西格納危機，擁有塞爾福裏奇百貨和紐約克萊斯勒大廈的所有者 - 彭博社

奧地利房地產企業家Rene Benko。來源：圖片聯盟奧地利企業家Rene Benko的房地產帝國瀕臨崩潰。Signa Holding GmbH，倫敦Selfridges百貨商店和紐約克萊斯勒大廈的部分所有者，是受到近零利率結束和辦公空間需求下降引發的房地產危機的最新受害者。該集團複雜的業務結構和對現金的巨大需求使其在形勢嚴峻時尤為脆弱。

1. Signa發生了什麼問題？

一箇中途輟學的高中生，從在阿爾卑斯城市因斯布魯克的閣樓空間改造開始他的職業生涯，Benko説服一些歐洲最富有的投資者為中歐的辦公樓、住宅和酒店開發提供資金，並收購德國最大的百貨商店連鎖和威尼斯的五星級酒店鮑爾酒店。為了穩定全球商業地產低迷期間的重大項目，Signa不得不找到高達6億歐元（6.52億美元）來滿足短期流動性需求。商業地產市場低迷，沙特阿拉伯的Mubadala投資公司、沙特阿拉伯的公共投資基金、Attestor Capital和Elliott投資管理等基金被聯繫尋求融資，據知情人士透露。Signa龐大的企業結構複雜化了談判，最終別無選擇只能申請破產。

2. 我們是怎麼到這裏的？

與競爭對手相反，Signa在經濟衰退期間繼續推出新項目。即使利率很低，集團的租金收入僅僅覆蓋了利息成本，使其依賴Benko在吸引投資者注入更多資金方面的技能。十月份，當公司撤回承諾向陷入困境的在線體育零售部門注入更多資本時，警鐘大作。決定暫停在德國的建設工作以及公司確認面臨流動性問題的決定導致了其一個單位債券的崩盤，並促使投資者聘請顧問尋求解決Signa問題的方案。

3. 什麼使得像Signa這樣的公司容易受到影響？

房地產開發商通常依賴於複雜的資金安排，如優先股權工具、優先債務和中間融資，以便將他們在項目中的初始投資槓桿化。這種薄資本化使他們特別容易受到融資和建設成本上漲的影響。鑑於這些債務結構的私密性，項目的流動性問題可能一直被掩蓋，直到宣佈破產的那一刻。此外，Signa是私人持有的，因此受到的報告要求比上市房地產公司要少。

Benko和其他利益相關者可能在帝國各地遭受損失

Signa Holding及其主要子公司的股東構成

來源：公司文件；彭博社

注意：截至2023年7月和10月的最近股東大會

4. Benko的角色是什麼？

Signa分為幾個密切持有的單位，這些單位在許多情況下有不同的投資者。然而，業務最終圍繞着Benko展開。他的私人信託擁有母公司Signa Holding超過一半的股份，並且他在集團的大多數公司中擁有多數股份。伴隨最近一次Signa Development單位債務出售的文件指出，對Benko公眾形象的損害可能會對集團產生實質影響。這位46歲的男子於2012年因賄賂克羅地亞官員而被判有罪，次年他辭去了Signa的運營職務，擔任了一個諮詢委員會的主席。2022年10月，奧地利檢察官在調查涉嫌腐敗的行動中搜查了Benko的辦公室後，Signa Development債券暴跌。

5. 誰會受到Signa倒閉的影響？

Benko的合作股東包括億萬富翁、保險公司和家族投資辦公室，他們將在混亂的破產中損失最大。Signa的債權人包括銀行、主權財富基金、保險公司和資產管理公司。該公司與泰國綜合集團Central Group合作收購歐洲各地的奢侈百貨商店，包括Selfridges。它與Aby Rosen的Rfr Holding共同擁有克萊斯勒大廈。知名的Signa投資者包括奧地利建築大亨漢斯-彼得·哈塞爾施泰納和德國運輸大亨克勞斯-邁克爾·庫內。兩人都對Benko處理業務的方式表示不滿，哈塞爾施泰納推動了德國破產和重組專家Arndt Geiwitz接管的提議。一些Signa的其他股東寧願立即出售股份。

6. Signa和Benko欠多少錢？

鑑於業務的複雜性，很難得出一個總體數字。根據公司文件，Signa的最大單位Signa Prime，專注於豪華物業，在2022年底的財務負債為108億歐元。歐洲央行已要求貸款人對他們對Signa的敞口承擔財務損失。

對Signa公司的選擇性敞口

Signa主要在德語世界獲得融資

來源：彭博社，媒體報道，公司

注：數據基於熟悉交易的人士、媒體報道。表格未顯示所有暴露於Signa的實體。

7. 這對整個行業意味着什麼？

儘管歐洲的房地產動盪沒有美國那麼劇烈，但Signa的困境凸顯了業務破產風險的持續存在。重組可能涉及混亂的拋售。德國城市中心的Galeria百貨商店等資產將引起興趣，但快速拋售可能重新設置整個行業的估值，給其他房地產公司帶來潛在的麻煩。

參考書架

• 德國的開發商是房地產崩潰的第一個重要受害者。
• 有關商業房地產危機的相關快訊，以及信貸市場為何看到前方困難。
• 彭博觀點的Jonathan Levin表示，辦公市場在利率下降之前沒有簡單的出路。
• Fitch解釋了其對Signa Development的評級下調。
• 彭博智庫評估了Signa的發展情況。