7%的抵押貸款利率給美國購房者增加了新的房地產市場挑戰 - 彭博社

對於一代習慣於極低借貸成本的購房者來説，抵押貸款利率飆升至6%已經夠震驚了。但本月超過7%的飆升為美國房地產市場增添了全新的不確定性。

交易進一步降温，購房貸款申請上週下降至近三十年來的最低水平。許多買家現在正在鎖定利率，害怕等待並冒險被下一波上漲所困擾。而緊缺的庫存正在帶來房地產市場衰退時通常發生的相反情況：即使銷售下降，價格也在上漲。

所有這些加在一起導致了一個持續凍結的局面，讓買家、賣家和抵押貸款行業在秋季陷入一種懸而未決的狀態，而秋季通常是從夏季低迷中恢復的交易時期。購房者只能爭奪他們能買到的任何東西的殘餘部分，而隨着交易員試圖評估美聯儲的下一步舉措，與國債收益率一起上升的抵押貸款成本正在顛覆借款人的負擔能力計算。

“我非常擔心，現在我們的利率堅實地達到7%以上，這可能會對市場產生更大的冷卻效應，”佛羅里達大西洋大學的房地產教授肯·H·約翰遜説。“我對我們現在的處境感到震驚。”閲讀更多： 美國房價在庫存緊張的情況下連續第五個月上漲

8月份抵押貸款利率飆升至7%以上

30年貸款的成本今年一直在6.5%左右徘徊

來源：房地美/彭博社

像瑞安·伍茲這樣的人感到矛盾。他和妻子於2017年在馬里蘭州肯辛頓購買了他們的三卧室房屋，那時還沒有孩子。現在他們即將迎來第三個男孩，空間變得緊張。他們正在考慮搬家並出租他們的房子，該房子的利率為2.75%，但在寶寶出生後才考慮購買新房。然而等待也存在風險。

“這在某種程度上是賭博，”在消費者研究銷售領域工作的伍茲説。“沒有人知道利率是上升還是下降。”

他們正在與馬里蘭州羅克維爾Embrace Home Loans的高級貸款主管薩姆·波蘭德合作，他説他最近收到的大多數申請來自像伍茲一家這樣信用優秀、通常有雙重收入的借款人。

最近，他聽説了一對他去年預先批准的首次購房者夫婦，他們獲得了一筆60萬美元、4.75%利率的貸款。在暫停搜索後，他們打算重新加入購房行列，但他説他們不再符合條件，特別是隨着房價的上漲。

“有些人以前可能是可以的，”波蘭德説。“現在，情況真的很困難。”

經濟實力

自去年年底以來，客户已經習慣了在6.5%左右徘徊的抵押貸款利率。這種穩定在8月初被打破，當時停滯不前的債務上限談判導致惠譽評級公司下調美國信用評級，而美國經濟持續強勁導致人們猜測美聯儲可能會延長其收緊政策。

包括銀行利率網站Bankrate.com的格雷格·麥克布賴德在內的分析師曾警告稱，可能會出現一場可能會導致利率下降的即將到來的衰退。但就業市場一直保持強勁。

“歷史上最受期待的衰退並沒有出現，這是一件好事，”麥克布賴德説。“不幸的是，對於抵押貸款借款人來説，情況並不那麼樂觀。”

根據房地美數據，30年期抵押貸款利率上週飆升至7.23%，這是自2001年中期以來的最高水平，許多潛在的購房者和行業專業人士都在猜測利率還能漲多高。佛羅里達大西洋大學教授約翰遜表示，可能會在未來幾個月看到8%的抵押貸款利率。但更有可能的是，它們會回落到6.5%左右。

無論如何，借款成本短時間內不會回到歷史低位。上週，美聯儲主席傑羅姆·鮑威爾表示，利率將保持較高水平，如果經濟和通脹未能降温，甚至可能進一步上升。而不斷上漲的房價進一步加劇了央行遏制通脹的努力。

“當你進入新的經濟領域時，很難預測未來，”約翰遜説。“不確定性會滋生不確定性。”

被拉伸到極限

去年利率開始上升時，許多購房者認為他們可以隨時再融資，等成本下降時再做。這是房地產行業中一些人推動的一種策略，被稱為“嫁給房子，約會利率。”推動的策略。但這被證明是有風險的，特別是對於那些認為他們的月供只會暫時很高的借款人來説，根據北卡羅來納州教堂山CIMG住宅抵押貸款的貸款主管羅比·奧克斯説。

“我們看到比以往任何時候都更多的購房者將他們的債務收入比拉伸到了極限，”奧克斯説。“許多購房者因為房價更高、利率更高而達到了極限。”

這些價格上漲與新房源的暴跌有關，如果利率繼續上升，情況可能會變得更糟。較高的借款成本已經通過讓業主無法輕易搬家來減少了可供出售的房屋供應：對大多數人來説，搬家意味着放棄廉價抵押貸款。

閲讀更多： 美國想要搬家的房主找不到想買的東西

到目前為止，這一切都使房地產開發商受益，尤其是那些擁有抵押貸款部門並提供廉價、補貼利率的大型開發商。這對於達拉斯和鳳凰城等新建築蓬勃發展的市場的買家是有利的。但對於土地稀缺的東北部和其他地區，幫助甚微。

美國房價再次上漲

在連續一年的年度跌幅之後，價值上個月開始上升

來源：Redfin公司

注：每週數據點是基於一個滾動的四周期計算的。

根據Redfin公司的數據，自2月以來，美國房價中位數上個月再次上漲。經紀公司表示，截至8月6日的四周內，房價比2022年同期上漲了3%。在東北部和中西部的大部分地區，漲幅甚至更大。

即使在一些疫情期間繁榮的城市，如鳳凰城、奧斯汀和愛達荷州的博伊西，根據Redfin的數據顯示，價格下跌的勢頭也在趨緩。

Redfin的首席經濟學家達里爾·費爾韋瑟表示，雖然有意向升級的買家選擇留在原地，但由於出生、死亡和離婚等原因，仍有許多人需要購買新房。她還表示，有些人因為最近賣房而有現金可以支配。

在美國的許多地區，找到想買的東西仍然是最大的障礙。

在費城的郊區，Somers Team at Keller Williams的肖恩·康羅伊表示，房源很少。在他的一位客户——一位州警察的首次購房者——在巴克斯縣競標一棟房子後，康羅伊建議他給賣家——一位退休警長——寫一封信，並附上他孩子的照片。這一策略取得了成功：在擊敗其他五個競標者之後，這位客户本月以432,000美元的價格簽訂了合同，高於要價，康羅伊説。

這些天交易的房產很少，康羅伊説他今年可能會賺取18萬美元，這是他最近習慣收入30萬美元的大幅下降。

“不是沒有買家 — 我有準備好的買家，”他説。“只是沒有庫存。如果有房源出現，就會有多個報價。”