英國房地產賣家正逐漸認清房價現實 - 彭博社

價格可能還不太對，但正在變得更對了。

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房地產要價正在朝着正確的方向發展

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英國房地產市場在過去的18個月裏一直在承受增加的抵押貸款利息支付的壓力。

這是因為平均借款人可以借到的金額已經大幅下降。當銀行以1.5%的利率發放抵押貸款時，你可以借到更多的錢，而當貸款利率為4.5%或更高時，你就無法以給定的每月抵押貸款支付額度借到同樣的金額。

因此，即使潛在買家已經儘可能地伸展自己（他們確實這樣做了——對大多數人來説，購房的唯一限制是首付加上銀行願意借給他們的金額），他們仍然無法負擔得起賣家認為他們的房子“值得”的價格。

英國房地產市場目前面臨的主要問題是：房屋賣家何時會意識到新的現實，以及他們願意接受多少現實？

最近一段時間以來最弱的十月

如果你快速瀏覽一下英國房地產網站Rightmove發佈的最新月度房價報告，你可能會認為答案是“沒有太大變化”。 首次上市的房屋價格比上個月上漲了0.5%。

然而，事情並不是那麼簡單。因為現在是一個新的銷售季節，房價通常會在這個時候上漲。要真實地瞭解這對房地產市場實際意味着什麼，你必須將其與Rightmove以前關於“正常”十月的數據進行比較。

當你這樣做時，你會發現這個特定的月度價格上漲幅度遠低於本月的歷史平均值1.4%，而且這是自2008年以來最小的十月漲幅。我們都知道2008年房價是怎麼回事。（如果你年紀太小而不記得那些，那時房價是不會上漲的）。

更重要的是，從年度基礎上看，即使是房屋要價，現在也比去年下降了0.8%。這與其他房價指數的發現相一致，這些指數大多數是在銷售過程的更“下游”階段進行測量的。這也意味着，儘管抵押貸款利率有所緩和，但房地產市場不會很快扭轉局面。

儘管人們普遍認為要價是基本上是虛幻的價格，但當你將要價趨勢與實際成交價格趨勢進行比較（根據Nationwide房價指數測量，該指數基於達成的抵押貸款交易），那麼這兩者之間的關係非常吻合。

如上圖所示，年度變化率可能不完全匹配，但走向非常明顯，目前仍然是向下的。

本月報告的語氣也非常明確，如果賣家不願意適應新環境，那麼他們就不會賣掉自己的房子。

與去年同期相比，銷售數量下降了近20%，而待售房屋的銷售比例已從80%下降到60%。房產的銷售時間也變長了 —— 平均房屋現在在市場上停留的時間為59天，而一年前為37天。

“在經紀人描述為最注重價格的市場中，買家可能會尋找他們認為具有卓越價值的房屋，並吸引這些有動力的買家，賣家需要第一次就定價合適，”擁有Rightmove房地產科學總監這一奇特職稱的Tim Bannister説道。

顯然，Rightmove與房地產經紀合作，房地產經紀希望有更多銷售 —— 最好是以略低的佣金獲得更多銷售，而不是以與2021年相同的佣金偶爾完成一筆交易。因此，不足為奇的是，語氣已經從通常與房地產代理機構相關聯的樂觀態度轉變為鼓勵賣家清醒過來並意識到這是一個買家市場。

儘管如此，我認為客觀的觀察者不得不同意，沒有明顯理由期待市場會強勁反彈。我仍然希望我們能避免衰退，繼續擁有穩固的勞動力市場，這將防止過多的困擾或強制性出售。

但你不能指望利率從多代低點一下子跳回長期平均水平，以這種速度，而不會導致資產價格出現顯著調整。

我們已經看到債券和股票市場以及商業地產都發生了更大的調整。只有住房市場的流動性問題才阻止了這種轉變更快地發生。

無論如何 — 我預計下跌會繼續。同時，要證明不僅僅是英國市場感受到了擠壓，可以聽聽我們最近的Merryn Talks Money的特別節目，我們從柏林的同事那裏瞭解了德國房地產市場的狀況。您可以在 Spotify 或在 Apple（或您獲取播客的任何地方）收聽。

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你不是一個超市，你是一家銀行。攝影師：何塞·薩門託·馬託斯/彭博社### 午間市場

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