從德國PBB到PNC，銀行為辦公樓貸款的清算做好準備 - 彭博社

攝影師：彭博社/彭博社目前很少有銀行願意向商業地產市場提供貸款。誰能責怪他們呢？不斷上升的利率和激增的空置率，特別是辦公室空置率，極大地增加了風險。根據抵押銀行家協會的數據，今年前九個月，銀行的商業地產貸款較去年同期下降了67%。根據。而在最近一次美聯儲的貸款官員調查中，淨有三分之二的人表示他們正在進一步收緊貸款標準。這些指標反映了一種不願意貸款的態度，這種態度在全球金融危機或疫情開始時都沒有出現過。

但儘管他們努力收縮，未償還貸款卻不斷增加。根據美聯儲每週的數據，截至十月底，銀行持有的商業地產風險貸款達到創紀錄的2.9萬億美元，年初至今增長了3%。那是怎麼回事呢？這是Autonomous Research的Brian Foran在最近的一份報告中解決的一個謎題，它突顯了銀行賬面上風險的緩慢積累。

Foran提供了兩種解釋。首先，當銀行發起貸款時，並不一定立即為其提供資金。大型建設項目可能會在數年內分階段資助，因此即使銀行收緊了資金，它仍然要對過去的放貸決策負責。當2022年利率開始上漲時，銀行介入幫助客户，將發起活動提高了22%。這些貸款現在正在被提取。該行業中未使用的承諾目前超過5000億美元。

其次，與住宅領域不同，商業房地產貸款很少會被償還 - 它們會被再融資。在正常環境下，貸款可以轉入商業按揭支持證券（CMBS）結構，進入人壽保險公司資產負債表或投資者組合。但現在每個人都在收縮。雖然發起活動下降了，但償還更少。專門從事房地產貸款的Bank OZK在最近的收益報告中評論説，“截至2023年前九個月，貸款償還一直很低，因為許多發起人一直在謹慎監控利率和再融資市場條件，以確定何時將項目從建設融資轉為過渡或永久貸款。”

這種動態對銀行並不特別有幫助，因為它佔用了放貸能力，使資產負債表更加僵化。但只要貸款按時還款，風險是可控的。問題出現在貸款到期進入不太寬容的信貸環境時。在CMBS市場中，這已經顯現出來。Moody’s Corp. 追蹤 CMBS辦公室貸款到達完全到期時的情況。今年迄今為止，只有三分之一已經償還；另外三分之一已經修改或延長了其條款，還有三分之一已經違約。

對於銀行來説，清算可能會在明年到來。他們中的許多人在2024年到期的貸款比今年要多得多。以美國銀行公司為例，明年到期的辦公樓貸款佔比36%，高於2023年最後三個季度的22%。結果可能不會像商業抵押貸款證券（CMBS）市場那樣糟糕。這部分是因為CMBS中的貸款風險高於銀行資產負債表上的貸款，這反映在不同的拖欠趨勢中。截至10月，辦公樓CMBS的拖欠率為5.75%，根據Trepp的數據，總體拖欠率為4.63%，而銀行的拖欠率仍然接近週期低點，約為1%。這也是因為銀行比管理CMBS的特殊服務機構更有自主權來調整條款。正如人們所説，滾動貸款不會帶來損失。

但銀行正在做好準備。以PNC金融服務集團為例。儘管其投資組合幾乎沒有遭受任何損失，但它已經開始將許多貸款分類為不良貸款。總體而言，它將其辦公樓投資組合的23%視為“受批評” —— 這相當於企業信用中的CCC風險級別 —— 在第三季度，它將其中的一部分轉為不良狀態。“我認為它們實際上仍在累積。我們只是因為認為它們在當前市場中無法再融資才這樣做的，”首席執行官比爾·德姆查克在財報電話會議上解釋道。

PNC已經預留了足以覆蓋其總辦公樓貸款的8.5%的準備金，其中，多租户辦公樓貸款的準備金率為12.5%。其他銀行的撥備水平也差不多：富國銀行公司在大型公司辦公樓領域的撥備率為10.8%（儘管小型辦公室的撥備率僅為2.2%）；美國合眾銀行的撥備率為10.0%。

風險在於他們被抓個正着。上週，德國貸款銀行德意志PBB的股價下跌了11%，因為其發出了與其美國辦公室敞口有關的盈利警告，並被迫提高準備金。這些準備金只涉及三筆新的問題辦公室貸款，這也突顯了這個行業中損失可能是多麼不規則。該公司認為，儘管實際違約還沒有達到峯值，但美國辦公室市場調整的80%左右已經發生。

如果是這樣的話，銀行已經做好了準備。風險在於辦公室只是開始，商業地產的其他領域開始惡化。那時，銀行將無法迅速脱身。

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