為什麼成為Airbnb房東比過去更困難 - 彭博社
Natalie Lung, Jesse Levine
喬安和馬克·羅伯遜在他們位於明尼蘇達州南布盧明頓的家中。
攝影師： 安德里亞·艾倫·裏德為彭博商業週刊拍攝
本故事是 彭博商業週刊的“辦公室外特輯”。更多內容請點擊 這裏*。*
去年夏天，喬安·羅伯遜和她的丈夫馬克終於實現了他們多年來購買第二套住房的目標，以逃避明尼蘇達州嚴寒的冬季。在他們熱愛遊樂園的兒子的説服下，他們鎖定了佛羅里達州奧蘭多南部的基西米，以29.5萬美元購買了一個帶度假村通道的三卧室聯排別墅。為了幫助償還抵押貸款，他們計劃將房屋作為短期出租。
他們用淡色和白色油漆升級了2000年代的芥末色牆壁和橡木鑲板廚房櫥櫃，聘請了一家 物業管理公司 處理日常物流，並預訂了攝影師，使他們的房源在Airbnb、Booking.com和Vrbo等眾多選擇中脱穎而出。十月份，他們 將房屋上線，希望吸引其他北方候鳥或前往迪士尼世界的遊客，這裏距離迪士尼僅有10分鐘車程。
十個月過去了，事情並沒有他們希望的那樣發展。“我們八月份完全沒有任何預訂，”羅伯遜説。“今年夏天非常慢。”
作為Airbnb的房東，羅伯遜和她的丈夫每月賺取1000到3500美元。攝影師：Andrea Ellen Reed，彭博商業週刊她並不是唯一感到困難的人。成立於2008年的Airbnb公司最初是為了讓旅行者在世界各地找到獨特且價格實惠的住宿地點，它不僅以成功打破了酒店行業的格局，還創造了一個全新的家庭買家羣體：短期租賃投機者。一些人購買了多處房產，用時尚的傢俱翻新了曾經破舊的房屋，並全年出租；另一些人購買了超出他們負擔得起的房子，最終只能出租底層或單間來維持生計。但最近房東們遇到了困境：奧蘭多及周邊郊區的短期租賃每間可用房間的收入在今年上半年下降了6.4%，這是由經濟學家布拉姆·加拉格爾在分析公司AirDNA LLC編制的數據顯示的。在加利福尼亞州約書亞樹國家公園附近以及田納西州大煙霧山脈的加特林堡和皮傑恩福奇等城鎮，收入已經分別下降了高達17%和8.7%。
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在網上，這被稱為“Airbnbust”。去年秋天，關於這一現象的不安情緒開始在互聯網和房東聊天羣中蔓延。一個 社交媒體上的帖子 迅速走紅：“Airbnb怎麼了？完全沒有預訂。”有一個Reddit頻道，房東們在那裏共鳴並分享標題為“Airbnb是否陷入死亡螺旋？”的新聞故事。
這可能有些誇張。作為一家公司，Airbnb仍然在受益於對旅行的高度興趣，人們仍然在全球範圍內尋找其房源。第二季度記錄了1.15億個預訂的夜晚、旅行和活動，比一年前增長了11%。其股價今年上漲超過60%，在最近的盈利報告中表現出色，將今年的第二季度稱為有史以來最賺錢的一個季度。但是，Airbnb的公司盈利也不能完全説明問題。市場正在經歷一場將獎勵贏家（具有正確位置、設施和價格）並懲罰輸家的洗牌。
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大流行病與這種混亂有很大關係。起初，隨着人們尋求避開擁擠城市並樂此不疲地期待有庭院和家庭辦公室的可能性，對Airbnb和Expedia Group Inc.的Vrbo等網站上的租房需求激增。一些幸運的人已經有第二套房子，他們自己躲了起來，限制了供應。這導致了任何可用房屋的價格飆升。與此同時，其他人在抵押利率低和房產價值似乎只會上漲的情況下購買了新房，以獲得空間和理智。
