房地產經紀人賺多少錢？為什麼佣金可能會降低 - 彭博社

一名房地產經紀人在伊利諾伊州華盛頓為潛在的購房者打開前門。

攝影師：丹尼爾·阿克/Bloomberg美國房地產市場核心的經紀佣金制度正受到多方攻擊。司法部正在審查大多數房地產經紀人的薪酬情況，而在集體訴訟中，原告律師指控該行業強大的貿易團體——全國房地產經紀人協會和幾家大型住宅經紀公司勾結以保持佣金水平較高。10月31日，密蘇里州的陪審團在其中一起訴訟中支持了原告，這一裁決可能導致數十億美元的賠償。如果更多的訴訟走上這條道路，可能會從根本上改變買家和賣家支付佣金的方式。

1. 美國的佣金制度是如何運作的？

賣方通常同意在出售房產時支付5%至6%的佣金。一旦銷售完成，賣方的經紀人與買方的經紀人分擔佣金。這一制度在很大程度上是美國獨有的，並與房地產經紀人協會對該國許多多重上市服務的控制有關，這些服務彙總了一個地區可供出售的房產。

2. 經紀佣金存在什麼問題？

按照全球標準，它們的水平較高。對於以中位價格出售的房屋——今天約為$431,000——6%的佣金將近25,860美元。由於這筆費用來自購房價格，支付通常由買方的抵押貸款有效地提供。在大多數其他國家，每筆交易的總佣金要低得多——澳大利亞和英國約為2%。該系統的批評者，包括反對房地產經紀人協會的訴訟人士，認為佣金之所以如此之高，是因為行業勾結阻止了價格競爭。

3. 密蘇里案件發生了什麼？

陪審團支持原告，認定房地產經紀協會等人串通一氣，保持佣金水平較高。他們要求賠償近50萬名最近幾年在密蘇里出售房屋的原告近18億美元。這個金額可能會翻倍，因為陪審團認定被告是故意行事而不是疏忽。房地產經紀協會表示計劃對這一決定提出上訴，辯稱當前的體系通過支持“市場驅動定價”和促進競爭來造福消費者。

4. 其他案件呢？

在密蘇里的判決之後，代表原告的律師事務所對房地產經紀協會和七家經紀公司提起了另一起訴訟，尋求超過1000億美元的賠償。另外，伊利諾伊州的一個獨立集體訴訟也聲稱佣金體系構成了損害消費者的非法串通。在密蘇里的裁決之後，房地產經紀協會的首席執行官宣佈提前辭職。

5. 賣房者和買家不能協商降低佣金嗎？

從法律上講，可以 — 佣金不受法律限制，而且許多賣家並不知道佣金是可以談判的。但一個被稱為買方經紀佣金規則的行業標準要求賣方代理人向買方代表提供補償作為提交房產給多重上市服務的條件，這是營銷房屋的重要工具。實際上，這導致了賣家通常支付的6%佣金。這個體系可能是不透明的：美國消費者聯邦聯盟的研究人員表示買家和賣家經常發現很難準確理解經紀人收取佣金的具體情況，根據一份研究了263個經紀人和經紀公司網站，與數百名經紀人交談並對2000多名消費者進行調查的報告。一些經紀公司，包括Redfin公司，已經退出了房地產經紀協會，指責其在佣金方面的立場以及房地產經紀協會的員工聲稱他們受到了性騷擾，這是由該協會前任主席進行的。

6. 美國司法部正在調查什麼？

美國司法部正在調查佣金制度是否違反反壟斷法。這對行業可能構成更大的威脅：在最壞的情況下，聯邦政府可能會尋求全國範圍內禁止分享佣金，禁止賣方代理商向買方代理商支付佣金。佣金率通常被納入房屋掛牌價格中，這是拜登政府的一個有吸引力的目標，因為低房屋供應和飆升的抵押成本共同導致了四十年來住房市場最不可負擔的局面。

7. 如果行業取消佣金結構會發生什麼？

美國消費者聯盟，一個非營利性倡導組織，估計如果有“有效競爭”，消費者支付的佣金將下降20%至30%。然而，行業倡導者表示，這樣的改變會帶來風險。購買房屋是複雜且昂貴的，買家需要專業建議。這些倡導者表示，一些購房者可能無法自掏腰包支付代理人的費用，這可能限制他們獲得的幫助。補償買方代理商，並通過當地的多重上市服務協調這一過程，有助於促進競爭，從而使市場更加高效，房地產經紀人協會表示。

參考書架

• 彭博智庫分析師Kevin Tsao在密蘇里州做出決定後表示，低佣金可能會損害Zillow Group Inc.，降低其房地產網站上的房源。
• 彭博觀點專欄作家Barry Ritholtz在2017年表示，美國的購房和售房過程是不必要的低效，並且需要改變。
• 國家公共廣播電台的“Planet Money指標”討論密蘇里州的裁決。