如何購買房地產：在高房價之際投資房地產的創意方式 - 彭博社

安提奧克，加利福尼亞的住宅。

攝影師：David Paul Morris/Bloomberg抵押貸款利率很高。價格仍在上漲。而且沒有東西可買。

對許多人來説，這是一個令人沮喪的三重難題，使他們無法擁有房屋——長期以來在美國積累財富的關鍵途徑。但即使在這個困難的房地產市場中，理財顧問表示，對於決心投資房地產的人來説，可能值得考慮一些替代解決方案。

這可能是僅購買土地或依靠近親幫助融資。當然，這並不適用於每個人。但對於合適的購房者——至少有一些資本並願意接受創意——在當今市場上有 less常規的購房途徑可以節省資金並建立資產。

以下是一些理財顧問與客户分享的替代想法：

購買土地

如果當今的房價使得購房對你來説不切實際，你可以考慮購買一塊土地。巴爾的摩Northbrook Financial的理財規劃師兼税務總監Elliot Pepper表示，他幫助一位客户制定了購買土地的計劃，因為她堅決要購買房產，但買不起合適的房屋。

優勢：“這是一個不錯的前進道路，因為我的客户無論如何都要買房，這是我們能夠不干擾她持續的月度現金流的一種方式，”Pepper説道，他指出他的客户能夠為土地支付較小的首付款。“她仍將擁有一項她相信會隨着時間增值的資產，這也是人們首次購買房地產的重要原因之一。”

缺點：Pepper説，建造一座房屋要麼需要一個靈巧的人，要麼需要願意管理建築團隊的人。此外，一塊土地可能看起來很好，但買家需要確定它是否適合建造房屋以及相關的規定。對於需要融資的人來説，可以申請建築貸款，但通常利率比標準抵押貸款高。儘管如此，它們的期限較短，有時可以在完成後轉為標準抵押貸款。

房屋利用

這是TikTok影響者和個人理財博主喜歡分享的一種策略：購買一棟房屋，然後出租其中的一部分來支付部分或全部抵押貸款。

Pepper説：“我確實相信從根本上講這是可行的。” 但他警告一些網絡大師鼓勵有抱負的購房者走得太遠。

優點：在抵押貸款利率接近8%的時候，找人分擔一半抵押貸款可能會讓您更接近低利率下的還款義務。這種策略類似於另一個在網上流行的想法：購買度假租賃房並將其部分時間出租以支付您的成本。

缺點：出租房屋伴隨着成為房東的成本。Pepper説：“半夜兩點的壞馬桶，電氣問題，油漆…任何可能出現的問題，最終，不會是租客來處理。租客會打電話給你。”

有抱負的房屋黑客也應記住，將家中的一部分出租可能違反抵押貸款的條款。專家建議在列出租房之前與貸款人核實。美國國內税務局要求房東報告他們的租金收入，房東可能受到當地租賃法律的約束。度假租賃可能還會面臨鄰居的反對以及對出租天數的限制。

父母貸款

聖地亞哥新港財富顧問Brandon Welch表示，對於一些有幸有父母有閒錢的首次購房者來説，父母的資助可能是一個不錯的選擇。

“為了使貸款不成為一份禮物，IRS每個月都會發布一項稱為適用聯邦利率的東西，”Welch説。對於十月份，年度長期利率為4.46%。

優勢：這個數字遠低於平均抵押貸款利率。同時，父母或其他家庭成員可以獲得4.46%的回報。這大致相當於一個儲户目前可能在高收益儲蓄賬户中獲得的利率，但另外還有幫助親戚購房的額外好處。

劣勢：Welch警告説：“你必須相信你的孩子，相信他們有能力履行他們的承諾。”他補充説，成為家庭成員的貸款人也可能引發焦慮。借出大筆現金的父母應該真的不需要它，至少在以後的生活中不需要一次性地需要它。

翻新

與父母貸款密切相關的是翻新現有的家庭，以容納更多人。

優勢：在不需要承擔昂貴抵押貸款的情況下，擴建現有房產可以是將儲蓄投入使用的好方法，馬克·艾倫（Marc Alan）在新澤西州羅克維（Rockaway）的Marc Alan Wealth Management公司的所有者説。父母可以獲得一間翻新的房屋，與成年子女共度更多時間，子女可以獲得住房並停止租房。一個可能的計劃包括子女以後繼承整棟房子。

劣勢：“你必須喜歡你的父母，”艾倫説。他們還必須住在足夠靠近年輕家庭可能需要的工作和學校的地區。像從頭開始建房一樣，翻新並不是每個人都認為是件有趣的事情。而且區域規劃法規可能會阻止擴建 — 或任何重大變化 — 因此首先檢查當地法律是很重要的。

市場變動

在曼哈頓某些地區，100萬美元還不足以買一間工作室，但在其他城市，這筆錢足以購買一棟帶游泳池的五卧室房屋。這個工具可以告訴你在全國不同地區你的工資能夠更進一步。

“隨着遠程工作的普及，我認為一些人正在考慮之前可能沒有考慮過的其他地方，”加州聖路易斯奧比斯波（San Luis Obispo）的Elemental Wealth Advisors的財務顧問丹·赫倫（Dan Herron）説。

優勢：在其他地方很有可能找到更划算的房源。購買更便宜的房子意味着你需要借的錢更少，這可能會使較高的利率更容易承受。在100萬美元的房子上支付7.5%的抵押貸款利率的10%首付將導致每月約7000美元的抵押貸款支付。而購買50萬美元的房子的月供大約為4000美元。

缺點：在購買房屋時節省金錢通常是一件好事，但走得太遠可能會違背一個基本的個人理財格言：不要購買你不想要的東西。此外，較低的工資、税收和交易成本可能會導致最終的價格比標價高。

“我的觀點實際上一直在改變，”紐波特財富的韋爾奇説道，他和許多顧問一樣警告不要忽視在尋找住房時的生活質量問題。除了可能對個人幸福感造成影響外，更便宜的入門級住房可能在未來更難出售。