隨着Covid-19限制措施的減輕，人們回到了城市過去的生活，他們租出了他們購買的房屋，導致市場供應過剩。去年，Airbnb以660萬全球活躍房源收官，不包括中國，在年初比去年增加了約90萬。到今年第二季度末，數量超過了700萬。這種供應過剩導致了全國前50大短期租賃市場中32個市場上半年主機收入下降了多達13%，根據AirDNA的數據。（Airbnb表示，典型主機在2022年的平均收入超過14,000美元，比2019年增長了近88%。）許多主機表示他們已經降低了價格以提高競爭力。在其2023年第二季度的財務報告中，Airbnb報告稱自2019年以來，平均每日房價上漲了42%，達到166美元，但北美地區的房價比去年下降了1%。
羅伯遜看到了關於市場低迷的社交媒體帖子，並受到她的房地產經紀人和其他人關於市場放緩的警告，但她説情況比她想象的要糟糕得多。“聽起來好像你會一直被預訂，你可以每個月賺5、10千美元，”她説。但她最多拿到的是每月3500美元，有時甚至只有1000美元。“這並不像我們期望的那樣多。”
人們並沒有停止旅行。打開Instagram：現在似乎有一半的用户在意大利。但是什麼樣的旅行和在哪裏對美國的Airbnb房東產生了重大影響。在去年一些世界地區仍然關閉國際旅行之後，美國人今年夏天優先選擇前往歐洲和亞洲旅行，而強勁的美元使外國客人不願訪問美國。極端天氣條件，比如熱穹頂困擾了西南部地區，東北部的洪水也阻止了遊客。
酒店在疫情期間因為其充滿細菌的公共區域和電梯而受到冷落，現在又變得受歡迎了，至少因為他們不要求客人倒垃圾。工作政策的轉變也讓更多人回到辦公室，使他們沒有那麼多時間可以連續幾周或幾個月離開城鎮。
約書亞樹的一個Pickleball球場。攝影師：Thomas Pellicer從短期租賃中賺取可觀的收入不再像以前那樣簡單，只需把鑰匙放在郵箱裏，牀上鋪上乾淨的牀單。隨着Airbnb的流行度增加，客人的期望也在增加。需求激增導致高週轉率，許多房東已經開始依賴管理公司處理清潔和維護，並因此提高了清潔費用。由於有這麼多可供選擇的房源，客人可以挑剔。高端廚房電器和現代傢俱已經成為新常態。提供Pickleball球場等設施以及可以攜帶寵物可以幫助房源被預訂。
“旅行的客人類型已經擴大，”曾經在2014年在洛杉磯經營他的第一個Airbnb出租房的Jeff Iloulian説道，當時他還在全職擔任律師的工作。他説，在開始階段，“年輕的科技人員願意在別人的沙發上過夜。”“現在是家庭和多代旅行者將這看作是酒店的替代品。”
Iloulian曾經在Airbnb上列出了150套房屋，由一個15人團隊管理，但他後來大部分投資組合都出售了，開始經營HostGPO，這是一家幫助房東談判家庭用品和傢俱折扣的業務。他説，如今，“運營所需的基本要素已經提高”，客人的期望也隨之增加。“某些市場的某些人過去不提供洗髮水和肥皂”之類的設施，但現在這是大多數人的期望。“你不能再用廉價的傢俱、牀上用品和牀墊，也不能沒有設施來應付了。”
Airbnb一直在努力平衡房東和客人的需求。Airbnb首席執行官Brian Chesky曾將總部位於舊金山的公司的超過400萬房東描述為業務的“核心”，但許多房東不會同意。一場爭端發生在疫情初期，當時該公司宣佈了一項全球退款政策，允許客人在取消預訂時獲得全額退款，導致許多房東突然沒有任何收入。（該公司於2022年5月底撤銷了其Covid-19特殊情況政策。）然後，在2022年8月，房東們憤怒，因為Airbnb進一步修改了退款規則，給客人更多時間提出投訴和尋求退款；該公司最終修改了一些讓房東負責安排投訴客人入住其他住宿的語言。
從那時起，Airbnb已經努力幫助房東，包括將支持代理人數量翻倍，並創建了全球主持人負責人的新角色。它還提供了各種功能來保護房東及其房屋，包括責任保險、損壞保護和更快的損壞賠償。“我們始終在尋找支持我們主持人社區的新方法，以便他們能夠吸引更多客人，” Airbnb的一位發言人説。“Airbnb對我們的主持人社區仍然是一個強大的收入來源，因為我們繼續以我們的主持人為重點進行創新。”
