘管在新冠疫情的頭三年中美國吸引了第四大數量的新租户，但傑克遜維爾地區的租金現在下降速度比2010年以來任何時候都要快——6月份同比下降了2.57%，而郊區長島的租金進一步上漲了2.3%。造成這種差異的原因是傑克遜維爾地區正在建設將近1.5萬套公寓單位，這意味着該地區公寓存量將擴大11%。“需求很大，但供應更加充裕，”RealPage首席經濟學家傑伊·帕森斯説。

住房可負擔性

來源：美國人口普查局

*自有住房單位的中位數價值

這些趨勢的輸家開始注意到並採取行動，通常是通過推翻扼殺新住房項目的地方規定。加利福尼亞州已經批准了一系列措施，包括允許建造ADU的規定。昂貴的弗吉尼亞州阿靈頓市，根據州數據顯示，自2016年以來出生率下降了24%，今年更容易在單户用地上建造複式住宅。

紐約州的民主黨州長凱西·霍庫爾今年借鑑了其他州的政策，推出了自己的住房改革方案，旨在在未來十年內在全州建造80萬套住房。由於遭到長島領導人的激烈反對，這個提案未能獲得通過，他們對設定地方增長目標並鼓勵在交通樞紐附近增加密度的規定感到憤怒。“我們從來沒有談論過將曼哈頓搬到郊區，”紐約州住房和社區更新部部長露絲安妮·維斯諾斯卡斯説，她發誓要“改進”這項提案並再次嘗試。她表示，長島需要增長來證明對其通勤者有利的昂貴投資的必要性，包括25億美元的鐵路擴建和位於曼哈頓中央車站深處的新110億美元車站。“所有這些都不會消失。”

紐約州希克斯維爾。攝影師：馬修·盧達克（Matthew Ludak）為彭博商業週刊拍攝紐約長島的100多個地方政府中，一些自願允許開發。帕喬格（Patchogue）利用新住房來振興其市中心，並打造了一個繁榮的餐飲區。位於利維敦附近希克斯維爾火車站周圍荒涼的空地經過多年的討論後計劃升級。但項目可能需要數十年才能啓動：紐約東北港（East Northport）的一個146單元經濟適用房項目在非營利組織花費45年抵制訴訟和富裕鄰居的反對後，於今年夏天動工。絕大多數社區幾乎沒有建設任何東西，忽視了現有的州政府激勵措施。人口普查數據顯示，紐約的拿騷（Nassau）去年建設速度放緩，只發放了不到800個許可證，僅為疫情前的一半。佛羅里達州的拿騷（Nassau）人口僅為另一個拿騷的7%，卻發放了幾乎是其兩倍的許可證。

根據人口普查估計，截至6月，全國約有170萬套住房正在建設中，比四年前增加了47%。儘管分析師們警告房東面臨公寓供應過剩的短期利潤下降，但他們預測未來將有更多需求，這是由於本十年美國成年人口激增，約翰·伯恩斯研究與諮詢公司估計為1800萬。這些新租户和購房者是多户建築沒有因利率上升和成本增加而受到明顯減緩的原因之一。

紐約州帕喬格的住宅。攝影師：馬修·盧達克，彭博商業週刊然而，所有的建設只是在加強將人們從昂貴地區拉開並吸引他們前往更便宜地區的趨勢。正在建設中的單位中，將近一半位於美國東南部，而僅有13%位於昂貴的東北部，這表明租金最不可能在最昂貴的地方下降。

在紐約州立法機構阻止霍庫爾的住房改革之際，佛羅里達州州長羅恩·德桑蒂斯——距離宣佈參加共和黨總統候選人提名僅兩個月的時間——正在簽署他自己的法案。《居住本地法案》在住房上花費了7.11億美元，同時推翻了地方性的區域規劃法規，允許在商業和工業區域建設新的經濟適用房。他表示：“我們希望人們能夠住在他們工作的社區”，並宣傳法律中的“創造性事物”，比如允許開發商將住房和零售混合。在美國增長最快的州中，他表示，“我們必須確保我們的基礎設施和住房供應能夠支撐這種增長。”