對Airbnb房東的打擊引發訴訟、損失和延長住宿時間 - 彭博社

Teresa Xie

2023-09-01

許多主人擔心受到處罰或法律成本的風險，正在轉向專注於月租的長期租客，而不是短期度假者。

攝影師：Gabby Jones/Bloomberg在像Airbnb Inc.和Vrbo等網站上提供他們的住宅進行短期租賃的人面臨法律和監管障礙，正在顛覆度假房產市場。

從紐約到加利福尼亞，各個城市都在通過禁令、許可要求或限制提供住宅供30天或更短時間入住的人數來打擊短期租賃。 Airbnb和房地產所有者正在法庭上進行反擊，但他們迄今為止的訴訟幾乎沒有成功。

許多限制措施是在城市從大流行病中恢復的時候實施的。它們正在幫助重塑市場，在一些地方，使房東更難列出他們的房產 — 從房地產所有者那裏帶走了穩定的第二收入來源。

“人們普遍認為只有富人才能從多個Airbnb中賺錢，但像我這樣的普通人依賴短期租賃收入來維持生計，”遭到500美元罰款的Airbnb房東Lisa Cameron説道。“這不公平，必須要有一箇中庸之道。”

Cameron在加利福尼亞州聖羅莎擁有一間400平方英尺的工作室已經十多年了。該市最近要求提供30天或更短住宿的人必須獲得許可證，並對許可證數量進行了限制。Cameron表示她沒有得到新規定的適當通知，二月份收到了違規通知。除了罰款外，該市禁止她在獲得適當許可證之前進行任何新的預訂。

“獲得許可證不僅昂貴，而且很難獲得，因為該市對發放數量設定了上限，”Cameron説道，她補充説，她一直在用來幫助發展私人廚師業務的收入從每月5500美元降到了零。

城市希望制定更多規定，因為他們聲稱無監管的短期租賃會減少可負擔房屋的供應，提高當地租金，並給客人和鄰居帶來不必要的風險。

房地產所有者正在法庭上反擊，聲稱這些規定違反了他們的憲法權利。全國各地的房東都在挑戰這些新規定，包括在堪薩斯城、新墨西哥州聖菲和德克薩斯州沃思堡等地提起訴訟。這些訴訟可能需要數年時間才能解決。

Airbnb和三位當地主人試圖在法庭上與紐約進行抗爭，他們認為該市要求運營許可證的法律對預訂服務施加了“巨大負擔”，並迫使主人們應對“曲折”的市政法規。法官在八月份駁回了紐約的案件，而條例將於九月生效，Airbnb稱其為對短期租賃的“事實上禁令”。

Airbnb表示，全球約80%的市場按收入計算已經實施了某種形式的監管，公司內部數據顯示，在聖羅莎實施規定後，典型收入或預訂晚數並未下降。Vrbo沒有立即回應評論請求。

不同限制的城市在疫情後的短期租賃上出現了復甦

來源：AirDNA

注：每月總房源

在疫情期間，許多大城市的短期租賃需求下降，辦公室關閉，旅行受限，遠程工作者留在家中。儘管需求有所恢復，但一些實施更嚴格規定的城市仍未恢復到疫情前的水平，根據研究公司AirDNA的數據，該公司追蹤來自Airbnb和Vrbo的數據。

根據AirDNA的數據，紐約的房源在七月份比2018年同月下降了39%。實施更嚴格規定的波士頓也出現了類似下降。數據顯示，舊金山的短期租賃下降了19%。

與此同時，那些規定較少的城市的房東的表現超過了疫情前的水平。根據AirDNA的研究，7月份短期出租在聖安東尼奧翻了一番，與2018年同月相比，而鳳凰城-斯科茨代爾地區增長了91%，印第安納波利斯增長了76%。

許多擔心罰款或法律成本風險的房東正在轉向月租，而不再專注於短期度假者。長期住宿可能利潤較少，但監管程度沒有那麼嚴格。

“人們無法承受罰款，” 卡茲明·蒂博説，她是佛蒙特州伯靈頓的一名Airbnb房東，已經有十多年的經驗，去年該市批准了更嚴格的短期出租規定，包括城市許可和9%的税收。

蒂博在2012年開始通過出租公寓在週末賺取額外現金，那時她可以住在父母家。現在，她已經轉向長期住宿，不再專注於度假者。

蒂博説，她的月收入減少了一半，從主要是短期住宿的大約6000美元減少到長達三到六個月的3100美元左右。對於更長時間的住宿，她説每月平均約2000美元。

一些城市對短期租賃的打擊比其他城市更加激烈

來源：AirDNA

注：列出的城市沒有排名

Airbnb表示，全球各地各種時長的活躍房源在第二季度同比增長19%，達到了700多萬個，比公司歷史上的任何一個季度都增加了更多的淨活躍房源。

雖然短期住宿仍然佔據Airbnb預訂的大部分，但公司表示，中期住宿需求激增，指的是持續一個月以上但不到一年的預訂，在2022年第四季度，這類住宿佔據了Airbnb預訂的22%的總夜間，比2019年第四季度的16%有所增加，Airbnb稱。

月租並不是什麼新鮮事，但它們傳統上是市場中低端的住房，針對的是就業不穩定或收入較低的人羣，加利福尼亞大學歐文分校房地產中心的研究主任愛德華·庫爾森説道，情況正在發生變化。

“進入中期住宿市場意味着你將擁有各種質量水平的單位可供月租，”庫爾森説。

可以肯定的是，長期逗留也帶來了地方驅逐法被應用於之前不必擔心這些法律的房地產所有者的風險。在紐約和堪薩斯，任何逗留超過30天的人被視為租户而不是客人。