Airbnb從2015年開始為主持人投資算法定價工具，以幫助他們保持與酒店和其他同地區房源的競爭力。 智能定價 工具根據當地需求自動設定價格。主持人仍然可以自行控制設置，但一些人表示他們難以設定具有競爭力的價格，並發現該工具 使用起來困難。許多主持人使用其他工具，稱Airbnb的價格太低，沒有充分考慮到足夠的相關數據。
Telfer攝影師：Paul Octavius for Bloomberg Businessweek六年的主持人Amber Telfer抱怨智能定價工具“對具有獨特特徵的市場視而不見”。例如，她説該工具在她想要最大化回報的情況下低估了她在加利福尼亞州棕櫚泉的 房源，當時由於參加年度Stagecoach和Coachella音樂節的遊客需求增加。“我不得不遵守價格以防止取消，所以現在不使用它，”她説。她和一些主持人更喜歡使用Beyond Pricing或PriceLabs等第三方選項，這些選項使用不同的數據。
Airbnb最近重新設計了系統，使房東更容易添加折扣和促銷，並增加了一個名為“類似房源”的新功能，幫助他們設定競爭性價格。自從做出這些改變以來，Airbnb表示，房東已經開始降低價格，它相信這將為客人創造更多的經濟實惠，最終為房東帶來更多的預訂——儘管每位客人的收入可能會減少。
當然，並非所有地區都面臨同樣的房東擠壓問題——房地產始終與地理位置、供需有關。一些目的地已經出台了限制供應的法規；對於像舊金山（房東只能列出有限數量的房源）和達拉斯（一些住宅社區禁止提供短期租賃）這樣的城市來説，這已經成為一場“貓鼠遊戲”，以消除大量現在非法的房源。在幾乎沒有限制的鳳凰城，租賃房產像蘑菇一樣蓬勃發展，造成了前所未有的失衡。這座亞利桑那州的城市在今年上半年的平均月入住率從2021年的68%下降到了62%，根據彭博新聞彙編的AirDNA數據。
這促使特爾弗放棄了在那裏擁有的一處房產進行翻新並轉為Airbnb的計劃。相反，她將其掛牌出售，因為她注意到她在鄰近的斯科茨代爾市中心列出的公寓“幾乎沒有任何流量”。在七月，她的經紀人尼克·埃爾-塔威爾掛牌出售了其他四個短期租賃物業。他表示，他預計今年夏天晚些時候將再掛牌至少三個，包括特爾弗的。
埃爾-塔維爾攝影師：卡西迪·阿賴扎為彭博商業週刊拍攝“我開始考慮出售它，因為房地產價格開始下降，”曾是數字營銷人員的特爾弗説，她已經把託管和投資房地產變成了全職工作。“而且我所在社區的房源現在更少了。所以我可能至少能拿回我付出的成本，目前不會虧錢。”
像奧斯汀和邁阿密這樣的城市的每個可租賃單位的收入下降了，但波士頓和夏威夷的瓦胡島今年上漲超過10%，根據AirDNA的數據。額外的努力可能會有回報：克里斯·凱利去年從馬里蘭州搬到鳳凰城“搭乘Airbnb列車”，因為這個地區以短期租賃盈利而聞名。他現在擁有兩處房產並管理另外兩處，為了使自己的房源在他周圍1英里半徑內的十幾個房源和鳳凰城的數百個房源中脱穎而出，他採取了幾項措施。
這意味着安裝了一個户外廚房，並使房源更具社交媒體吸引力，比如繪製壁畫供人們在前面拍照——想象幾年前告訴一個潛在房東“Instagram時刻”將成為客人期望從他們的住所獲得的服務之一。他説：“當前的市場讓房東們更願意提供服務，也許會為客人多做一些努力，以鼓勵他們預訂或留下好評。”
他的努力似乎正在奏效。凱利是一位“超級房東”，這是授予擁有高質量評分的房東的徽章。他與夥伴共同擁有的房產上的列表充滿了來賓們的讚美之辭。人們似乎非常喜歡他其中一處房產的户外廚房，並欣賞一間藝術工作室的“氛圍”，那裏畫有仙人掌和日落的主題。
羅伯遜擁有靠近迪士尼世界的佛羅里達房產，她願意再堅持一段時間。她的管理公司已經重新列出了她的房屋，所以現在在列表上有一個“新”星徽章，她已經在八月初封鎖了幾天，以便她的丈夫和兒子可以飛下來“裝點房屋”。他們將安裝一個新的玻璃瓷磚廚房後擋板，並在房屋空置時拍攝新的專業照片，然後在社交媒體上進行推廣。
她懊悔地指出，這些並不是她認為自己必須做的事情，才能讓迪士尼粉絲預訂她的房源。“我是邊學邊做，”她説。