美國住宅、公寓租賃賭注吸引了像Zara創始人奧特加這樣的億萬富翁-彭博社

芝加哥的727 West Madison塔樓——一個擁有泳池涼亭和瑜伽工作室的豪華住宅建築——如今有了新的業主：Zara服裝連鎖店的億萬富翁創始人。

Amancio Ortega上個月以2.32億美元購得了芝加哥西區的這座建築，加入了越來越多的超級富豪在美國租户身上押注。

Amancio Ortega攝影師：Iago Lopez/AP Photo在過去的十年裏，超級富豪及其公司在公寓方面的投資已經翻了一番，主要集中在美國被稱為多户住宅的領域，根據瑞士信貸的研究。

如今，許多投資者押注他們可以在最近的商業地產低迷中以更低的價格買到公寓樓。與此同時，廣泛存在的住房短缺對大城市的租金長期看好。

“這是一個前景看好的行業，”瑞士信貸全球研究主管利亞姆·貝利説。“如果你有雄厚的資金實力並且能夠進入市場，現在是一個非常有趣的時機。”

今年早些時候，以色列億萬富翁埃亞爾·奧弗領導的一家房地產公司購買了曼哈頓格拉默西公園附近的一座57單元公寓樓。拉丁美洲最富有的家族之一正在尋找購買多户住宅樓的交易，以進入美國房地產市場。

2022年底，由凱雷集團聯合創始人大衞·魯賓斯坦支持的一家投資公司從全球富裕投資者那裏籌集資金，用於購買公寓樓以及物流物業。

芝加哥727 West Madison豪華公寓大樓的入口。來源：谷歌地圖### 吸引人的差距

在大流行病之前，世界上的富人主要關注辦公樓物業，那裏的標誌性建築配有長期租約可以提供穩定的收入。但現在，隨着遠程辦公的興起和辦公空置率飆升，租賃住房變得更具吸引力。

商業地產市場的放緩也在改變競爭格局。由於借款成本激增和價值下跌，許多機構投資者一直在暫停新交易。根據世邦魏理仕集團的報告，第二季度全球商業地產投資總額較去年同期下降了57%，至1420億美元。

這為富有的投資者留下了一個吸引人的機會，他們對債務市場的波動不太脆弱，並且具有更長期的投資視野。這類投資者通常可以用現金支付或與銀行機構有更深入的關係以獲得融資。

儘管公寓是第二季度投資者最青睞的物業類型，但根據世邦魏理仕的數據，交易量較去年同期下降了66%。不過，該經紀公司表示該行業有望在未來幾個季度受益。

“基本面已經穩定，儘管擔心經濟放緩，Q2 租户需求仍然強勁，” CBRE 在報告中表示。

儘管美國的租金略有下降，但過去幾年住房需求推動了大幅增長，根據 Apartment List 的數據，2021 年租金中位數增長了近 18%，2022 年增長了 3.5%。

一些美國城市的租金正在上漲

美國一些地區的最快城市級別租金增長

來源：Apartment List 租金估算

注：數據截至 2023 年 8 月

北美其他許多城市以及歐洲和亞洲各地也面臨供應短缺問題，推高了租金價格。

“疫情突顯出家是你無法割捨的少數幾樣東西之一，” 仲量聯行歐洲住宅研究負責人理查德·瓦倫丁-塞爾西説。“你可以遠程辦公，網上購物，但你需要一個住的地方。”

公寓樓現在也便宜多了。自 2022 年初以來，借貸成本激增，壓低了價值並減緩了交易。根據房地產研究公司 Green Street 的數據，美國的房價從去年同期下降了 16%。

歐洲各地的租金正在上漲

來源：HousingAnywhere

注：數據主要收集中長期租賃的房產，大多數是傢俱齊全的

87 歲的奧特加是億萬富翁房地產興趣變化的一個例子。

西班牙最富有的人經常專注於辦公室，以將他的財富從 Zara 所有者 Inditex SA 多樣化。他現在的房地產購買使他成為包括力拓礦業公司、蘋果公司和亞馬遜公司在內的公司的房東。

在他通過個人投資公司Pontegadea繼續購買辦公大樓的同時，家族辦公室收購了紐約的19 Dutch公寓大樓，去年約價值5億美元。

Ortega的淨資產為756億美元，其中超過10%現在投資於房地產，根據彭博億萬富翁指數。Pontegadea的代表拒絕置評。

長期以來，房地產一直是世界許多富人的熱門資產，部分原因是它通常提供穩定的現金流和某些税收優惠的潛力。根據瑞銀集團AG對230家投資公司進行的調查，家族辦公室在2022年將約13%的資金分配給了房地產。超過三分之一的公司表示他們計劃在未來五年增加對這個領域的投資。

“他們正在購買位於優越位置的多户家庭資產，以吸引人的回報率，”投資公司Northwind Group創始人Ran Eliasaf説。“他們購買的價格相對於三四年前是有吸引力的回報率，隨着供應短缺，他們可能會隨着時間的推移看到租金上漲。”

公寓挑戰

對公寓的押注並非沒有風險。公寓租約通常比辦公室租户簽署的租約短，這意味着房東可能需要處理更多的人員流動。

管理公寓大樓還涉及維護問題以及處理租户問題和人員流動的實際問題。購買更大或更多的建築可以幫助減少這些成本。

“如果你只有幾個單位，你的風險會更高，” Knight Frank的貝利説。“如果你有50個以上的公寓，你也更有可能有人幫你管理這些單位，減輕你的煩惱。”

儘管美國將繼續吸引最多的租賃住房交易，其他國家也開始迎頭趕上。澳大利亞鼓勵投資者建造租賃物業，以幫助緩解該國的住房危機，而在某些國家被稱為“建造租賃”的多户家庭部門在英國和歐洲其他地區也在興起。對於押注於這一領域的億萬富翁來説，這意味着可能會出現更多機會。

目前，美國公寓價格的下降使億萬富翁有機會抓住一些交易。

“如果你是一位長期的房地產投資者，現在是尋求投資機會的絕佳時機，” Madison International Realty的創始人兼總裁羅納德·迪克曼説。“這是一個週期性的購買機會。”