如何在家工作，利率推動商業地產陷入危機 - 彭博社

當銀行存款幾乎不再產生利息時，商業房地產成為需要可靠回報的投資者的避風港。然後，中央銀行提高利率以應對疫情後的通貨膨脹，許多房產突然看起來像是糟糕的投資。隨着居家辦公和在線購物的興起，需求大幅下降，對大型集中式辦公場所和零售空間的需求減弱。隨着價格下跌，危機開始影響更廣泛的經濟，因為銀行揹負着不良的房地產貸款，損害了它們的放貸能力，城市中到處都是空置建築。

1. 打擊有多大？

危機是一個持續數月的緩慢下滑，因為大多數房產是私人持有的，估值可能需要數年才能適應需求的變化。從2022年初到2023年10月，MSCI世界房地產指數下跌了三分之一，表明股票投資者認為房地產價值將走向何方。根據諮詢公司Newmark Group Inc.在8月份表示，由於價格下跌，約有1.2萬億美元的美國商業房地產債務“可能陷入困境”。美國主要城市的辦公樓空置率創下紀錄，房東們正在放棄一些現在價值低於債務的房產，將它們交給他們的貸款人。高盛集團因糟糕的房地產投資損失了11.5億美元。一些德國房地產開發商開始破產。在香港，15%的最有價值的辦公空間處於空置狀態。

2. 為什麼價格會下跌這麼多？

2022年初無風險政府債券利率上升導致投資者在購買房產時要求更高的收益率。由於商業房地產的收益率是租金收入佔建築價值的比例，而租金往往會固定幾年，房價需要下跌才能提高收益率。這在德國等地方尤為嚴重，那裏的租金收益率在加息週期開始之前已經創下歷史新低，許多房地產業主進入危機時負債比其他地方的同行更高。

3. 為什麼價格下跌是一個問題？

價格下跌會影響房地產公司借貸能力。隨着房東資產價值下降，其相對負債率——至關重要的貸款價值比率——會增加。為了避免違反債務條款，公司可能需要向房地產交易注入更多現金或者承擔更多借款，儘管利率更高，只有足夠的租金來償還。如果沒有足夠的租金，公司可能不得不在一個不確定且價格下跌的市場中出售資產，買家將要求大幅折扣。這些抑制的價格使行業更難為2025年底到期的22000億美元美國和歐洲商業房地產貸款進行再融資。

4. 哪些類型的房產受到影響？

辦公樓是最大的受害者，因為疫情後工作模式的變化和能源效率低下與利率上升相結合，導致價值下降。購物中心在一定程度上受到緩衝，因為它們的估值已經受到電子商務興起的衝擊，所以當利率開始上升時，它們是從較低基數開始的。

5. 區域差異存在嗎？

隨着中央銀行開始加息週期時，歐洲房地產價格受到了更大的影響，因為那裏的收益率低於美國。然而，由於美國擁有更多的新建和空置建築，並且更多的美國人仍在家工作，因此美國的估值下降得更多。到2023年第三季度末，在幾個主要美國城市，超過五分之一的辦公空間處於空置狀態。

房地產動盪

美國和歐洲主要城市辦公空間價值下降

來源：Green Street

注：美國城市數據基於Green Street的商業物業價格指數，反映了房地產投資信託公司在該季度擁有的物業的評估。歐洲指數是根據同一時期的房地產交易信息計算的

6. 空置辦公室可以做什麼？

一個選擇是將其轉為住宅用途，如果當地規劃部門允許的話。另一個選擇是調整建築以反映當今的靈活工作實踐。但是，老建築的升級成本高昂，政府和租户現在要求的能源效率改進增加了成本。這些投資的經濟效益通常在當前價格下不成立。房東的另一種選擇是被迫執行抵押權 — 將無法盈利的建築物交還給貸款人。

7. 它可能會如何發展？

最好的辦公樓和其他辦公樓之間存在日益加劇的分歧。那些具有頂級綠色認證和現代、令人興奮的空間的建築仍然可以要價最高的租金。其他建築需要花費數十億美元將它們提升到標準 — 銀行不願意借出的不良貸款不斷增加。你可以拆除建築物並建造更好的建築物。但是，隨着政策制定者關注建築物中的碳排放，特別是來自能源密集材料如混凝土、鋼鐵和玻璃的碳排放，這條路變得更具挑戰性。這意味着在許多地方，他們決心看到房產進行翻新，而不是重新開發。

參考書架

• 關於中國恒大的崛起、衰落和債務重組的相關QuickTake解釋，英國抵押貸款，以及由容易貨幣結束引發的銀行危機。
• 紐約空置辦公室揭示了一個全球房地產困境。
• 歐洲房地產長達十年的派對結束了。
• 一個時機抓住了上次崩盤的倫敦辦公樓業主準備建設。
• 彭博智庫解釋為什麼歐洲房地產投資信託變得醜陋。