滙豐銀行退出金絲雀碼頭大廈如何有助於解決英國住房危機 - 彭博社

倫敦金絲雀碼頭的滙豐銀行總部。

攝影師：西蒙·道森/彭博社兩隻青銅獅子，每隻都坐在八枚幸運硬幣上，矗立在倫敦金絲雀碼頭的滙豐銀行大樓入口兩側，旨在為銀行和大約8000名全球總部內的員工帶來繁榮和好運。

但是，這座建築的命運正在發生變化 —— 大多數是向更糟的方向發展 —— 銀行將在諾曼·福斯特設計的塔樓內度過20多年後於2027年搬遷。它的新家將是倫敦市的一處面積大約為原來一半的空間。

失去了租户後，卡塔爾主權財富基金的房東可能會很難找到需要如此大空間的僱主。但它並非孤身一人，許多房地產投資者都面臨着類似的困境。在後疫情時代，這座45層的塔樓可能會成為一座200米高的難題，代表着全球各地城市中公司為混合辦公而縮減規模所面臨的挑戰。

這些建築的前景變得如此糟糕，以至於一些投資者正在購買這些空置的廢墟進行拆除，押注它們所處的土地現在價值超過建築本身。然後，這塊新近空置的地塊可以重新開發為高層住宅，在發達和新興城市中急需。紐約市最近推出了一項計劃，改變了曼哈頓中城的分區規定，允許更多的辦公樓轉為公寓。

金絲雀碼頭的許多公司都在尋求縮小規模。攝影師：Simon Dawson/Bloomberg### 金絲雀碼頭的空置

主要辦公室租户正在離開倫敦第二大金融中心

資料來源：由彭博新聞編制；OpenStreetMap 貢獻者

注：*業主張琦違約。†計劃中的翻新將將總面積擴大至200K平方英尺。‡已租賃但目前空置。

最合乎邏輯的結果 可能是進行轉換 — 將這座塔樓改建為學生或其他人的住宿，而不是拆除。

這似乎是三個城市問題的一個便利解決方案。首先，長期辦公空間的需求受到了疫情的嚴重打擊，去年倫敦估計有相當於 60個“酸黃瓜” 的空置辦公空間。其次，根據城市中心的數據，英國的住房危機總共有430萬套住房，英格蘭的平均房價是平均工資的10倍以上。最後，房東們被敦促重複使用或回收建築物，而不是拆除，這是因為建築行業的碳排放量很大。

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成功案例包括帕克塔，這是倫敦科文特花園的一座1960年代混凝土辦公樓，經過徹底翻新和新的外立面，現在已經改建為住宅。另一個例子是利昂大廈在克羅伊登，這是一座20層的布魯塔利主義辦公樓，已經改建為263套公寓。

帕克塔的六邊形公寓，改建前（左）和改建後。添加了第二個外立面以改善遮蔭和冷卻。來源：Squire and Partners，攝影師：約翰·基布爾/蓋蒂圖片歐洲但並非總是可能，HUB首席執行官羅伯特·斯洛斯表示，HUB是一家開發商，正在將倫敦市一座價值3000萬英鎊（3900萬美元）的1950年代辦公樓改建為公寓。改建的預算尚未確定。

“並非每棟建築都能改建為住宅 —— 這並不是每個廢棄辦公樓的靈丹妙藥，”他説。

辦公樓改建為住宅的可行性取決於建築本身。其中最主要的問題是“樓層深度”：從窗户到樓板中點的距離。作為辦公室建造的建築可以比作為住宅建造的建築更深，因為開放式辦公室佈局可以讓自然光線透過到中心。

滙豐銀行大廈的規模之大使其成為一個不太可能用於住房的候選地，倫敦大學學院規劃學院副教授本·克利福德（Ben Clifford）表示。

“要進行改建將會非常具有挑戰性，”他説。“規模使得這更加困難：不一定是高度。有一些非常高的住宅建築。”

但是“中間部分你打算怎麼辦？”他問道。

滙豐銀行的房東——卡塔爾投資局並未回應置評請求。

辦公樓的外立面也可能成為問題。外牆全是玻璃的摩天大樓可能看起來很現代，但這種設計已經存在了100多年，由現代主義者如路德維希·密斯·凡德羅（Ludwig Mies van der Rohe）所推崇，他在曼哈頓中城建造了西格勒姆大廈（Seagram Building）和芝加哥聯邦中心（Federal Center）。玻璃外牆會在內部形成夏季温室。

因此，解決方案是增加實體部分，Squire and Partners合夥人蒂姆·格萊斯通（Tim Gledstone）表示，他的公司在帕克大廈（Parker Tower）的辦公樓改建為住宅時增加了額外的外立面。“如果全是玻璃，會過熱。”

紐約帕克大道上的西格勒姆大廈。攝影師：Jeenah Moon/Bloomberg改建還必須考慮通風問題。許多辦公樓的窗户是密封的。相反，新鮮空氣通過中央通風系統循環，這可能需要重新開發以供應單獨的單元而不是一個大樓層。

位置也可能阻礙辦公樓轉為住宅。Gledstone表示，最成功的地點位於已經擁有混合住宅和辦公空間的市中心。這對位於主要為辦公樓的區域內的滙豐銀行大廈不利，而且該區域所在的自治市已經看到了房價下跌。

Clifford表示，將這座建築轉為實驗室空間會“更直接”，這與金絲雀碼頭將該地區打造成生命科學中心的目標相符。他還表示，多功能佈局也可能奏效，其中“一些住宅，一些實驗室空間，一些酒店空間，甚至一些辦公空間，但數量較少。”將該地區打造成生命科學中心。

Gledstone表示，將滙豐銀行大廈改建為公寓可能是可行的，儘管其建築特色必須成為設計特點。一個先例是紐約的24層1929年裝飾藝術風格的沃克大廈，這是一座曾經的電話大樓，2013年改建為公寓後重新開放，售價從200萬美元到5000萬美元不等。建築師利用其高天花板（最初用於容納大型電話設備）和大窗户（用於通風）打造了類似loft的住宅。公寓。

曼哈頓切爾西區的沃克大廈。攝影師：肯尼斯·格蘭特/阿拉米“這是經典的紐約風格 — 大磚砌辦公樓，” Geldstone説。“高高的天花板，寬敞的走廊，帶有書房或音樂室，寬敞的客廳。”

在類似於加拿大廣場8號滙豐銀行的深層建築中，每個上層樓板都有3136 平方米的樓板面積（33756平方英尺）。Geldstone説，即使是12米深的公寓也是“巨大的”，更不用説大約是這個數值兩倍的公寓了。為了避免工業倉庫的感覺，內部空間可以通過將公寓遠離窗户，將外緣打造成“冬季花園”：部分或完全覆蓋玻璃的陽台，從而在寒冷天氣中使用。Geldstone説，這可能取決於樓板。

另一種解決深層樓板問題的方法是增加一個採光井，Sloss説。“許多具有深層樓板的這類改建項目將不得不安裝中庭，”他説。儘管克利福德表示，這對於這種規模的建築來説只是一個“可能性”：“這樣做將是非常昂貴的，”他説。