住房和護理成本高昂使美國老年人的退休生活變得困難-彭博社

在加利福尼亞州舊金山的唐人街社區，年長的人們坐在長凳上。

攝影師：David Paul Morris/Bloomberg在巴爾的摩縣的一棟磚房裏，住着年齡相差半個世紀的不太可能成為室友的人。莉娜·威爾遜已經81歲了，擁有自己的三居室房子已經超過四十年。她的房客是20多歲；在搬到威爾遜家之前，他是無家可歸的。

自2021年以來，威爾遜通過 聖安布羅斯住房援助中心 運行的一個家庭共享計劃歡迎年輕人進行短期居住，這是一個位於巴爾的摩的55年曆史的非營利組織，為低收入居民提供負擔得起的住房和服務。聖安布羅斯的許多客户是租房或擁有房屋數十年的老年人。一些需要隨着年齡增長進行無障礙設施升級，比如扶手或升降機；而像威爾遜一樣的其他人則在努力應對固定收入下的住房成本。

家庭共享計劃有助於滿足多種需求和代際關係。威爾遜得到了每月付款的幫助，臨時居民得到了穩定的住所。他們互相照顧。“我是一個年長的女士，”威爾遜説。“我很高興知道如果我需要幫助，會有人在這裏。”

到2034年，人口普查局預測，美國65歲以上的人口將超過18歲以下的人口。根據哈佛大學住房研究聯合中心的一份新 報告，為這一迅速增長的人口羣體找到安全和負擔得起的住房正變得迫在眉睫。

65歲及以上居民被視為負擔過重的人數在2021年達到了創紀錄的高點，而聯邦住房補貼只覆蓋了符合條件的老年家庭的36.5%。儘管大多數老年人是房屋所有者，但許多人仍在老年時還在償還抵押貸款，50多歲和60歲初期的租房者比例正在增加。在許多城市，長期護理費用，無論是在家中還是在設施中，都是無法承受的。在疫情期間，老年人中的無家可歸現象上升。而且，許多美國住房存量本身也在老化，需要升級和提供安全的老年人居住設施。美國80歲以上家庭的數量將在2040年翻倍。

到2040年，80歲以上家庭的家庭主將翻倍

隨着美國人口的老齡化，家庭主的年齡也將增長。

來源：2018年JCHS家庭預測。

預測使用了2017年人口普查的人口預測和低移民情景。預測已經重新校準，以符合2021年的實際人口情況。

住房與老齡社會項目的項目主任詹妮弗·莫林斯基表示，這是一個令人擔憂的局面，特別是由於預計到2040年，由80歲以上成年人主持的家庭數量將翻倍。但開始解決這些挑戰可能對各個年齡段的家庭都有好處。

“這並不是一個壞消息，我們有更多的老年人口，”她説。“人們想要留在他們的社區並參與這些社區是一件非常好而重要的事情。我只是認為我們必須考慮我們是否有住房和基礎設施——我指的是交通、服務、人行道和其他一切——來幫助人們做到這一點。”

繼續的負擔

研究人員發現，超過1100萬個由65歲以上的人領導的家庭承擔着住房成本的負擔。這意味着將近20%的老年人將超過30%的收入用於住房。老年黑人和西班牙裔居民特別容易承擔這些負擔。隨着人們離開職場，承擔住房成本負擔的家庭人口往往隨着年齡增長而增加。“隨着更多的人進入80歲及以上的年齡，我預計我們將看到那些承擔成本負擔的人數增加，” Molinsky説。

租户的數量——總體上來説——更有可能承擔成本負擔，而不是大多數地區的房主——在這個年齡段也在增加。2022年，79%的老年人領導的家庭擁有自己的房屋，與之前的年份相比僅略有下降。但是存在着明顯的種族差異——黑人和西班牙裔老年人更有可能租房——並且在步入退休年齡的人羣中，擁有住房的比例一直在下降：2022年，50至64歲的人口中有74.2%擁有自己的房屋，而2004年左右大約有80%。“我們預計隨着這些人進入65歲及以上的年齡段，這些人中大多數人不太可能購買房屋，從租房轉為擁有住房，” Molinsky説。這意味着將有更多的人進入老年時期，沒有房產的安全和資產：年長租户的財富僅為年長房主的2%。

租金和抵押負擔老年人

在收入範圍內，65歲及以上的許多成年人支付的房屋費用超過其收入的30%。

來源：美國人口普查局JCHS製表，2021年美國社區調查1年估計。

負擔成本的家庭在住房費用上花費超過收入的30%。假定零收入或負收入的家庭有負擔，而不支付現金租金的家庭被假定為沒有負擔。

購買房屋可能會帶來自己的長期成本負擔，因為人們越來越多地在老年時期償還抵押貸款。例如，30年前，只有3%的80歲及以上的房主正在償還抵押貸款。如今，超過30%的人正在償還。研究人員假設，一些人可能被最近的低利率驅使進行再融資，延長了抵押貸款的時間表。但是，這些有利的利率已經消失，留下了65歲以上人羣創紀錄的抵押貸款債務中位數。

