2021年和2022年的租金上漲將推動CPI到2026年 - 彭博社

住房成本指標的滯後可能導致經濟決策者和華爾街之間的脱節。

攝影師：Joe Raedle/Getty Images

美國的通貨膨脹率正在逐漸回到疫情前的水平，但租金通脹仍有很長的路要走。具體來説，截至十月，所有商品消費者價格指數僅比一年前高出3.2％，但主要住所租金指數上漲了7.2％。與此同時，由房地產市場Zillow維護的 市場租金指數僅上漲了3.2％，與整體通脹率相同。

CPI租金仍然過高

12個月租金通脹

來源：美國勞工統計局；Zillow

目前，主要住所租金佔消費者物價指數籃子中的7.6％；一種稱為業主等效租金佔25.7％。根據美國勞工統計局CPI測量者的説法，OER是“業主居住者如果租房需要支付的隱含租金”。它在CPI中的權重是通過詢問房主他們認為自己的房屋可以租出多少來確定的，但從一個月到另一個月，從一年到另一年的變化（通脹率）來自於勞工統計局收集的實際租金數據，然後根據業主佔用住房庫存的不同構成進行調整。

彭博觀點汽油需求的峯值原來是一個幻覺記住世界的政治犯。其中一個可能是你。埃隆·馬斯克向英國展示了一條通往太空的後布蘭森路線比特幣的波動使得“後見之明資本”度過了輝煌的一年所以，消費者價格指數的大約三分之一和所謂的核心消費者價格指數的42%，排除了食品和能源，都是基於租金，而消費者價格指數對租金通脹的估計目前是一個領先市場數據提供商報告的兩倍多。這看起來很奇怪，對吧？

消費者價格指數和Zillow數據之間的差異很容易解釋。消費者價格指數的租金旨在反映每個人的租金，而Zillow測量的是其數據庫中可供出租的物業的要價租金。截至2022年3月，Zillow的數據顯示，要價租金比前一年上漲了16%，房價上漲了17%，但由於消費者價格指數住房調查中的大多數租户仍在使用那些大幅漲價之前的租約，CPI住房通脹僅為5%。現在我們看到了另一面，隨着越來越多的租約被提高到更高的市場租金，儘管市場租金通脹在緩和，但消費者價格指數的租金和住房指數仍在迅速增長。

好消息是，消費者價格指數的租金和市場租金最終會趨於一致。壞消息是，這可能需要一段時間。一個更好的可視化方法是比較兩個指數測量的租金水平，而不是年度通脹率。

消費者價格指數的租金仍然不夠高

租金佔2020年2月水平的百分比

來源：美國勞工統計局；Zillow

根據CPI，自大流行前夕以來，租金上漲了20%。根據Zillow，它們上漲了28%，這意味着CPI租金指數還有大約8個百分點需要追趕。從9月到10月，CPI租金上漲了0.5%，Zillow上漲了0.2%，造成了0.3個百分點的差距。以這個速度，兩條線收斂需要再過27個月。

舊金山聯邦儲備銀行經濟學家亞當·夏皮羅（Adam Shapiro）的 圖表在X上，以前被稱為Twitter，給了我這個專欄的靈感，他使用了類似的方法 估計，當前數據“暗示着還有2到3年的高租金通脹。” 換句話説，2021年和2022年發生的租金上漲可能仍會在2026年推高報告的通脹率。

這意味着……確切地説是什麼？CPI的住房成本衡量滯後於市場發展，這一點在美聯儲和其他地方的通脹觀察者中已經眾所周知。學術經濟學家在十多年前就開始撰寫這一現象，去年底，勞工統計局和克利夫蘭聯邦儲備銀行的經濟學家 引入了基於CPI微觀數據的新租户租金指數，顯示出與Zillow租金指數和CoreLogic單户租金指數類似的軌跡。此外，美聯儲首選的通脹衡量指標，由美國經濟分析局計算的 個人消費支出價格指數，對住房成本的權重要小得多（約為CPI的三分之一的15%），因此受租金通脹滯後的影響較小。

儘管如此，我認為人們還沒有廣泛意識到這種滯後可能會持續多久。可以想象，美聯儲可能會在明年某個時候得出結論，認為其控制通脹的努力取得了成功，但債券投資者、政客和華爾街CEO可能會看到消費者價格指數（CPI）的數據而持有不同看法。

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