碧桂園是什麼，它對中國房地產危機有什麼影響？- 彭博社

中國的房地產危機沒有顯示出減緩的跡象，剝奪了世界第二大經濟體的最大增長動力之一。中國恒大集團，曾經是中國最大的開發商，在2021年違約，隨後其他開發商的債務違約激增。競爭對手碧桂園控股股份有限公司在8月份發佈了一份創紀錄的虧損，兩個月後首次被認定為美元債券違約。風險正在向金融領域蔓延，信託公司對房地產的重大敞口導致一些投資產品違約。一系列政策舉措未能刺激需求，因為購房者仍因房價下跌而望而卻步，並擔心陷入困境的開發商將難以完成公寓。全面崩潰可能會破壞中國60萬億美元的金融體系，並震撼世界經濟。

1. 鄉村花園發生了什麼？

總部位於佛山的鄉村花園從2017年開始成為中國銷售額最高的開發商，一直保持這一地位，直到2022年。 （今年已跌至第七名。）鄉村花園的業務重點在較小的城市，這些城市在好時期擴張更快，但受到住房市場低迷和經濟放緩的打擊比北京和上海等一線城市更嚴重。鄉村花園已經承認沒有及時採取措施應對放緩，並未意識到其對低線市場的重度依賴存在風險。今年9月，它未能按時支付兩筆美元債券的5540萬美元，並在10月底，在發出警告並聘請顧問後，根據彭博社新聞看到的受託人花旗國際有限公司向持有人發出的通知，被認定為違約。與此同時，鄉村花園董事長楊惠妍，曾經是亞洲最富有的女性，其財富暴跌至450億美元，截至10月25日，從2021年6月的340億美元峯值，根據彭博億萬富翁指數。

2. 中國恒大的債務規模有多大？與碧桂園相比如何？

截至6月30日，碧桂園總負債為1870億美元，遠遠低於恒大的3280億美元。然而，碧桂園擁有四倍於其競爭對手的在建項目數量——3121個——因此，該公司的倒閉很可能會比恒大的影響更大，據彭博智庫稱。

3. 中國的房地產繁榮是如何推動的？

1998年，中國在數十年嚴格限制私人銷售後，創建了一個全國性的住房市場。那時，只有三分之一的人口居住在城鎮，現在已經增加到三分之二，城市人口增加了4.8億。農村人口向城市的大規模遷移為建築公司和開發商帶來了巨大的商業機會。隨着新興中產階級抓住了當時為數不多的安全投資之一，資金湧入房地產市場，使房價在15年內增長了6倍。地方和區域政府依賴於公共土地銷售來獲取部分收入，他們鼓勵了發展熱潮。這也幫助中央政府實現了經濟增長的年度目標，這些目標通常達到兩位數。在其鼎盛時期，房地產行業直接和間接佔據了國內產出的大約四分之一，幾乎佔據了家庭資產的80%。估計各不相同，但包括新房和現有房屋以及庫存，該行業在2019年價值約52萬億美元，約為美國房地產市場規模的兩倍。

中國增長放緩趨勢

如果摩根大通的預測成真，中國將連續三年面臨低於5%的增長，這是自1976年毛澤東去世以來前所未有的記錄

來源：彭博社，國家統計局，摩根大通

注：摩根大通預測2023年增長率為4.8%，2024年為4.2%

4. 什麼導致了中國的房地產市場低迷？

房地產熱潮是由債務推動的，開發商急於滿足預期未來需求。這種繁榮鼓勵了投機購買，開發商通過向外國投資者尋求資金來預售新房。 不透明的債務責任使評估信貸風險變得困難。投機行為導致房價飆升，像深圳這樣的繁榮城市的房價相對於當地收入而言比倫敦或紐約更加 不可承受。作為回應，政府於2020年採取措施減少泡沫風險，並緩和 不可承受的住房 可能帶來的不平等。這引發了開發商資金緊缺的局面，而這一局面又受到了遏制Covid-19的 積極措施 的影響。

5. 政府是否導致了危機？

國家官員急於控制行業債務，擔心連續違約可能摧毀中國的金融體系。政府開始限制開發商的新融資，並要求銀行放緩抵押貸款的節奏。為房地產公司引入的新借貸指標被證明是一個改變遊戲規則的因素。被國有媒體稱為“ 三條紅線”，它們為債務比率和現金持有量設定了嚴格的指標。許多公司無法遵守新規則，因為它們的財務狀況已經很緊張。據説當局今年正在 考慮放寬 這些限制，就像他們在2022年底 突然放鬆 嚴格的Covid控制措施一樣。

7. 政府如何試圖結束危機？鄉村花園會被救助嗎？

避免“雷曼時刻”——2008年美國銀行倒閉引發全球市場震盪——是政府的首要任務。政府已經推出措施，重點是通過增加股權、債券和貸款融資來緩解開發商的流動性危機。他們被允許從房屋預售中獲得更多資金，這是該行業最大的資金來源，同時還有2000億元人民幣（270億美元）作為特別貸款用於完成停滯的住房項目。政府已經調整了金融規則，試圖穩定局勢，允許央行增加對陷入困境的開發商的支持，並指示銀行確保在某些地區住房抵押貸款和開發商貸款的增長。貸款人已經降低了其基準利率，8月份還進一步放寬了抵押政策。

8. 這有效嗎？

官方房價指數表明這些措施已經避免了新房價格的崩盤。然而，行業內部人士和經濟學家表示，這些數字很可能低估了衰退的深度。來自房地產經紀人和私人數據提供商的數據顯示，一線城市如上海和深圳的主要地區以及中國超過一半的二三線城市的二手房價格至少下跌了15%。

引人注目的房價下跌

私人數據顯示，房價已從峯值大幅下降

來源：國聯證券，援引貝殼找房數據

注：下降發生在2018年11月至2023年3月

9. 對於有意購房的人來説意味着什麼？

在中國各地，數百萬平方英尺的未完工公寓被擱置而積灰。野村國際香港有限公司的經濟學家估計，截至7月中旬，中國開發商僅交付了2013年至2020年間預售的房屋約60%。（國外常用的購房者保護措施，如託管賬户和分期付款，往往較為薄弱。）到2022年中期，業主野蠻抵押貸款抵制已蔓延到大約90個城市的300多個住宅項目。抗議活動後來有所減弱。但隨着中國部分地區超過70%的城市居民財富儲存在房產中，許多生計岌岌可危，大規模動盪的威脅仍然存在。

參考書架

• 一篇重要文章討論碧桂園危機如何顛覆人們的生活。
• 更多關於恒大的快訊，中國為何避免使用“巨型火箭炮”刺激經濟，以及信託公司危機如何引發恐慌傳播。
• 彭博觀點的任舒麗討論碧桂園如何擺脱債務危機，裴敏欣談中國的不羈億萬富翁。
• 訂閲彭博的中國房地產危機警報。
• 據彭博智庫稱，碧桂園的下行螺旋將持續。