世界最佳辦公樓市場是韓國首爾，佔有率為98% - 彭博社
Shawna Kwan, Shinhye Kang
從倫敦到紐約，如今沒有人想成為商業房東。但在韓國首都，寫字樓的業主們過着繁榮的生活。
首爾的寫字樓市場是每個房東的夢想：超過98%的甲級寫字樓已被租出，租金比去年上漲了15%。空間的競爭如此激烈，以至於當首爾江南區中心的Parnas Tower有一層空出來時，十幾家國內外公司參與競標，爭相加價。
首爾江南區的Parnas Tower。攝影師：Jean Chung/Bloomberg“特別是對於尋找大空間的租户來説，他們真的沒有其他選擇，”高文地產韓國租賃部門主管YJ Choi説。“所以，即使租金增加了30%或40%，他們也只能接受。”
這種情況在美國的房東眼中是難以想象的，那裏的辦公室看到租户減少空間或搬走，因為員工不願意打卡。房地產所有者正努力維持生計，更高的利率使利潤進一步受擠壓。根據彭博社最近進行的一項調查，美國的辦公室價格即將崩盤，商業房地產市場至少還將面臨另外九個月的下滑。
而具有諷刺意味的是，韓國投資者是全球市場崩潰中受損最嚴重的投資者之一。養老基金、保險公司和資產管理公司在大流行之前向海外房地產投入了數十億美元，結果在全球市場價值下跌之際遭受重創，增加了信貸緊縮的風險。
在韓國，市場由於獨特的供需因素、文化偏好和經濟韌性而蓬勃發展。根據CBRE集團的數據，首爾第三季度的空置率僅為1.7%，而亞洲平均空置率為19%。
根據CBRE韓國研究主管Claire Choi的説法，自2021年以來，首爾的辦公室供應一直短缺，僅為歷史上的一半。她預計短缺將持續到2025年，屆時目前正在建設中的新項目將投入使用，2023年的租金預計將同比增長約15%。
CBRE表示，幾年前政府實施的重建限制以及大流行病對發展計劃的干擾導致了供應不足。
首爾的辦公室租金飆升
由於供應短缺，城市的租金價格不斷上漲
來源：CBRE
注：數據截至2023年第三季度
與此同時，由於強勁的國內經濟，辦公室需求穩定。韓國經濟在大部分大流行期間保持增長，這要歸功於其產品在包括微芯片和汽車在內的強勁海外市場上的表現。本地公司約佔商業市場租户的80%，因此即使外國公司縮減規模，對空間的整體需求仍然存在。
“這是一種文化現象，”崔説。在許多西方經濟體中導致辦公樓空置的遠程辦公趨勢在首爾或大多數亞洲地區並不存在。“如果我們被告知要回到辦公室，我們就會回到辦公室。”
在首爾辦公市場，租户困境的另一個跡象是，最近的重建項目和樓盤銷售迫使公司搬出原來的工作場所，迫使公司搬出原來的工作場所，法國巴黎銀行保險部門和Salesforce公司不得不在競爭激烈的市場中找到新的辦公室。
市場上辦公空間供應不足也推動了這些樓盤的銷售。
“韓國可能是過去兩年全球表現最強勁的辦公市場，”Invesco房地產亞太區聯席首席投資官兼負責人周卡爾文説。儘管借貸成本通常高於4%的典型租金收益率——這也是為什麼如今全球許多地區很少發生辦公樓購買的主要原因——但Invesco在最近一次江南17層辦公樓的銷售中仍然收到了有競爭力的報價。
這家美國公司最終以3.85億美元的價格出售了這項資產，幾乎是2017年原始購買價格的兩倍。
“當我的美國和歐洲同事或同行看到這則頭條新聞時，他們感到驚訝，”周説到價格。“這只是表明亞洲市場運作方式非常不同。”周還補充説，投資者預計韓國的租金收益和收入將隨時間增長。