55歲的Makeba Hedgepeth正接近60歲，他有兩筆抵押貸款：他和妻子在北卡羅來納州的杜罕擁有一套房屋，他們出租出去，最近又在夏洛特市外購買了另一套房屋，以便更靠近他們的女兒和孫子。但是在他們經歷分居後，Hedgepeth現在需要搬出去，發現幾乎不可能找到一個負擔得起的選擇。在一次致殘事故後，他依靠社會安全殘疾保險和兼職工作，再加上第一套房屋的一些租金收入來維持生活開支，無法獨自負擔第二套房屋的月供。Hedgepeth説：“我想要一些我能夠償清並且能夠在我生命的後期放鬆的東西。”“我從來沒有想到在55歲時，我會再次負擔30年的抵押貸款。”

住房成本只會在出現新的醫療需求時變得更加複雜。研究人員研究發現，將近70%的64歲以上的人在某個時候需要長期護理，而這對於97個大都市地區中大多數75歲以上的單身成年人來説是無法負擔的。只有13%的人能夠負擔得起他們所在地區的中位數輔助生活設施，只有14%的人能夠負擔得起除住房和其他生活成本之外的護理工作者的日常訪問。Molinsky説：“首先，這真的是一個很大的驚喜，這兩件事在價格上是如此相等 —— 它們在你從中得到的東西上可能並不相等 —— 其次，只有很少的人能夠負擔得起它們。”

針對低收入居民的政府援助可以幫助抵消成本，但研究人員發現，他們研究的75歲及以上的羣體中將近30%的人收入過高，無法符合許多形式的聯邦援助資格，但仍然不足以負擔長期護理的費用。房屋所有權狀況和債務負擔的不平等可能會使黑人和西班牙裔房主在晚年難以動用資金，他們的平均房屋淨值落後於白人、亞裔、多種族或其他種族的老年房主。

在原地老去

隨着年輕人在住房市場上艱難立足，一些人指責嬰兒潮一代因為固守着日益不合適的郊區住宅，使得庫存低而價格居高不下。事實上，根據報告，只有5%的65歲及以上的人在2016年至2021年之間報告了最近的搬遷。問題的一部分可能是，在老年人傾向於安家的以獨棟住宅為主導的社區中，沒有足夠的機會進行縮減。

美國的老年人居住情況

老年人居住在各種不同的環境中，但大多數人住在自己的家裏。

來源：JCHS對美國人口普查局2021年數據的整理。

自有住房指的是老年人居住在自己或配偶/伴侶是家庭負責人的家中。只與非親屬一起居住的人可能居住在自己的家中或其他人的家中。集體住宿包括熟練護理設施、住宅治療中心、集體住宅、軍營和監獄等地點。

“很多人表達了希望留在他們的社區，即使不是在他們特定的長期住所。然而，許多老年人所在的社區 — 郊區、遠郊區、農村地區 — 除了獨棟房屋之外並沒有太多選擇，” Molinsky説。

這樣的住房通常無法滿足老年居民的需求：根據2011年美國住房調查數據，不到4%的美國住宅具備許多老年人需要的“單層居住、無級入口、寬敞的走廊和門道”。

“我們花了數百年的時間建造房屋和社區，以為只有相對較少的老年人，” AARP家庭、家庭和社區副總裁Rodney Harrell説。隨着這種觀念變得越來越過時，社區面臨着需要進行調整的需求。

Nancy Marsiglia在70多歲時成為了一名租房者，這是在幾十年的擁有房產之後。在2008年房地產市場崩潰後，這位離婚的前房地產經紀人搬進了由St. Ambrose擁有和管理的巴爾的摩公寓樓，在那裏她自2011年以來一直住在一個約625平方英尺的明亮角落單元裏。

現年85歲的馬西利亞（Marsiglia）説，公寓感覺非常完美。她和鄰居們成了朋友，他們都是62歲以上的人，其中許多人像她一樣是單身。她的房租由聯邦住房券補貼。她的10個孫子中最近的一個住在離她只有五分鐘的地方。幾年前她摔斷了腳踝，有一個可以使用的電梯和走廊上的扶手讓她能夠繼續獨立生活。“如果我不在這裏，這個地方不適合我，我就做不到這一點，”她説。

馬西利亞的故事代表了一種老年人居家養老的變化：她能夠留在自己的社區，家人就在附近，而且住在一個為她需求設計的公寓裏。對於其他人來説，多代同堂的生活變得越來越受歡迎。2021年，近1100萬老年人與至少一名成年親屬同住，比2006年增加了80%以上。不同的居住方式需要不同的需求。專家表示，擁有選擇權才是最重要的。

為滿足這些多樣化的需求，出現了越來越多以老年人為重點的居住模式。居家養老“村莊”網絡可以通過在他們的社區內提供支持服務來幫助老年人留在自己的家中。限制年齡的經濟適用房租賃或跨代共享住房計劃，比如由St. Ambrose運營的計劃，也可以同時解決成本負擔和社交孤立問題。在城市地區，出現了新的多代同堂住房模式。

一些旨在解決更廣泛的負擔問題的住房解決方案特別適合老年人，例如區域改革和政策，鼓勵建造更小型的“中間缺失”住房和附屬住房單位（它們因某種原因被暱稱為“奶奶平房”）。同樣，將新住房置於公共交通和其他服務設施附近對於行動不便或沒有車輛可用的人羣來説是一個福音，這個羣體不僅包括老年人。

“作為個體，我們都會變老，”哈雷爾説。“我們是在做出符合我們利益的住房決策，還是要在這方面做出妥協呢？”