複式、三層建築在美國住房危機爆發前接近創紀錄的低點 - 彭博社

插圖：彼得·加姆倫

為了幫助解決美國的住房危機，需要更多的小型多户住宅，但它們在新住房建設中所佔比例不斷減少。

美國的住房建設長期以來主要集中在獨棟住宅和大型公寓樓上，導致中間類型的住宅供應不足，有時被住房專家和倡導者稱為“中等住房”。儘管最近新建公寓單位數量達到了近半個世紀以來的最高點，但相對於獨棟住宅的更密集的替代品在2022年新建住房單位中僅佔1%。立法者和倡導者正在推動改變這種情況，認為中等住房可以降低成本，緩解國家住房短缺問題。

像俄勒岡、加利福尼亞和緬因等州已有效終結了獨棟住宅區劃，修改法規允許建造雙拼、三拼和其他多户住宅單元，而亞利桑那和羅得島的立法者今年也提出了類似的立法。喬·拜登總統也在推動更多的中等住房，通過一項計劃獎勵那些實施區域規劃改革的地區。

這些努力試圖扭轉幾十年來中等住房的衰退，這種衰退可以追溯到二戰後的時代，當時許多地區迅速劃定區域只允許獨棟住宅，往往是為了延續種族排斥和隔離。但提出的改變也在各地引起了強烈反對，從德克薩斯州奧斯汀到紐約市，都遭到了“不要在我家後院動工”的運動人士的強烈反對，他們認為新的開發項目是一種威脅。

2008年經濟衰退後，中等住房建設從未恢復

每年完成的私人建築單位

來源：美國人口普查局

注：中等住房單位是指位於兩至九單元建築中的單位。公寓樓單位是指位於十個或更多單元建築中的單位。

“在上世紀80年代通過許多這些法律時，説‘我們真的想把很多東西限制在獨棟住宅中’並不是什麼大問題，因為有更多的空地，”加州大學洛杉磯分校城市規劃教授邁克爾·曼維爾説。“總是有下一個山谷可以去。現在，這就難多了。”

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自2008年經濟衰退以來，這個問題變得更加緊迫，此後，建造獨棟住宅和具有10個或更多單元的公寓樓反彈，而中等住房的地位進一步下降。這場經濟衰退“摧毀了”建築行業，房屋建築商破產，從未完全恢復，Opticos Design建築公司創始人丹尼爾·帕羅萊克説，他創造了“失落的中等住房”這個術語。那些能夠繼續經營的公司專注於能夠帶來最高利潤的項目：獨棟住宅。

“建築商實在是太少了。我不是經濟學家，但需求高而供應少會使市場出現相當大的扭曲。在這種情況下，我們看到建築商幾乎可以建造任何東西，都會賣得掉，而且需求仍然足夠大，” 帕羅萊克説。建造獨立的獨棟住宅是“一個相當安全的商業模式，為他們帶來了相當不錯的利潤，所以他們不願改變。”

去年在美國建造的36.8萬多户多户住宅單元中，超過一半是在擁有50個或更多單元的建築中完成的，根據美國人口普查局的數據，2022年建造的多單元建築中將近88%包含20個或更多單元。相比之下，只建造了大約2,000棟雙聯別墅。

中等住房是新多户單位中不斷縮小的份額

每年在美國按建築規模建造的單位數量

來源：美國人口普查局

德克薩斯大學奧斯汀分校建築學院副教授傑克·韋格曼表示，中等住房可以在更低的價格點上實現很多美國人擁有獨棟住宅的願望。這樣仍然有户外空間可以養寵物和孩子，比公寓樓更私密，通勤時間也更短。

“也許有一代年輕人在郊區長大，渴望有所不同。也許是大量千禧一代開始步入成年期，他們對生活在比郊區更社交和熱鬧的地方感興趣，”韋格曼説。“但無論如何，人們開始注意到這是一個真正的機會。”

美國幾個城市中包括加利福尼亞州聖尼維爾和弗吉尼亞州亞歷山德里亞在內的複式住宅、三聯住宅和其他中等住房的示例。圖片：蓋蒂（9）多户單位，包括中等住宅，在高抵押貸款環境中也更具吸引力，因為不斷上漲的利率造成了近40年來最嚴重的支付能力危機四十年。2022年建造的幾乎所有多户單位都是為出租而建，而那些為出售而建的通常售價低於附近的獨棟住宅。

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在修改區域規劃法促進中等住房建設的地區，允許建造兩户住宅和其他小型多單元建築的授權已經增加。四年前通過的俄勒岡 法律 要求較小的城市從2021年開始允許建造兩户住宅，較大的城市則要求到2022年6月允許建造四户住宅和其他幾種中等住房類型。根據美國人口普查局的 數據，俄勒岡州的兩户住宅授權正在上升，並有望成為數年來最高的水平，這在很大程度上與 州 提供的更有限的數據集相吻合。這兩個來源估計，在2018年至2022年期間，俄勒岡州已經發放了超過850個三户和四户住宅的建造許可。

俄勒岡州有望批准自2019年以來最多的兩户住宅

每年上半年的私人建築授權

來源：美國人口普查局

加利福尼亞州的 住房機會和更高效率（HOME）法案 於2022年初生效，簡化了建造兩户住宅或分割用地建造額外單獨住宅或小型多户住宅的流程。該州 報告 表明，由於新法規的實施，已經建造了165個單位，另外還有194份用地分割申請已經提交。

儘管這些變化有助於那些沒有預算來對抗現有區域規劃法的小規模開發商，但聖地亞哥的開發商安德魯·馬里克表示，資金仍然是建造中等住房的障礙。

加利福尼亞州發現，“行業需要很長時間才能適應這些規則的變化，” 馬里克説。“立法者們説，‘嘿，你們告訴我們要簡化建設。我們已經簡化了建設。為什麼你們不建設呢？’嗯，鏡頭的另一面是融資。”

建造更大項目最終變得更容易，因為馬里克有能力僱傭人員來幫助完成諸如獲取土地和設計項目等步驟。他説，機構買家對更大的建築也更感興趣，因為支付三名員工管理一個100單元公寓樓比管理一個較小的建築更有利可圖。馬里克表示，對於較小項目的貸款結構的變化可能會讓更多小規模開發商進入市場並建造中等住房。

像這樣的因素，以及更廣泛的宏觀經濟因素，可能“與區域規劃一樣重要，甚至更重要，影響城市是否會在以前僅限於單户住宅的社區中看到住房和密度逐漸增加，” 根據加州大學伯克利分校Terner住房創新中心的一份報告。

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一些加利福尼亞州的房主已經開始採取行動，藉助該州的HOME法案為他們的社區增加另一種住房選擇。伊萊恩·謝弗·哈德森，一位73歲的藝術家，最近獲得了Citrus Heights市批准，將她的地塊分割成兩塊。她正在與公司BuildCasa合作，處理許可和建設過程，以便在這塊土地上建造另一棟單户住宅。

“這裏的住房危機是真實存在的。我們需要住房，我們需要單户、雙户和四户單位，”謝弗·哈德森説。“一個混合的社區比一個接一個的可愛小房子更具可行性。”

在薩克拉門託，傑克·施瓦茨曼和他的妻子也正在與BuildCasa合作，在他們新分割的土地上建造一棟雙户住宅。

“需要更多的住房，這只是另一種有趣的做法，”施瓦茨曼説。“我相信有些人擔心這會改變社區，他們可能是對的，但我認為這可能是為了更大的利益。”