亞特蘭大、波士頓的預算對辦公市場壓力最為敏感 - 彭博社

Martin Z Braun

2023-11-07

波士頓市中心的行人。根據這些指標，亞特蘭大和波士頓的預算對於辦公樓、零售和酒店價值下降最為敏感，在分析的14個城市中，鳳凰城和費城處於最佳位置。

攝影師：亞當·格蘭茲曼/彭博社遠程辦公和不斷上升的利率已經嚴重打擊了辦公樓的價值，這可能會讓城市官員和依賴於物業税收來幫助償還一部分購買的市政債券的投資者感到擔憂。

但穆迪投資者服務公司的分析顯示，商業地產市場的動盪對各個城市的影響將因兩個關鍵變量而異：城市税收中來自物業税的比例以及税基中商業地產所佔比例。

根據這些指標，亞特蘭大和波士頓的預算對於辦公樓、零售和酒店價值下降最為敏感，在分析的14個城市中，鳳凰城和費城處於最佳位置。在亞特蘭大，商業地產佔評估價值的48%，物業税占城市收入的近40%。相比之下，在鳳凰城，商業地產約佔評估價值的四分之一，但房地產税僅佔城市收入的9%。

來源：穆迪投資者服務公司

敏感性由第二列和第三列相乘得出

“商業地產市場的下行對信用影響存在顯著差異，”穆迪在十月份的報告中表示。“一些商業地產集中度較高的城市並不嚴重依賴房產税作為收入來源，這使它們更能夠抵禦商業房地產評估價值波動的影響。”

疫情加速了遠程辦公的發展，並導致受過高昂沿海城市生活成本影響的大學受教育人員向南部和西南部更為經濟實惠的城市遷移。不僅遠程辦公的轉變使辦公空間的空置率達到了創紀錄的高位，還使依賴員工消費的商店和餐廳遭受打擊，推動了租金下降。

加劇這種壓力的是，不斷上升的利率和更為嚴格的貸款標準使建築業主更難進行再融資。

根據今年早些時候由 Capital Economics 預測，到2025年底，辦公樓價值可能從峯值下降35%，並需要額外15年甚至更長時間才能恢復。

然而，城市預算不僅依賴於房產税收入。銷售税、所得税、企業税、水費、污水費以及聯邦和州政府援助構成了其餘部分。房產税在穆迪樣本中佔收入的中位數27%，商業地產的中位數評估價值為29%。

房地產價值下降可能會在城市預算中留下一塊空白，他們將不得不通過做出政治上困難的決定來削減服務或增加收入來填補這個空白。

雖然提高房產税從來都不受歡迎，但穆迪表示，一些城市有更大的靈活性。

在芝加哥，市政府確定了它希望從房產税總額中籌集多少資金，然後庫克縣的文員調整税率以籌集這筆資金。芝加哥的市議會不需要對此進行投票。

穆迪副總裁尼古拉斯·萊曼表示：“税基值可能下降，但税收徵收額與此分開。他們可以繼續增加他們的房產税徵收額，税率會自動調整以抵消估值波動。”

相比之下，一些州限制了地方政府增加房產税徵收額或對房產評估價值應用的税率的能力。

與此同時，像舊金山和紐約這樣的城市——擁有大型辦公市場和遠程友好型產業，如科技、媒體和金融——通過將商業房產價格下降的評估實踐納入滯後或分階段實施來緩解房地產市場的下滑。

舊金山控制辦公室2022年關於遠程辦公對房產税收入影響的報告在三種情況下估計每年損失額從8000萬美元到2億美元，佔從房產税中籌集的25億美元的3%到8%。

在紐約市，商業地產的價值不是根據最近的銷售情況來評估的，而是根據建築業主提交的關於其物業的滯後收入和支出信息來評估的。此外，該市會在五年內逐步調整評估價值的變化。

市監察長布拉德·蘭德進行的“最壞情況”分析發現，在六年內辦公樓市場價值下降約40%將導致2027財政年度税收減少11億美元。這僅佔預計物業税收的3%。